关于房地产价格的若干思考和建议

今年年初，国家针对去年以来部分城市的房地产价格飞涨的情况又一次出台政策进行调控，房地产业既是投资又是消费的行业，该行业一业带动百业，其健康发展对于2010年如何应对国际复杂的经济形势，如何克服世界金融危机的不利影响具有关键性的作用，如何在“十一五”规划的最后一年有个好的结束语和为“十二五”规划开端的第一年发展取得好的起点等等都是非常重要。一般而言，一个房地产小区历经建设前夕的拆迁征地、建设过程的推进实施、建设结束的物业服务等过程，本文试图从此三个阶段入手，在价格方面对房地产业的健康发展提出若干思考建议如下：

一、从关注民生出发，确保失房失地农民利益

目前以人为本、和谐社会深入人心，在拆迁征地中一方面要确保失房失地农民利益，另一方面又要实事求是推进拆迁征地开展，确保城市化、工业化进程对土地资源的需要。目前拆迁征地难的存在普遍问题有：市场上的商品房价格居高不下，而政府部门制定的拆迁补偿指导价格标准偏低，导致早交房、交地的公民得到补偿少；而一些“钉子户”坚持到最后，拆迁人或授意有资质的拆迁公司因怕司法程序过于麻烦和浪费时间，项目又因个别“钉子户”形成的“一夫当关，万夫莫开”影响了工作进度，屡屡被迫切想拥有政绩的有关领导督促甚至批评，在这种情况下只好向这些极少数人让步，在不牵涉众人、不形成过多经济负担等基础上通过“暗补”等方式，让这些“钉子户”得利，形成了在拆迁征地工作中老实人吃亏，以及一些老百姓反映的不公开、公平、公正和不守诚实信用的事件，如此不仅严重影响了党委政府部门的形象，而且在实际工作中造成了“钉子户”越来越多，拆迁征地工作越来越难的僵局。

要避免拆迁征地钻入“死胡同”，需要采取开拓新局面的好做法，建议：

1、适当提高补偿标准。建议应提高房产的补偿标准，让被拆迁的房产单位面积内的补偿标准与同地段的商品房价格相等，主要理由有：商品房往往是高层建筑，而被拆迁房屋往往是一层、二层等低密度住宅至多为多层建筑，尽管被拆迁房屋比较破旧，但容积率较低意味着拆迁人可以从拆迁后的土地使用权出让取得获取利益，因此不论被拆迁人房屋的新旧程度，在等面积之内一比一换新房的一律不补差价具有合理性，这样可以少产生被拆迁人之间房屋新旧之差在鉴定方面的争议。对于超面积部分，也以低于商品房价格的一定辐度内给予补差价，在补偿方面向被拆迁人倾斜。

2、提高早腾房奖励、腾房后周转金补贴、超期交房制约等加大成本的措施。把腾房奖励金提高，让早腾房者能够获取比较可观的奖励，迟腾房者不仅得不到数目如此大的奖励，还可能在申请法院或行政裁决中不利，这样就从制度上不会造成早腾房的老实人吃亏。此外对于享受实物补偿者，拆迁人如超期交纳安置房的，应大大提高超期交房的违约金及租房补贴，这样通过建立经济杠杆才能真正达到“先安置，后拆迁”的目的。通过上述措施，让拆迁人加大经济成本，才能尽量减少在建设过程中的拆迁量，从而避免大拆大建，提高土地资源利用的集约化，进一步保护最广大人民群众的利益。

二、从住有所居出发，确保弱势群众切身利益

近年来国家加大投资、出台政策，大力建设经济适用房、廉租房、限价房等保障房，还积极推动“城中村”、“棚户区”和“农村危房”等改造。特别是在中央增投的四万亿元国债项目中，不少就是保障房项目。在今后三年左右的时间内，在我们国家已自上而下编制并下达住房建设计划特别是保障房建设计划和工作目标，下决心解决基层群众的住房问题，这将是我国在向小康社会进程中的一个比较早得到重视、也势必会比较早得到解决的基本民生问题。在科学发展观的指导下，各级党委和政府对“住有所居”民生问题高度重视，纷纷把保障房建设工作列入为群众办实事的项目中。由于目前大多数保障房正在建设中，大部分还没有投入市场，与商品房相比在数量上远远不足，还无法发挥保障房在平抑房地产市场、调控房地产价格的作用，可以预见，今后会有许多保障房将投入使用，也有不少早期获得保障房者因经济条件改善提高，在有条件地退出原先获得的保障房的基础上购买商品房，如何对马上竣工验收投入市场的保障房和已用多年的保障房退出进行科学定价，建议必须分类处理：

