盘活闲置商务楼宇 促进现代服务业发展

现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展产生，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业，其主要有信息、物流、金融、会计、咨询、法律服务等行业。由于现代服务业具有不生产商品和货物、占地面积小、无环境污染、资金流动性强、财政税收高等特点，因此，非常适合并在城市经济中得到迅速发展。其最突出的表现就是商务楼宇林立，总部经济入驻，信息功能强大，商贸税收增多，它已经成为衡量一个城市现代化程度的重要标志。
    商务楼宇作为现代服务业的一个重要载体和平台，其发展水平一定程度上决定着现代服务业的发展水平。就长春市而言，以楼宇经济、总部经济为代表的现代服务业发展并不平衡，主要集中在朝阳、南关等中心城区。特别是南关区，自2002年长春市区划调整以来，南关区由过去的460多平方公里缩小至目前的80平方公里，区域面积狭小与经济发展之间的矛盾日益突出，向“空间”要效益，实现单位面积经济效益最大化已成为必解之题；随着城市化水平的提高，南关区一、二产业基本退出，第三产业对GDP贡献率达82.6%，这为南关区发展现代服务业奠定了良好基础；南关区委确立了“三产立区、城建强区、和谐兴区”的发展战略，加快北部旧城改造，全力推进南部新城开发，促进商务楼宇晋档升级，也为发展以总部经济为代表的现代服务业提供了良好平台。特别是在中共南关区委十一届五次全会上，又明确提出了“优化三产结构，大力发展现代服务业”，把商业、服务业、第三产业作为南关立区之本，把大力发展总部经济，挖掘利用已形成的商务楼宇、闲置商业空间作为发展重点。南关区政府也明确把“全面填充已建成的商业空间”作为2009年全区经济工作“六件大事”之一，这些都为南关区发展现代服务业打下了坚实基础。
    几年来，南关区注重规范引导，搭建产业平台。有效利用已建成的商务楼宇和店铺门面，促使各种要素资源向现代服务业集聚，为形成后续税源奠定基础。如万豪大酒店、长春建国大饭店、华美达酒店等四星级以上酒店即将投入使用，南湖大路、亚泰大街等街路上集聚着各类中高档餐饮服务企业70余家，上海如家、汉庭、驿居、广州7天等全国知名连锁品牌发展势头迅猛，美特斯邦威、安利公司等一批名企名店运营状况良好，带动了全区商贸业进一步升级晋档。注重协调服务，营造良好环境。建立了领导联系重点商务楼宇企业制度，畅通了政府与楼宇沟通联系渠道，有的街道还在区里出台的经济工作奖励政策之外，结合街道实际，研究制定了《街道促进经济发展奖励办法》，适度扩大奖励的范围和数量，鼓励企业到辖区内商务楼宇落户。注重政策扶持，加强招商引资。工作重心由“平面推进”向“立体拓展”转变。2007年全区完成商务楼宇填充面积33万平方米，当年入驻企业168家。2008年完成商务楼宇填充面积37万平方米，当年入驻企业220家。填充面积和入驻企业均呈递增趋势。
    截止目前，南关区现有重点商务楼宇41座，总建筑面积155万平方米。已建成的楼宇中有6座已经基本填充完毕，如通钢大厦、伟峰大厦、金鼎大厦、长春国际商务中心等，入驻了大量优质企业上千户，所形成税收占财政总收入比重明显提高，已经成为南关区经济发展、增加税收的重要经济载体。但仍有35座商务楼宇处于闲置半闲置状态，闲置面积约58万平方米，闲置率为37%。
    经过调查分析我们认为，造成商务楼宇闲置的原因主要有三：
    一是有的商务楼宇缺乏明确的功能定位。由于部分楼宇产权经营者准入条件不明确，加之管理不到位，使入驻的企业业态比较杂乱，品位和层次不一，影响了商务楼宇资源的有效利用和自身层次的提升。如：吉宇大厦、21世纪国际商务总部等，楼宇的产权者自行招商、自主经营，对于落位商家的经营项目和产业类别考虑的不多，因此入驻企业比较杂乱。
