2010年我老秘网市房地产发展形势回顾

　　2010年我老秘网市房地产发展形势回顾
　　（2011年2月15日）
　　一．全年房地产形势简况 2010年，我老秘网市房地产发展步伐加快，开发投资进一步加大，开发规模进一步扩大，销售市场进一步活跃。
1、开发投资大幅增长。2010年汕头市房地产开发投资呈现低开高走态势，一季下降13.4%，上半年增长30.6%，三季增长38.6%；根据统计快报，全年房地产开发投资为49.31亿元，增长29.4%，高于全社会固定资产投资增长速度5.5个百分点。在开发投资中住宅投资为35.32亿元，增长25.9%。在投资构成中土地购置费11.03亿元，占22.4%；建安投入33.67亿元，占68.3%；其他部份4.61亿元，占9.3%。 初步统计，2010年，全市房地产开发企业共完成土地开发面积55.96万平方米，同比增长41.0%；本年土地购置面积54.39万平方米，增长10.1%；本年土地成交价款10.82亿元，增长22.5%。如果按均价计算，每平方米土地成交价款为1989元，同比增长11.2%，说明2010年我老秘网市房地产开发中土地成本继续上升。 从统计资料反映，从下半年开始，开发企业到位资金出现明显减少，导致全年资金来源合计大幅下降。初步统计，2010年，本年资金来源合计为58.43亿元，下降29.7%；其中上年结余资金2.21亿元，下降58.3%，银行贷款9.58亿元，增长90.0%，企业自筹资金37.29亿元，下降 21.3%，其他资金9.35亿元，下降63.2%。
2、开发规模继续扩大。统计快报资料显示，2010年全市商品房施工面积为638.83万平方米，增长20.5%，其中住宅474.32万平方米，增长17.6%。施工规模已逼近上世纪90年代中期的历史高位，特别是住宅施工规模仅低1995年的537.72万平米，为我老秘网市商品房开发历史上第二大规模。2010年，全市竣工商品房113.02万平方米，同比下降30.3%，其中可售面积100.94万平方米，下降30.1%，竣工住宅面积88.12万平方米，下降28.8%；其中可售面积87.73万平方米，下降28.1%。从快报数据反映，2010年商品房新开工规模增长大大放慢，全年新开工面积249.63万平方米，同比增长7.6%，与上年增长166.2%相比，减速明显。另外，初步统计，2010年全市商品房批准预售面积为299.21万平米，，其中住宅274.30万平方米，分别增长30.5%和35.2%。2010年新开工面积减速原因主要是2009年多个新楼盘扎堆入市以及政府部门加大调控力度，加快预售核准，形成市场供给相对充裕，部分开发商延缓新项目开建。
3、销售形势呈价涨量升。初步统计，2010年，全市商品房合同销售面积162.99万平方米，同比增长24.0%，合同销售额69.60亿元，增长45.2%；住宅合同销售面积149.42万平方米，增长35.9%，销售额61.94亿元，增长60.8%。2010年我老秘网市商品房合同销售均价增幅为17.1%，其中住宅为18.3%。商品房价格涨幅较大是近两年来我老秘网市保持较大新开工规模的一个重要因素。 从构成来看，2010年我老秘网市商品房销售情况中现房销售面积为60.04万平方米，下降11.7%,占36.8%；现房销售额24.30亿元，下降4.0%。期房销售面积102.96万平方米，增长62.4%，占63.2%，增加14.9个百分点；期房销售额45.29亿元，增长100.0%。期房销售面积占批准预售面积的34.4%；其中住宅预售面积101.54万平方米，占批准预售住宅面积的37.0%。期房是我老秘网市2010年房地产销售市场上的主力产品，其原因是在存量现房中能适合改善型购房者追求高品质居住环境要求的越来越少，让他们把目光投向新建楼盘。