1、对于正在建设马上要投入使用的保障房定价上，要充分考虑国家四万亿元补助的投入因素在内，就我省而言，国家出台四万亿元国债政策以前，对于保障房建设的项目没有享受国家资金的补助，从2008年底开始许多项目就陆续获得补助，今后随着国务院赋予我省的海西政策带来的实惠，龙岩等原中央苏区可能享受到中西部扶持政策，在保障房建设方面将获得范围更广、力度更大的资金补助，因此在定价方面要把这些投入考虑在内，通过国家增加的资金投入把一些成本增长给予适当抵消，让地方政府在保障房投入的资金和成本增加速度远远低于同地段同时期同品质的商品房，在保障房定价时尽管成本和价格因素总体上升趋势将导致保障房价格也呈上升态势，但上升速度应远低于商品房的涨幅。

2、对于一些原先取得保障房者，现因经济条件改善提高获得商品房，需要他们退出保障房者，政府也应该保障他们的利益，参照退出之时的同地段同品质的商品房价格，按照他们在原先获得保障房的价格与当时商品房价格的比例的基础上折算成差价给予一定补偿，通过经济杠杆促进他们退出，使退出的保障房能够多次循环往返地解决更多的无房户和困难户的住房问题。如果没有一个合理科学的退出补偿机制，他们很可能就会把手中的廉租房偷偷地转租，把手中的经济适用房偷偷地转让，这种“偷偷”在当今形势下，管理手段还没有及时跟上，往往会得不到有效制止，“偷偷”就可能就会成为榜样，当操作者众多时将因“法不责众”导致纠正成本过高、负面影响过大，同时也会造成政府不断地建设保障房，但保障房增长的速度老满足不了要求的困局。

三、从和谐社会出发，确保全体业主基本利益

物业服务收费是指导性收费，不少物业服务企业还停留在刚刚起步时的物业管理的角色上，没有从管理转向服务，导致物业服务在质量水平方面尚有欠缺和差距，不少房地产开发小区的物业服务企业与广大业主之间的矛盾增加，发生了一些小区业主拒交物业服务费，一些小区业主联名通过法院渠道罢免业主委员会后进一步辞退物业服务企业等行为。社会主义市场经济的建立和发展，随着一大批的商品房、保障性用房投入使用，专业的物业服务将得到进一步推行，价格行政主管部门不可避免地要在物业服务收费指导性价格的制定方面有所作为，主要体现有二个方面：一方面，属于抽象行政行为范畴，也就是价格行政主管部门制定出台的在房地产开发小区中，物业服务企业收费的指导性定价标准等。另一方面，属于具体行政行为范畴，也就是当出现小区业主与物业服务企业价格纠纷争端时，当申请人就具体的房地产小区和具体物业服务企业服务范围及标准等，在向有资质的价格鉴定机构提出价格鉴定时，应当如何结合具体情况进行物业服务价格定价。

解决上述二个方面问题建议：

1、抽象行政行为应谨慎定位，要把握指导性，通过广泛宣传，避免指导性收费标准被误会或错误地利用为指令性收费标准，防止指导性收费标准被极少数不法物业企业利用，把最高限价收费当作基准收费导致侵犯群众利益事件发生。要把握全面性，抽象行政行为具有普遍性、广泛性，应通过充分调查并通过听证、论证等多种方式征求意见，坚决杜绝把个别当作普遍、极端当作全部的现象，从而错误地做出指导性收费标准。要与时俱进，根据实际变化的情况及时进行指导性收费标准的调整。

2、对于具体的房地产小区出现的物业服务收费标准纠纷，当申请人向价格鉴定部门提出鉴定时，无特殊理由价格鉴定部门应当给予受理，目前价格鉴定部门由于种种原因在此方面解决的案例极少，成功的案例更少，所积累的实践经验并不多，由于物业服务收费标准纠纷往往属于群体性事件，标的虽少但当事人保留的证据较少，通过事后取证所要花费的时间和精力等各项投入较多，而基层价格鉴定部门人手少，往往又属于自收自支单位，处理此类事情往往是力不从心。此类问题今后必然出现，不能消极回避，建议价格鉴定部门要及早着手开展调研，积累和借鉴一些地区的成功经验和做法，在价格行政主管部门理论和实践的指导和支持下，积极通过多方合法有效的取证落实物业服务企业的投入成本和工作效率，在按照物业服务指导性收费标准的基础上，在公开、公平、公正和诚实信用的基础上，解决小区业主与物业服务企业之间的争端，共同推进和谐社区、平安社区的建设。

综上所述，拆迁征地补偿价格的提高一方面保障失房失地公民权益，更重要的是通过增加成本减少大拆大建、野蛮拆迁行为；通过保障房退出时的补贴增加，表面看起来政府增加投入，但无论如何增加投入，比获得现房的时间的经济成本更合算，既可促进保障房的及时退出，又可节约政府资金转投入到其它更需要的领域，还可维护享受保障房方面的公平、公正；在物业服务方面有所作为，千万莫看物业服务事小，但事关百姓利益，事关和谐社区建设，必须大胆作为。当今全省上下都在积极主动融入海西建设进程，积极实践科学发展观，因此各级价格行政主管部门要齐心协力、形成合力、共同努力，在整个社会高扬解决民生、发展经济、构建和谐平安的主旋律中积极作为、做出贡献。