房地产市场调控政策会走向哪里

    房地产行业不是当前宏观经济政策中的主要矛盾，但出于应对国际金融危机的需要，维持社会政治稳定、缓和民怨以及挤掉行业泡沫，实现房地产行业软着陆等考虑，此轮房地产调控政策适时出台。自2011年年初开始，经过大半年的僵持之后，调控政策的效果开始逐步显现，目前楼市也一改勇猛势头，呈现出几个特点：一是“降价促销”已成主角，资金链紧缺导致开发商为清库存求现金回流，开始以价换量；二是截至目前，国内房地产市场还没有出现非常大的调整和整合，归其原因还是“不差钱”，但是这种状况在2012年发生了变化；三是目前楼市调控已达到短期调控预期，但尚未达到长期调控目的，即由“堵”向“疏”的转变。
    虽然房地产行业在生病，但由于房地产对于国民经济的支柱作用太重要，国家不会也不能一刀割下去，只能慢慢治疗，这需要一个过程。从中央高层的密集表态以及房地产市场的实际状况分析判断，至少2012年调控政策将不会有大的松动。未来政策走势可能出现以下特点。
    近期（2012年）政策趋势分析
    一是政策相对稳定，但绝不会松动。在利益纠葛的情况下，政策根本不敢松一个口子，一旦松口子，政策就会立即被废。所以一刀切的政策还将执行下去。限购政策预计在2012年不会松动。
    2012年的房地产市场主调应该是求平稳，宏观调控的目的之一是抑涨，同时控制并实现价格合理回归（这个幅度不会太大，大概20%以内），以不至大幅影响经济增长为前提。如果市场出现极度低迷的情况，也不排除会出现政策操作层面的局部微调。
    二是调控从“定量”微调向“定向”微调转变，政策可能力促刚需入市。在限购政策不取消的情况下，成交量急剧萎缩不利于经济的增长，政策将向有利于促进保障房和中低价商品房成交的方向推进，让房地产的开发链条转动起来，这样也有助于价格合理回归。首套房贷利率很有可能调回基准利率，甚至更低，这取决于银行可贷资金的充足程度。
    三是政府会为开发商降价创造稳定、安全的外部环境。
    此外，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，房产税有望从试点城市扩展到其他城市，也必将成为未来政策走向的关注点。
    中长期（2013年以后一段时间）政策趋势分析
    一是政策将日趋规范，短期到长期，由“堵”向“疏”转变。为避免经济的宽幅震荡，预计中央将逐步建立房地产调控的长效机制。所谓的“调控常态化”，即“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。限购会取消，但前提是有替代措施，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。
    二是房产税改革试点和相关配套制度逐步实施。国家将有可能大幅调整房地产税收制度，平衡房产持有和交易环节税负。到现在为止，这个工作仍然面临诸多困难。国外推房产税，大多是在房价平稳，民怨不大的时候，悄然推出，阻力小。中国在房价高的时候，强推房产税，税率太高，没人接受，税率太低，根本抑制不了房价，最终不仅炒房的反对，最后连老百姓也反对。房价没降下来，还要给老百姓加税，这就是目前房产税面临的最大困局。另外，如果没有全面公正的房屋普查，房产持有税征收也是无从谈起。
    三是土地制度有可能会改革。土地制度不改楼市困局难破。目前中央政府采取的调控房地产市场的手段都无法根本解决楼市问题，若想避免这种暂时的受压又报复性反弹局面的出现，就一定要进行制度上的改革。财税改革，平衡地方预算，消除土地财政。作者：陈先明 来源：学习时报