关于我市保障性住房建设的调查与思考

住房是民生之本，建设社会保障性住房，是坚持以人为本、落实科学发展观的具体行动，也是政府履行民生保障职能的具体表现。下面我们将从现状与问题入手，全面审视新余市保障性住房建设现状，客观分析面临的矛盾和问题，探讨进一步推进我市保障性住房建设发展应确立的理念，并提出相应的对策建议，以期为老秘网进一步推进保障性住房建设提供有益的决策依据。

一、我市保障性住房建设的基本现状

近年来，市委、市政府高度重视保障性安居住房建设，把推进经济适用住房建设和完善廉租住房管理列入全市十大民生工程，至2010年底，全市已建设经济适用房和廉租户住房面积55.38万平方米、7739套，经济适用房货币补贴发放5.46万平方米、780户，发放租赁补贴4787户、2037.36万元；已有2889户城市中低收入家庭购买了经济适用住房或享受了货币化补贴，有5383户享受了廉租住房租赁补助或实物配租，对符合条件的低收入住房困难家庭做到了应保尽保，逐步实现了中低收入家庭“居者有其屋”的梦想。被省政府授予“积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度目标管理优胜城市”称号。主要做法有：

(一)高度重视，完善体系。近年来，我市坚持把加强保障性住房建设作为改善民生的具体行动。一是高位推动。在全省率先成立了以分管副市长为组长的住房保障工作领导小组，并专门成立了廉租住房（经济适用住房）管理中心，增加了9个事业编制。二是落实责任。将住房保障纳入“十大民生工程”建设考核体系，与各县区签订了目标管理责任书，同时明确了房管、建设、国土等部门的工作职责。三是完善制度。编制了《2007—2011廉租住房保障发展规划》，并制定出台了《新余市经济适用房申购条件和程序》、《新余市廉租住房申请条件和程序》、《新余市廉租住房保障办法》等政策文件，使各项工作有章可循。

(二)多措并举，精心实施。在推进保障性住房建设过程中，为保质保量按期完成各项目标任务，我市做到了四个“舍得”：一是舍得花钱。采取财政补助、国债转借、土地出让净收益、住房公积金净收益等多种渠道筹措资金。据了解，市财政专门设立了廉租住房资金专户，已累计投入资金近1亿元。二是舍得给地。全市各地建设用地都很紧张，但在保障性住房建设用地方面始终坚持五个“优先”：即土地利用规划优先计划；征用土地手续优先办理；城市近郊土地优先征用；政府收储土地优先使用；企业置换用地优先安排。三是舍得给政策。各地、各部门在项目用地、项目管理以及相关收费项目等方面，出台了一系列优惠政策，确保保障性住房建设任务顺利推进。四是舍得让利。通过制定优惠政策，吸引企业参与保障性住房建设，将政府主导建设与鼓励企业参与相结合。新余铁路建筑段（铁路四村）、南昌铁路局（渝水明珠）、煤建三处（美欣小区）等企业按政府统一规划，企业自主投资建设的方式，建设经济适用住房共计1036套、10.4万平方米，成为政府主导建设的有力补充。

(三)阳光操作，注重公平。为真正体现“公开、公正、公平”原则，我市十分注重规范保障性住房分配工作的各个环节，确保把实事办实、好事办好。一是阳光操作。我市严格坚持三级审核和三榜公示的原则；严格按照“统一摇号、公开销售、电视直播、全程公证、当场取号”的程序，确保购买经济适用住房的是城市中低收入住房困难家庭。二是公正监督。在选房过程中，聘请了10名群众监督员对申请者的住房状况以及实际生活水平进行调查，对不符合条件的家庭坚决取缔，并取消其2年内申请的资格。同时，设立了“两房建设投诉举报中心”，公布举报电话。三是规范管理。坚持实物配租与货币补贴相结合、以货币补贴为主，集中安置与分散安置相结合、以分散安置为主，市级管理与区级管理相结合、以区级管理为主的“三结合”、“三为主”管理模式，使更多的困难群众享受到了保障性住房的普惠政策。

