赴沪浙考察学习报告

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全市新增建设用地指标和耕地占补平衡指标将能在现有年度计划的基础上提升一倍，对保证项目落地提供有力支撑，同时大大提高了征地率。

对策建议到今天还有深层次的问题

紧抓住土地利用总体规划调整完善即将收官的契机，在保证规划的刚性前提下，同

如何适应我老秘网市发展新阶段的需要，落实追赶超越，打破常规，土地利用政策设计显得尤为重要，也是城市管理者和土地管理部门必须重视的问题。因此，我们建议：

住土地利用总体规划调整完善即

为切实加强土地管理，保障发展，保护耕地，提升土地资源管理服务水平，落实“追赶超越、服务大西安建设”做好用地服务工作，依据市土地管理工作领导小组第一次会议精神，X月X日至X日，XX带队赴上海、杭州、金华、温州4个市考察学习。现将有关情况报告如下：

一、外市土地管理的先进做法

在7天时间里，通过实地考察项目实施案例，与兄弟国土部门深入座谈交流。了解到在发展中，各地遇到的保障发展与保护耕地的矛盾都趋于一致，但是，各兄弟单位在资源紧约束、政策不突破的前提下，以问题为导向，对土地管理工作进行了行之有效的探索和实践。

（一）上海市

上海市探索创新发展思路、转变土地利用方式可概括为“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”土地利用管理基本策略。

1. 总量锁定。划定“三线”（永久基本农田、生态保护红线和城市开发边界）确定底线空间，通过推进郊野单元规划强化对城镇外的国土空间进行管控，土地管理业务依此实施土地整治和增减挂钩，城乡规划业务依此核发“一书两证”，建立城乡规划、土地利用规划管理一张图。

2. 增量递减。建立年度新增建设用地计划与现状建设用地减量化关联机制，全市经营性用地和一般工业项目的新增用地与减量化工作实施成效全面挂钩，以区县实施减量化的力度和成效来配给新增计划规模，形成“引逼结合”的政策组合拳，以退为进，实现智慧减量、精明增长。

3. 存量优化。以推进存量工业用地转型为突破口，配套出台城市更新、城镇低效用地再开发等多个政策，拓宽存量用地转型实施途径，对工业用地容积率不做硬性要求，创新土地混合利用政策。

4. 流量增效。提出对工业用地和经营性用地全面实施土地全生命周期管理。通过弹性年期出让、引导开发企业由开发销售模式向城市运营商、服务商角色转型等，提高空间指标的周转速度和效率。

5. 质量提高。对单位建设用地的质量和效能严格把关，对用地规模和开发强度“双控”，强化混合用地和综合设置，按照“四新”（新产业、新业态、新技术、新模式）发展需求，形成具有应变能力的、适应城市可持续变化发展的土地利用和管理模式。

（二）浙江省杭州市等

以杭州为代表的浙江省的主要先进做法包括：规划预留指标、优化征地制度、“1+X”节约集约用地3个方面。

1. 规划预留指标。在编制土地利用总体规划时，分别在省、市、县、乡四级规划中，拿出规划新增建设用地规模10%左右的规划预留指标，建立规划弹性，待项目落地时编制规划落实方案。

2. 优化征地制度。包括实行协议征地，做好征前群众工作、盘活批而未征土地、下放农转用和土地征收审批权试点组合政策。

3. “1+X”节约集约用地。杭州市以“亩产倍增”为核心，配套出台10余项节约集约用地政策，从创新型产业、创新楼宇、优化产业用地等分类进行精细化管理，将土地“大家用、一家管”变为“大家用、大家管”，形成“共用共管”的合力。

二、对我老秘网市土地管理工作的启示与思考

xxx市正处于建设国家中心城市和内陆开放新高地快速发展阶段，对土地资源管理工作提出了新要求。上海和浙江等地在土地管理方式转型、构建适于城市发展新需求政策体系等方面已走在前面，对标先进，有许多深受启发和值得借鉴学习之处。

启示一：规划理念创新，刚性和弹性并济

上海市2008年规划与土地管理局合并，实现城市总体规划和土地利用总体规划“两规合一”。在本轮规划中，建立规划战略留白机制，具体包括规模留白和用途留白。规模留白是全市预留80km2新增建设用地指标以保障选址难以确定的线性工程和规划实施期间未列入规划的新增项目；用途留白是城乡规划中预留200km2不确定城市规划用途，以满足城市发展需要的重大项目落地。浙江省在编制土地利用总体规划时也预留指标，来提升规划弹性管控和项目落地效率。

