换种思路调控房地产

    全国“两会”诠释出的“中国梦”使人振奋，“两会”释放出来的改革新风让人鼓舞，“两会”中对民生的关切，引人深思。八年的房市调控极尽作为，用心良苦，却还不为百姓所满意，也还不为市场所成效，由此而引发了代表及委员和高层的忧思。毫无疑问，要走出房地产调控的困境，政府必须适时有效地对房地产进行调控，必须在以往有效调控的基础上，考虑换种思路调控房地产。
    首先，要跨越道德陷阱，让对房地产的道德批判有的放矢。不能心无底气，成也房地产，败也房地产。对房地产业的发展和贡献应该从道德经济的角度予以正本清源，以免由于观念的迷惑甚至偏激误导了社会心态和舆情，造成调控设计在观念层面上的偏颇和失当。
    其次，要调整和纠正地方政府在房地产业的发展和调控中的主体错位和责任错失。政府是市场的守护者和社会资源的管理者，是房地产发展、调控、保障、管理的责任主体，不应该仅仅是房地产市场的利益主体，更不应该专权夺利而不承担责任。要使政府在房地产市场的主体和责任归位，就应该明确政府是社会保障性住房建设和供应的责任主体，并对政府实施双重绩效考评问责，即：一要对地方政府的用地规划、用地指标和金融信贷的优惠保障供给与当地城镇居民的保障性住房需求和有效供应成正比，与保障性住房价格变动率成反比，与市场房地产价格和住房空置率成反比调控。二要对土地出让金纳入财政预算专项管理，中央财政对地方的分成比例和转移支付度按以上调控率同向同步实施。与此同时，用当地房地产总体价格水平的变动率和住房的空置率来控制当地政府房地产市场土地利用规划和用地指标以及土地出让金收益，能够有针对性地对不同房地产市场的土地、资金、价格等资源的供应实施有效调控，同样辅之以财政、税收、信贷等经济杠杆作用，能够有效防止和消除投机性房地产烘炒造成的市场泡沫，确保调控的成效。产业需要资源，有效调控资源的流向，就能够有效调控产业和市场。与其扬汤止沸，不如釜底抽薪。调控稳实好了保障性住房这一房地产市场的最大底盘，要调好改善性住房市场和优享性住房市场就从容便易得多了。在我国特定的历史时期和社会体制下，政府是社会资源走向的主导者和调控者，必须从自身做起，摒弃与市场争利的“经济人政府”的陋习，承担起调控房地产资源流向的责任。
    再次，应该充分尊重和发挥市场价值规律的效用，使其正能量能够有效释放。要发挥市场配置资源的优势而避免市场失效的弊端，同时充分发挥政府宏观调控职能。因此，必须对房地产进行市场细分，有的放矢地针对不同的市场和需求，采取区别对待的调控政策和措施，才能够使价值规律顺势而行，就道而用。可以考虑，把安居房、征地拆迁安置房、廉租房、房改房、特定弱势群体保障性住房归类为保障性住房，划定为一级市场，在标准、面积、价格等加以限制、限价、限购的前提下，在土地供应、金融信贷、财政税收等方面给予优惠保障。对小改大，大改好的置换、二手房和面积标准等适优的改善性住房需求，归类为改善性住房，划定为二级市场，对其采取优化结构布局，适量供应土地，并采取中性的财政税收和金融信贷政策，让其在价值规律的作用下搞活市场。把超大面积的豪华住宅、别墅等享乐型的住房需求归类为优享性住房，划定为三级市场。在供地上要严格限制，在税收上从严从高征收，在信贷上严格控制。在以上市场细分的基础上，实施“保障一级市场需要，搞活二级市场供应，放开三级市场价格”的土地、财政、税收、信贷政策，这样有保、有控、有放，使市场各畅其流，使需求各得其所。
    最后，优化产业结构，引导资源走向，淡化、抚平房地产市场的畸形和痉挛。一个产业的市场培育，要经历一个市场孕育、资源聚集、产业构建、市场营销、体制适应和宏观调控，再到升级转型的过程。产业是否有市场，基础性的是看其是否有有效需求，体制性的是看其是否有适合的制度生态环境，而导向性的是看政府对其的产业资源配置导向。如果说产业是一个充装资源的球，那么，市场需求和购买力就是浮托这个球的一盆水。要实现产业转型和调控，要么放气，要么降水，但是把资源的气放出来了就应该让它装填到新的产业的球中，把市场需求和购买力的水降下来了，就应该让它流向新的需求渠道里。决不能用强力的手，戳破气球或强制把球按入水底，让资源的气体无的飞散，让需求的水无序溢失。尤其在当前经济转型、市场转轨，改变经济增长模式，保持经济稳定和较快增长的目标预期下，更应珍惜资源，优化市场，善待社会。
    总之，房地产调控的窘境提醒我们，必须冷静反思和客观分析以往对房地产市场调控的利弊得失，换种思路调控房地产。当前，尤其应当抓住社会基层民众这一房地产市场底盘，用保障性住房满足这一群体的基本需求，让房地产市场变得平缓、从容，调控房地产就可以收到事半功倍的绩效。这其中，必须抓住政府这一权力责任主体，举纲张目，使政府在房地产市场博弈中回归到“百姓的安居乐业和社会的和谐稳定是政府最应追求的市场红利”的理念，并加以有效实施，才能占据主动，取信百姓，使房地产调控名至实归，取得切切实实的效果。作者：储朝晖