(四)注重实效，共建共享。让人民群众共建共享改革发展成果，是市委、市政府加快推进保障性住房建设工作的出发点和落脚点。一是促进社会保障。受益对象扩大到了人均年收入7000元以下的低收入家庭，人均标准从12平方米提高到14平方米，补贴标准从每月每平方米4元提高到6元。我市还拿出293套经济适用房通过公开摇号定向销售给在农村任教从医15年以上的在编在岗人员，得到了广大农村教师和医务工作者的拥护。二是促进经济发展。把加快建设保障性安居工程，作为扩大内需、拉动经济增长的重要举措，通过加大保障性住房建设力度，构建起合理的住房供应体系和住房价格体系，促进了经济增长和社会发展。三是促进社会和谐。通过积极推进经济适用住房建设，有效地增加了市场上中低价位、中小户型的住房供应，优化了住房供应结构，较好地解决了城市中低收入和低收入家庭住房困难问题。

二、存在的困难和问题

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三、建议和对策

为了进一步推进我市城乡保障性住房建设，针对存在问题，现提出如下建议：

1.因地制宜，科学编制规划。要以科学发展观为指导，因地制宜，统筹兼顾，积极稳妥地制订好“十二五”期间保障性住房建设规划。要坚持“尽力而为”与“量力而行”相结合，既要不断扩大保障范围做到应保尽保，又要充分考虑政府的财力和群众的承受能力。要立足当前，着眼长远，规划设计适度超前，注意处理好就地建设与异地建设的关系，能就地拆建的不要异地拆建，确需异地拆建的，不仅要考虑改善居住条件，还要考虑群众的生产、生活需要。

2.多元投入，破解资金瓶颈。要采取多种措施，拓宽筹措渠道，千方百计解决建设资金紧缺的问题。要把保障性住房建设资金纳入年度预算，并根据经济发展水平和住房价格水平逐年递增。既要想方设法争取更多的中央、省预算内投资补助资金，又要积极探索社会资金参与保障性住房建设的新途径，鼓励社会各界以捐赠等方式参与、投资保障性住房建设，扩大资金来源。我们建议建立由财政、住房公积金和社保基金共同投资的公共住房投资公司，为保障性住房提供长期稳定的融资渠道。

3.落实政策，加快建设步伐。要积极创造条件，不折不扣地落实中央、省有关保障性住房的优惠政策。在土地供应计划中，优先保证廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）的土地供应，切实解决保障性住房建设用地难问题。要出台保障性住房规费减免的专门文件，对应当减免的各种行政事业性收费和政府性基金给予明确，真正把规费减免政策执行到位。要抓好税收优惠政策的落实，对保障性住房建设和低收入家庭购买、租赁保障性住房的税费按有关规定予以减免到位。

4.积极探索，完善管理机制。要进一步理顺管理体制。将县区的住房保障中心、房改办、房管所整合为一体，核定机构编制，充实工作人员，保障办公经费，建设高效有力的住房保障工作体系。要加强部门之间的协调配合，明确职责，落实任务，实行奖惩，努力形成政府统一领导，各职能部门分工协作、密切配合的保障性住房工作机制。要进一步完善保障性住房动态管理机制，全方位宣传保障性住房的政策、办理程序等，帮助困难群众及时申请、申购，早日实现“安居立身”的愿望；逐步建立、健全保障对象家庭收入和住房现状监控体系，提高核定工作的准确性、真实性和透明度，不断完善廉租房准入和退出机制，建立完善的住房保障管理系统，与各市房屋产权交易系统及公房租赁系统联网，自动识别住房保障对象，及时发现保障对象家庭住房情况变化。定期检查保障对象家庭收入情况，对不符合保障条件的家庭按规定退出保障。

