XX市经济适用住房管理实施细则

第一章 总 则

　　　第一条为了建立和完善经济适用住房制度，加快经济适用住房的建设，解决城镇低收入家庭的住房困难,保护当事人合法权益，根据建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《经济适用住房管理办法》、《XX省经济适用住房管理实施办法》及有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条本实施细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城镇低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。其具体包括：

　　（一）市、县区政府统一组织建设的经济适用住房；

　　（二）房地产开发企业利用已取得土地使用权的建设用地建设的经济适用住房；

　　（三）距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业利用本单位自用土地，实行职工全额集资、合作建设的经济适用住房。

　　本实施细则所称城镇低收入住房困难家庭，是指城市和县政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县区政府规定条件的家庭。

　　第三条经济适用住房制度是解决城镇低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

　　经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本实施细则。

　　第四条发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，因地制宜，政府主导，社会参与。市、县区政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。市政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，实行目标责任制管理。

　　第五条市、县区房地产行政主管部门是经济适用住房的行政主管部门（以下简称经济适用住房主管部门），负责本行政区域内经济适用住房指导、监督、实施和管理工作。

　　市、县区发展和改革、国土资源、规划、建设、财政、物价等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

　　第六条在解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，应当明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级政府国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章 优惠和支持政策

　　第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

　　第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

　　第九条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县区政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

　　购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

　　第十条经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

　　第十一条禁止以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章 建设管理

　　第十二条经济适用住房建设应当符合城市总体规划，并纳入国民经济发展计划。

　　经济适用住房实行总量控制和区域控制的原则，做到布局合理、基础设施配套，与城镇发展相协调。

　　第十三条全市经济适用住房建设的发展规划和年度计划，由市经济适用住房主管部门、发展和改革部门会同规划、国土资源、财政等有关部门编制，报市政府批准后组织实施。

　　县区政府在全市经济适用住房总量控制的范围内，编制本县区经济适用住房的发展规划和年度计划，并报市经济适用住房主管部门、市发展和改革部门备案。

　　第十四条市、县区政府发展和改革部门应当会同建设、规划、国土资源部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。

　　第十五条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案。

　　政府组织建设的经济适用住房原则上按居住小区进行规划，建设规模原则上不小于2万平方米，小区外基础设施应当同步规划。

　　第十六条经济适用住房建设，实行市级审批，属地化管理。全市范围内的经济适用住房建设，由市经济适用住房行政主管部门审批建设方案，由市发展改革部门审批立项报告。

　　第十七条经济适用住房项目批准后，建设单位应当按照国家和省、市相关规定，向规划、国土资源、建设等有关行政主管部门申请办理相关手续。

　　第十八条经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县区政府直接组织建设。

　　第十九条经济适用住房的建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，做到在较小的套型内实现基本使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

　　第二十条经济适用住房单套的建筑面积按省上相关规定执行。各县区政府和市有关部门应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

　　第二十一条列入计划的经济适用住房住宅小区，在实施建设中，必须按照原审定批准的方案组织实施。公共配套设施、绿化等均由建设单位按规划要求同步建成，并不得改变用途。

　　第二十二条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

　　经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

　　第二十三条经济适用住房建设应当在计划规定的期限内开工建设。在计划规定的期限内未开工建设的，原批准的项目计划自行废止，建设单位应当按照本实施细则规定，重新办理相关审批手续。

　　第二十四条经济适用住房竣工后应按照《XX省建设项目（工程）竣工验收暂行办法》的规定，由规划、消防、人防、建设等部门进行初步验收后，再由建设行政主管部门牵头，发展和改革、审计、房管等部门及专家组成验收小组进行验收。经济适用住房建设单位、勘察设计、施工、监理等单位参加验收工作。

　　　经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自行管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章 价格管理

　　第二十五条  经济适用住房价格应当以保本微利、质价相符为原则。其销售基准价格和浮动幅度依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上由价格主管部门核定。两区经济适用住房价格由市物价局核定，五县经济适用住房价格由当地物价部门核定。

　　房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县区政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

　　第二十六条经济适用住房销售应当实行明码标价。销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外以押金、保证金等名义变相向经济适用住房建设单位收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

