努力建设和谐有序的物业管理关系

     物业管理是社会管理的重要组成部分，是调整业主利益关系，回应群众诉求，化解基层矛盾，维护社会秩序和稳定的一项重要工作。不久前，市委作出了关于社会管理创新的重大决策部署，“十二五”期间，我们必须从我老秘网市实际出发，围绕创新管理，破解难题，建设和谐有序的物业管理关系，在构建科学体系方面寻求突破，化解社会基层矛盾，促进社会事业发展。
（一）构建多层次管理体系，解决小区“管理真空”难题。一是建立“市、区、街道、社区”四级管理体系。依据“属地管理、分级负责”的原则，按照“有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理”的“四有”标准，推进物业管理进小区，保安、技防进院落，对于无人管理小区、楼宇，由社区实施托底服务，将公益性岗位开发和失业、待业等困难对象就业援助纳入小区管理服务轨道，由政府每岗每月补贴。二是进一步强化基层组织建设。一方面在街道成立非营利性物业管理服务中心，作为街道对辖区无物业管理小区提供服务的保障机构，积极吸纳辖区失业人员就业。另一方面组建市物业服务纠纷快速处理工作指导调解委员会，依法、及时、就地解决各类问题。三是社区居委会职责归位。要在行政事务上“减负”，在管理服务上“增容”，把社区工作行政化倾向转变到自治服务上来。
（二）建立新的物业收费体系，解决物业服务“恶性循环”难题。一是尝试采取新的收费办法。对一些物业费收缴率长期偏低的和一些老旧小区可试行搭水收费。二是给予财政扶持补贴。一方面对老旧小区管理实施适当财政补贴，另一方面，对实施特困家庭物管补贴。经民政部门认定的“无劳动能力、无法定抚养人、无生活来源”等城市低保家庭、困难户，物管费交纳后，凭交费证明到辖区街道办办理报销手续，由区级财政贴补。三是建立城市公共管理公益性岗位制度。将涉及居民利益的非营利性的服务岗位，包括各级政府投资开发的城市公共管理中的公共设施维护，无法实施市场化管理的小区保安、保洁、保绿、停车看管等，由政府购买岗位，实行社区安置。同时，积极增加“造血”功能。
（三）建立新的业主委员会决策运行体系，解决业委会“形同虚设”难题。一是建立业委会决策机制。实行按楼分配名额选举、每楼居民选举本楼代表作为业委会委员，业委会经业主大会授权负责处理小区的日常事务，实现与物业公司相互制约。二是解决好业委会办公经费和工作津贴。业委会人员要考虑各种资历、专业背景的搭配，对确实不懂专业知识的业委会，可另行聘请中介机构介入小区服务管理。业主大会和业主委员会会议的费用、办公费用、业主委员会人员的报酬、聘请的咨询和审计机构的费用，可按一定的标准向业主另行收取，不足部分从物业经营用房、小区车辆管理经费中解决。
（四）建立新的监管考核体系，解决物业管理“形象不佳”难题。一是实行市、区、街道三级考核。成立市物业管理工作考核小组，负责对各区工作进行考核，区政府负责对辖区街道住宅小区物业管理工作进行考核，各街道办事处、社区居委会负责对属地范围内的住宅小区物业管理工作（包括物业管理单位）进行考核。二是建立行风监督员制度。搭建由人大代表、政协委员、业主代表组成的物业行风建设组织实施平台，定期听取行风监督员的各方面意见，进行及时整改。建立物业行风满意度考核评估体系，委托物业管理监督评估中心对各街道（镇）、各小区有重点地进行满意度调查和物业服务状况测评，测评结果与对各街道、社区的考核奖励挂钩，与物业管理资质挂钩。三是提高准入门槛，实行行业准入制度。将企业资质管理改静态管理为动态管理，非优秀企业不得参与规模大标准高的项目管理。全面推行物业服务企业诚信体系建设。由物业管理行业协会每年组织考核评比，实现企业优胜劣汰。同时，构建数字化物业管理体系，解决小区管理“各自为政”难题，努力形成各级各司其职，条块各尽其职、密切配合，上下一致的物业管理新格局。□ 刘新国