为进一步拓展城市建设思路，推进市区房地产开发建设，根据市委、市政府部署要求，市人大、市政府领导带领梅列、三元两区主要领导、分管领导和市、区两级国土、规划部门赴广东、成都等地学习城市规划建设和房地产项目开发运作等方面的先进经验。考察组先后4天在广东汕头市濠江区，惠州市惠东县、南沙县、成都郫县和都江堰市等地考察。通过实地察看、座谈会等形式，了解高端房地产项目。这些城市超前的发展眼光、清晰的发展思路、全新的建设成就、强劲的发展势头、多元的城市文化，令人震撼，催人奋进。通过学习考察，考察组成员一致认为广东、成都等地的城市运营的先进理念和模式，很值得三明学习和借鉴。      一、感受与启示      虽然这次考察活动时间短暂，但一路所见所闻，各地在城市建设方面真可谓“百花齐放，百家争鸣”，给我们留下了非常深刻的印象，大家在考察过程中，边学习，边思考，边讨论，感触很深、受益匪浅。      （一）理念新，品位高。在城市发展战略上，坚持前瞻定位，着力打造综合实力强、风格品位高的城市综合体；在城市建设上，以绿色、智慧、人本的现代城市建设发展理念，邀请一流的设计团队，强化精品建设理念，注重把握人和城市环境的情感关系，注重从人的生理和心理需求角度，设计舒适宜人的空间环境，大手笔、大气魄搞建设。例如：碧桂园凤凰城项目坚持“配套先行,一次成型”的理念，开创出极具竞争力的“城市级配套”模式；成都中信云栖谷项目是高端别墅产品的扛鼎之作，由主题体育公园、公共商业与高端住宅三大部分组成，项目被一山两河环绕，融会众多自然资源景观，堪称不可复制的流水别墅。      （二）规模大，成效好。从这些知名房产商的发展走向看，大都以大规划、大城市建设为着眼点，立足大城市发展战略定位和产业选择，引导区域要素资源的快速积聚，形成能够指导城市发展的“作战地图”，完美诠释“给我一片土地，还你一座城市”的城市建设理念。比如建发浅水湾，项目建筑占地300亩，被1200亩正兴国际体育公园环抱，堪称“长在公园里的别墅”，拥临一山、一江、一湖、双公园等稀缺自然资源，“绿色生活”的理念赢得了市场认可。      （三）模式优，带动强。“拿地-开发-销售”模式日渐式微，房地产开发尤其是商品住宅开发已开始向“拿地-运营（管理）-开发”新型模式不断寻求新的突破，从单纯“造房”向综合“造城”发展。城市运营建设商项目选点并非都在一级地段或繁华中心区域，而是选择一个暂时不成熟、未来有潜力或是今后规划发展方向的区域，强调通过基础设施建设、环境改造等手段，对城市区域进行包装营销，打造人气，再造新城，从而享用城市品牌增值，提升城市竞争力，实现城市跨越式可持续发展。例如：建发浅水湾坐落于成都国际城南高端别墅生活区，处于天府新区发展腹地，享有极高的城市价值。建成后，世界500强公司将有超过300家入住天府新区，将成为继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区后的新一个国家级示范新区，带动整个西部经济发展；中信蜀都项目的一级开发规划赋予区域更完善的配套，而工程的建设加速区域的成熟，区域的成熟反过来推动土地出让与二级开发项目的价值提升，更多居住人群选择置业中信蜀都，又进一步吸引商业资源主动汇聚，形成良性循环发展的城市产业链。      （四）投入大，配套全。广东和成都政府十分重视城市基础设施建设，目前城市整体基础设施和公共服务已经实现标准化、规范化，大到道路、供电、排水、供气、现代通讯、学校、医院、超市、宾馆等公共配套服务设施一应俱全，小到路牌指示标志、路灯、信号灯、残疾人通道等一些细节都非常完善。例如：碧桂园凤凰城项目建有大型交通中心、康体中心、商业中心、超省一级标准的凤凰城中英文学校、以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店；中信蜀都项目将在五年内投入30亿元进行土地的整理和城市配套设施建设，包括道路交通网络、3个开放式公园、学校、医院、文化中心、体育中心、公交首末站等。目前一级开发规划已赋予区域更完善的配套，不仅建设20公里市政道路，治理2公里河道，完成30万平方米的景观绿化，还新建2所学校，引进一所国际级学校，体育中心、图书馆和市民活动中心等公建设施正在建设中。      二、若干建议     推进城市化建设，涉及经济社会发展的各个领域，是加快发展面临的全新课题，也是一项复杂的系统工程。我们深深感到三明不仅要学习先进城市的经验和成功做法，更要通过对比看到存在的差距，准确把握发展方向。为此，结合实际思考，提出以下若干建议。      （一）进一步营造抢抓机遇的氛围。“机遇是流动的资源，稍纵即逝”。能否抓住机遇，是对三明城市发展能力的一个检验，坐等是不行的。近几年，三明在这方面虽然取得了明显成绩，但在规模拓展，人口聚集、品味提升等方面，在全省九地市中是较落后的。城镇化在发展过程中是有时空要求的，城镇化结束后，人口数量基本成型，欧洲的一些城市建设经验亦是如此。三明目前进入最关键时期，这个时期大约仅有10年时间，梅列区的陈大、洋溪、贵溪洋片区，三元区的荆东、台江、下洋等片区的开发，现在如果不加快，就有被边缘化的危险，三明近几年城市人口负增长也说明了这个问题。同时，三明存在几个比较薄弱的方面：不缺规划，缺综合协调；不缺单体，缺规模项目；不缺建筑，缺建筑风格；不缺文化，缺品位提升；不缺开发商，缺品牌大腕。面对严峻形势和巨大压力，加快推进三明城市化进程事关未来，在这个问题上不能形成共识，就难以有效地形成合力、促进共为。因此，全市上下要进一步坚定发展的信心，树立竞争的意识，紧跟时代的脚步，解放思想、形成共识，打好“重建牌”、“运作牌”、“合作牌”，研究新举措，形成新思路，寻求新突破，加快三明城市建设步伐。      （二）进一步发挥政府运营的作用。“政府主导、市场运作、让利于民、实现多赢”，建议市、区两级政府在城市运营中应该运用统筹、全面、可持续的观点，考虑城市的长远发展，重点把握城市定位、功能区域划分、城市发展规模及方向等方面。明确政府在城市建设中的地位和作用，在宏观上进行控制和管理，在执行政府决策中检查城市运营商是否偏离方向，用市场化的观点去指导实施。要解放思想，舍得让利，在决策时要充分考虑城市运营商和老百姓的利益，否则再好的方案，也难以实施。同时，城市化具有十分丰富的内涵，包括人口集聚、产业集聚和社会事业的发展，而人口和产业向城市集聚，则是城市化的核心内容。因此市区必须不断完善优化软硬件环境，增强城市对人口、产业的吸引力和凝聚力，大胆对农村土地使用权流转体制、户籍管理制度、就业制度、社会保障制度和产业政策等进行制度创新改革，为加快大项目、大企业和科技、人才等高端要素的聚集扫清障碍，铺平道路，推动现代服务业和先进制造业的发展，从而带动城镇化发展进程。  本帖隐藏的内容  （三）进一步形成规划先行的共识。“先谋而后动，不谋全局者不足以谋一域，不谋万世者不足以谋一时”。不乱建设，规划先行，就有机会带来资金、项目、产业、市场、文化和品位，就是创造未来。城市规划建设是一项规模宏大的系统工程，涉及面宽，工作量大，系统性强。在城市规划建设中必须坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的理念，坚持站位求“高”，聘请国内外知名机构和专家，培养引进高水平专业人才，按照国内国际领先水准设计城市规划；立意求“新”，挖掘客家文化、老区文化、三明精神等优势文化资源，精心构思城市布局和建筑风格，塑造鲜明的城市特色；规划求“细”，在搞好城市总体规划基础上，做深做细分区规划、控详规划、专项规划和单体规划；设计求“精”，做精做优城市风格设计、色彩设计、景观设计、单体设计，着力打造精品项目，力争城市建设不给历史留遗憾，为城市人民的居住、劳动、学习、休闲创造良好条件。同时，在今后的城市规划和建设过程中，要加强规划制度建设，严格实行"规划一张图、审批一支笔、建设一个样、管理一个法"，实施“专人负责、一盯到底”的工作制度，推进项目建设“两延伸”，即向前延伸将选址、策划、运营和规划设计充分结合起来，向后延伸确保建设每个环节严格按照规划实施，做到规划设计建设环环相扣，一杆到底，确保规划的严肃性。      （四）进一步明确两区主体的责任。“打造梦想没有救世主，只能靠自己”。要顺利推进城市化进程，梅列、三元两区必须增强主体意识，市里抓总规，区里要抓控规。不断完善宏观决策机制和组织运行机制，建立相应的监督、评价机制。在征地拆迁、招商引资、城市管理等工作上，以两区为主体，同时注重部门合作，注重城建干部队伍培养，实施多兵种、集团化协同作战。进一步学习先进经验，定期组织相关人员，特别是村干部外出参观学习，增长见识，开拓视野，调动村集体、社会各方参与旧城改造的积极性。探索主动邀请利益主体和实施机构参与规划编制过程，让公众参与规划制订，集思广益、汲取营养，使群众增强规划意识，提高遵守规划的自觉性，搭建利益协调的平台，营造全市上下共谋发展的浓厚氛围。“违章搭盖，破坏未来”，加大部署调整力度，集中力量、强化责任、严密巡查、全力以赴控违拆违，彻底解决全市城乡违法建设现状。      （五）进一步打造城市建设的品牌。“不是造房，而是造城，不要制造垃圾，而要铸造历史”。城市没打造好，就无法实现城市聚焦。三明必须进一步增强开放意识，解放思想，敞开城门，创造条件招“大腕”，引进实力强、品位高，能运作的城市开发运营商，大手笔、大气魄规划运作区域经济发展。按照一流品质开发新城、改造老城、扮靓旧城。要遵循“精品建设”和“以人为本”原则，把人的满意度、便利度、舒适度作为城建工作的第一要求，本着“注重环境协调、挖掘历史底蕴、突出地方特色、丰富文化内涵、提高文化品位”的思路，塑造个性鲜明、文脉清晰、底蕴深厚的现代城区，努力为群众创造方便、舒适、优美的人居环境。要根据三明的历史资源、文化特质、地理位置、城市风貌等特征，立足自身资源优势，创新城市建设理念，从城市品牌定位、资源整合、营销传播等方面，理清打造城市品牌的基本思路，使品牌从无到有，由小到大，铸造“城市品牌”。同时，要顺应时代趋势，加快地方房企品牌（平台）建设，通过“借助外力，合作共赢”的方式，扶持三明省一建、市城投公司等一批本土城市建设队伍，凝聚人才资源，提供施展平台，努力打造“三明的建发”。        （六）进一步加快基础设施的建设。“城市优质运营，基础设施先行”。以城乡规划全覆盖为龙头，加快市区、永安、沙县三地在供电、能源、通信、污水处理、垃圾处理等城市基础设施建设方面的统一融合，合理配置教育、文化、卫生、体育、商业服务等公共服务设施和市政公用设施，提升三产发展的水平和质量，统筹城乡规划和城市空间拓展，不断提升城市承载辐射功能。要加快市区与永安、沙县城市联盟的快速通道、205国道和306省道改线建设，合理调整湄渝、泉三高速在岩前、莘口、中村的互通口，带动三明市区南部、西部的开发建设，扩展现有交通干道系统，拉大城市框架，扩大城市规模。城市基础设施建设需要大量的资金投入，要积极推动投融资创新，注重政府主导和市场运作相结合，推行多渠道融资，以市场化手段增效益。精于以城建城，加强土地收储和要素包装，通过租赁使用权、caiyes冠名权等方式，实现土地利用效率和经济效益最大化；善于融资建城，采取公开招标形式，鼓励引导民间资本投向道路、广场等公用设施建设和管理；勇于引商建城，引进大型房企，推进整城或整区开发。在可控风险范围内，可适度举债加大市政基础设施投入。加强城市可供经营的市政公用、环卫、环保等项目包装和推介工作，鼓励支持国内外客商参与城市基础设施建设。