　　价格主管部门核定的经济适用住房价格为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

　　第二十七条经济适用住房实行缴费登记卡制度，各有关部门收取费用时必须填写价格主管部门核发的缴费登记卡。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒缴，并向价格主管部门举报。

　　第二十八条价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第五章 准入和退出管理

　　第二十九条经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县区政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭caiyes。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

　　第三十条城镇低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

　　(一)具有当地城镇户口；

　　(二)家庭收入符合市、县区政府划定的低收入家庭收入标准；

　　(三)无房或现住房面积低于市、县区政府规定的住房困难标准。

　　经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县区政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

　　第三十一条购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

　　符合规定条件的家庭可以申请购买经济适用住房。购买经济适用住房的程序是：

　　（一）购房申请人持家庭户口簿及复印件、本人身份证及复印件、所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房证明等材料，向户籍所在地的经济适用住房主管部门填报《XX市城镇居民购买经济适用住房申请表》（购买市政府建设的经济适用住房，向市经济适用住房主管部门申请）。

　　（二）经济适用住房主管部门应当按照规定的条件和程序，自收到购房申请之日起30日内会同有关部门调查，并视情况将购房申请人的基本情况在其所在单位或者居住社区（无职业者）公示，公示期不得少于7日。

　　（三）经济适用住房主管部门对购房申请批准的，向购房申请人核发购房卡，购房卡应注明购房优惠面积；对不予批准的应当书面说明理由。

　　第三十二条购房申请人持购房卡购买经济适用住房，购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

　　第三十三条居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

　　第三十四条经济适用住房购房人拥有有限产权。

　　购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市、县区政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

　　上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

　　第三十五条已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

　　第三十六条已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房；已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

　　第三十七条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

　　第三十八条经济适用住房现房销售实行备案制度，经经济适用住房主管部门核发《经济适用住房销售许可证》后方可进行销售。经济适用住房销售时，应按照国家有关规定建立专项维修资金，具体办法参照《XX市物业专项维修资金管理实施细则》执行。

　　经济适用住房建设单位应当在现房销售前，将下列文件和资料报送经济适用住房主管部门备案：

　　（一）经济适用住房主管部门关于建设经济适用住房的批准文件；

　　（二）经济适用住房的立项批复和年度基建计划；

　　（三）土地使用权证；

　　（四）建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（五）经济适用住房建设工程质量监督资料；

　　（六）物价部门核定的价格批文；

　　（七）竣工验收资料；

　　（八）其他相关资料。

　　第三十九条经济适用住房期房预售实行许可证制度。

　　经济适用住房建设单位预售经济适用住房，应当向经济适用住房主管部门提出书面申请，并提交下列文件和资料：

　　（一）经济适用住房主管部门关于建设经济适用住房的批准文件；

　　（二）经济适用住房的立项批复和年度基建计划；

　　（三）土地使用权证；

　　（四）建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（五）确定施工进度和竣工交付日期；

　　（六）物价部门核定的价格批文；

　　（七）经济适用住房建设工程质量监督资料；

　　（八）其他相关资料。

　　经济适用住房主管部门应当自收到经济适用住房预售申请之日起10日内，进行审查并作出决定。对符合预售条件的发给《经济适用住房预售许可证》；对不符合预售条件的不予批准并书面说明理由。

第六章 单位集资合作建房

　　第四十条距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县区政府规定的低收入住房困难家庭。

　　第四十一条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

　　第四十二条任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭caiyes。

　　第四十三条单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县区政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭caiyes，或由市、县区政府以成本价收购后用作廉租住房。

　　第四十四条向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

　　第四十五条已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。禁止任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

　　第四十六条单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。建设单位要接受价格主管部门的监督。

第七章 监督管理

　　第四十七条要加强对已购经济适用住房的后续管理。经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

　　第四十八条市、县区有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

　　(一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

　　(二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

　　(三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

　　第四十九条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县区政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

　　第五十条国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十一条任何单位和个人有权对违反本实施细则规定的行为进行检举和控告。

第八章 附 则

　　第五十二条本实施细则自2014年7月1日起施行，有效期为5年。