4、待售商品房持续减少。截至2010年底，全市房地产开发单位商品房待售面积131.69万平方米，比上年底减少15.48万平方米，下降10.5%。其中竣工一年以内商品房38.64万平方米，下降7.0%，一年至三年以内商品房（滞销房）31.03万平方米，下降12.7%，三年以上商品房（积压房）62.02万平方米，下降11.5%。这说明，在房地产迅速发展的环境下，我老秘网市大量存在的空置商品房就能得到一定程度的消化和盘活。
二、对我老秘网市2010年房地产发展形势的看法和对2011年的判断
1、开发明显加快，但总体上还处良性。2010年我老秘网市房地产开发延续上年快速发展态势，投入大，规模也大，几近我老秘网市历史高位。但与历史上开发规模较大的1994、1995和1996年份（三年施工规模分别为634.24万㎡、847.54万㎡和690万㎡）相比，可发现近两年来我老秘网市房地产市场存在明显的良性因素。2009年我老秘网市商品房销售面积与商品房施工面积的比值为0.25，与竣工面积的比值为0.81；2010年则分别为0.26和1.44；而1994年两个比值为0.13和0.54，1995年为0.09和0.35，1996年为0.15和0.46。也就是说，近两年来我老秘网市大规模的商品房开发是有一定的需求量作为支撑的，加上现在房地产企业专业化程度较高，因此不太可能像上世纪90年代中期那种粗放式开发一样，最后积压房子，拖累外行，走向长期调整的局面。
2、房价增幅偏大，恐怕有累后市。根据统计快报资料反映，2010年我老秘网市商品房合同销售均价增幅为17.1%，其中住宅为18.3%。这两个增幅分别比2010年我老秘网市GDP的增长速度13.7%高出3.4个百分点和4.6个百分点；分别比2010年我老秘网市中心城区居民人均可支配收入的增长速度11.2%高出5.9个百分点和7.1个百分点。房价收入比继续拉大，这对普通老百姓来说不是好事，对致力建设幸福社会的政府来说也不是好事，其实对开发单位来说也不净是好事。房价本应该是市场来决定，随着城镇化进程加快，住房需求存在很大缺口是事实，房价高收益高对企业是好事；但如果持续超出大部分需求者购买能力，逐年挤掉需求，最后恐怕只能专做开发别墅和高档住宅的份了，从这个角度来说房价过快攀高就不净是好事，除非只想做短期的事业。
3、宏观调控政策影响将进一步显现。2010年国家出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，对打击投机性炒房起到了一定效果。由于投机资本往往不受货币政策限制，而行政手段在市场经济环境下效果一般不明显，所以在国家各部委一系列行政措施不能抑制住房价过快增长的情况下，2011年税收政策将会是一种选择，在一线城市其实已经开始试行实施，比如房产税。大幅增长的房价让逐利的资本趋之若鹜，就算是我老秘网市，也已经出现一定比例的投资性购房。只要住房需求缺口存在，房价就依然有上涨空间，只是升幅过快，政府必行抑制性调控政策。但有一点很明确，房地产因其产业关联度高，作为经济发展一个支柱产业的地位是不可动摇的；房地产业的健康持续发展对整体经济发展至关重要。
4、综合性房地产开发或将引领我老秘网市房地产业转型。一直以来，以住宅为主是我老秘网市的房地产开发模式，而在商业地产、旅游地产等服务性项目综合开发方面都很弱化。随着我老秘网市新的发展理念和新的规划得到落实和具体实施，特别一批商业综合体规划的出台，必将引领我老秘网市房地产投资商转换新的经营思维和开发理念，2011年或将在商业地产、旅游地产方面有更大的作为。

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综合性房地产开发或将引领我老秘网市房地产业转型。一直以来，以住宅为主是我老秘网市的房地产开发模式，而在商业地产、旅游地产等服务性项目综合开发方面都很弱化。随着我老秘网市新的发展理念和新的规划得到落实和具体实施，特别一批商业综合体规划的出台，必将引领我老秘网市房地产投资商转换新的经营思维和开发理念，2011年或将在商业地产、旅游地产方面有更大的作为