对比我老秘网市，在土地利用总体规划调整完善中，突出了规划的刚性，区县开发区为了解决项目的不确定性而贪大求全，但仍难以保障重点项目落地，近3年全市启动规划修改项目36个（次），程序复杂、周期较长，大大减低了指标使用效率。

启示二：郊野单元规划的编制，有力促进了美丽乡村建设

上海市以郊野单元规划为载体，实现了土地利用总体规划、村镇规划、国民经济和社会发展规划的融合，对城镇外的国土空间实施全覆盖单元网络化管理，以土地综合整治为平台，盘活闲置低效、粗放利用的集体建设用地，通过反哺实施减量的集体经济组织，提升农村地区经济收入，提升郊野地区生态品质，减少农村环境污染源、减轻社会管理成本，促进美丽乡村建设。

对照我老秘网市，在土地利用总体规划上做到了全覆盖，微观层面上的实施规划暂时空缺，如何对城镇外的空间进行有效管控，上海市作出了有力的探索，郊野单元规划的实施，既涵盖了土地规划又兼顾了村庄规划，通过小村并大村，拆旧建新，优化城乡开发建设格局，指导了美丽乡村建设，对农村集体建立长效“造血机制”。

启示三：增减挂钩模式的创新，有力推动了城乡统筹发展

上海市抓住了增减挂钩的核心，依据郊野单元规划，先行启动拆旧复垦工作，经验收确认后建立拆旧复垦台账。再根据复垦的量和建新区用地规模，编制增减挂钩项目区实施规划，要求一般工业项目和经营性用地原则上使用增减挂钩指标。同时允许跨区域流转，如上海市崇明区拆旧复垦的指标，可在全市范围内使用，充分发挥土地级差收益。

比较我老秘网市，我老秘网市自xxx年实施增减挂钩以来，已批准xxx个项目区，拆旧复垦任务量xxx万亩，已实施完成xxx万亩，占任务量的xxx%；建新区已实施xxx万亩，占建新量的xxx2%。主要问题表现在拆迁进展缓慢，项目实施困难。已验收项目区x个，申请撤销x个，xx个已延期到期，整体进展缓慢。上海市通过先拆后建，扩大增减挂钩使用范围，跨区域流转等，有力推动了增减挂钩项目按期实施，以城带乡，使农民增收落到了实处。

启示四：用活政策，优化征地制度和盘活批而未征土地

杭州市化解批而未征难题，提前谋划征地工作。浙江省针对批而未征土地，出台了盘活批而未征土地一系列文件，对1999年1月1日后的城市批次用地进行盘活利用。

比照我老秘网市，我老秘网市现有批而未征土地xxxx万亩，杭州市的提前做好农民工作，签订征地协议，待农转用和土地征收批复后协议生效的做法，对我老秘网市报批回来的土地却难以实施征收具有借鉴意义，此项制度如在我老秘网市实施，可有效减少后续批而未征土地的量。浙江省实施的盘活批而未征土地政策，有效处理了存量批而未征土地的遗留问题，按我老秘网市年均新增建设用地xxx万亩计算，如能在2020年前完成盘活，全市新增建设用地指标和耕地占补平衡指标将能在现有年度计划的基础上提升一倍，对保证项目落地提供有力支撑，同时大大提高了征地率。

三、对策与建议

如何适应我老秘网市发展新阶段的需要，落实追赶超越，打破常规，土地利用政策设计显得尤为重要，也是城市管理者和土地管理部门必须重视的问题。因此，我们建议：

（一）实施规划指标预留，提升规划弹性管控。紧紧抓住土地利用总体规划调整完善即将收官的契机，在保证规划的刚性前提下，同

公文写作百法例讲为切实加强土地管理，保障发展，保护耕地，提升土地资源管理服务水平，落实“追赶超越、服务大西安建设”做好用地服务工作，依据市土地管理工作领导小组第一次会议精神，X月X日至X日，XX带队赴上海、杭州、金华、温州4个市考察学习。现将有关情况报告如下：

一、外市土地管理的先进做法

在7天时间里，通过实地考察项目实施案例，与兄弟国土部门深入座谈交流。了解到在发展中，各地遇到的保障发展与保护耕地的矛盾都趋于一致，但是，各兄弟单位在资源紧约束、政策不突破的前提下，以问题为导向，对土地管理工作进行了行之有效的探索和实践。