    二是楼宇本身的硬件条件限制了企业的入驻。有的商务楼宇由于装修、物业等基础设施不完备，有的甚至存在产权债务纠纷，影响了企业的入驻。如北部老城区大部分商务楼宇基本建于上世纪90年代末期，其设计初衷并不是用于商务，多为商住两用，即使是商务楼宇，其楼层面积分割、电梯设计、楼梯设置都有很多局限性，没有停车场、餐饮、休闲等配套设施，商家入驻后有诸多不便。还有的商务楼宇没有彻底完工，属于半截子工程，工程不配套，商家进驻后，需要进行改建或改造，增加了投资成本。还有一些楼宇，如世纪大厦由于产权债务纠纷等原因迟迟没有完成施工，也没有配备完善的物业服务，正在等待拍卖；南岭商务中心，属个人产权，因消防验收不合格等原因始终未交工，冬天没有暖气，出租十分困难，导致楼宇始终处于闲置状态。
    三是有的商务楼宇整体对外包装、宣传力度不够。
    如何盘活现有楼宇，大力发展现代服务业，我们认为可从以下几个方面入手破题：
    一是要改造提升功能，盘活现有楼宇资源。对于各种纠纷楼、闲置楼，地方政府要帮助追根溯源，找出症结，千方百计地给予协助和支持，帮助其盘活。能通过法律渠道解决的尽快启用法律程序；能通过调解、协商消除障碍的要想方设法做协调工作；能通过注入资金重新启动的要搞好调查论证，帮助联系投资方或合作伙伴。只要坚持以市场为主，发挥平衡调节作用，以政府为辅，形成合力，就能够达到盘活现有楼宇资源的目的。
    二是要抓好招商引资，助推楼宇经济升级晋档。按照市场化、专业化和社会化的运作方式，帮助商务楼宇的产权者和经营者搞好楼宇招商规划，创新招商机制，提高招商质量，注重引进高档次的投资企业和建设企业，综合考虑入驻企业的实力、资质、信誉等因素，防止盲目引进档次低、品位差、贡献率不大的企业。要紧紧抓住资金、信息、管理、营销和研发等要素向中心城区集聚的态势，以商务楼宇为主要载体，着力引进能量大、效益好、体现城市集聚、服务功能的境内外大公司、大企业的区域性总部和销售中心、研发中心、结算中心，发挥知名企业的引导示范作用。
    三是要加强协调指导，打造专业特色鲜明的商务楼宇。特色楼宇是一座楼宇内同一行业的企业占入驻企业总数的40%?50%，这种形式既能促进产业聚集，又能带动周边的商务楼聚集大量的同类型企业，在企业间形成信息、资源共享，充分发挥聚集效应，使区域内产业集群化发展特色更加明显，提升整体竞争力。
    四是要围绕南部新城开发，形成高档楼宇聚集带。南部新城作为我市重点打造的开发区之一，具有得天独厚的地理、人文、行政条件，发展迅速，目前有已建成及在建的商务楼宇8座，共有闲置面积20多万平方米。为了更好地利用南部新城现有资源，地方政府要做好前期信息调查，掌握每一幢商务楼的自然情况、招商意向。要与楼宇相关负责人及物业公司保持常态联系，及时了解最新动态，掌握第一手资料。要通过商会等途径积极寻求有资质的企业入驻，广泛发展、不遗余力。要及时与楼宇企业进行沟通，协调企业经营发展中遇到的困难和问题，提供政策支持和行政保障。
    五是要加强宣传推介，提高楼宇知名度。将重点楼宇作为招商项目精心包装推介，有针对性地宣传及招商。由专门部门负责建立楼宇经济信息资料库，对楼宇经济发展状况实施动态管理。根据楼宇业主和入驻企业的具体需求，不定期组织相关的政策发布会、人才交流会、楼宇招商会等，提高楼宇的知名度。
    六是要改善发展环境，完善配套政策。楼宇经济发展程度与软环境状况密不可分，没有软环境的大改善，就难有楼宇经济的大发展。要树立非禁即可的思想，想方设法为企业到辖区落户和发展提供舒适的环境。要建立投诉协调制度，及时协调处理企业投资过程中遇到的问题和纠纷。
建议区级地方政府通过制定和实施导向性、倾向性、区别性的政策措施，重点扶持符合区域产业导向的楼宇企业的发展，并适当降低门槛，在政策奖励上让中小企业都尝到甜头。要有专门管理机构，负责协调日常管理、运营、改造扩建等相关工作，通过“一站式”办公，简化办事程序，方便企业办理相关手续。
                                （作者：长春市南关区政协办公室主任）