已累计审查房屋征收项目59个（其中：市级项目23个，区级项目36个）, 涉及4万余户，被征收总建筑面积约1148万平方米，总占地面积346.68万平方米（约5200亩）。已完成项目23个2630户 45.06万平方米，正在实施项目28个3.6388万户1092万平方米，另有未启动项目3个600户6万余平方米，暂停实施项目5个388户4.5万平方米。已累计签订征收补偿安置协议1.48万户，完成征收建筑面积约300万平方米。已完成23个项目腾出土地1030亩，测算出让金收入约40亿元（平均400万/亩）；所有实施的50多个项目预计可腾出土地约5200亩，预计土地出让金收入200多亿元，

为了进一步推进我老秘网市城乡保障性住房建设，针对存在问题，现提出如下建议：  1.因地制宜，科学编制规划。要以科学发展观为指导，因地制宜，统筹兼顾，积极稳妥地制订好“十二五”期间保障性住房建设规划。要坚持“尽力而为”与“量力而行”相结合，既要不断扩大保障范围做到应保尽保，又要充分考虑政府的财力和群众的承受能力。要立足当前，着眼长远，规划设计适度超前，注意处理好就地建设与异地建设的关系，能就地拆建的不要异地拆建，确需异地拆建的，不仅要考虑改善居住条件，还要考虑群众的生产、生活需要。

1.因地制宜，科学编制规划。要以科学发展观为指导，因地制宜，统筹兼顾，积极稳妥地制订好“十二五”期间保障性住房建设规划。要坚持“尽力而为”与“量力而行”相结合，既要不断扩大保障范围做到应保尽保，又要充分考虑政府的财力和群众的承受能力。要立足当前，着眼长远，规划设计适度超前，注意处理好就地建设与异地建设的关系，能就地拆建的不要异地拆建，确需异地拆建的，不仅要考虑改善居住条件，还要考虑群众的生产、生活需要。

大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。

　实施保障性安居工程，是党中央、国务院为维护群众利益，切实保障和改善民生所作出的一项重大决策

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