大话城事六:提升城市综合实力 城中村改造当居其一

大话城事六:提升城市综合实力 城中村改造当居其一

2006-11-02 大河楼市网

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　　　 3 e( D& z; E2 U& } 0 E2 c1 |0 c. h" \: b5 o8 B 5 l: X$ r! f! m6 _! W都市村庄，又名城中村，是原市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚集村落。随着城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村就像现代都市的一块块伤疤。虽然城中村的出现，为城市在相当长时间内的发展提供了充裕的时间，但同时，由于缺乏统一规划，城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等先天不足；因为管理薄弱，城中村违法建设、违法占地、违法填湖屡禁不止，环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生问题突出；因外来人员混杂，城中村成了黑（无证经营）、黄（卖淫嫖娼）、白（私屠滥宰）的滋生地。因此，社会学家指出，城中村已成为中心城市的“社会——经济塌陷带”。在城市化迅速发展的今天，郑州城市框架也在不断拉大。一方面在扩大版图，另一方面在向内挖掘，整合再生城市资源。众多生产性企业在向城外搬迁，各个高校扩大招生规模后也纷纷到近郊兴建新的校区。郑州市东、西高新技术开发区的建成，郑东新区的日新月异，原有市区的改造建设，以及郑州房地产业的蓬勃发展，这一切都在无形中把郑州市区的范围拉大。按照整体规划，郑州市在未来几年内，城中村将逐步通过改造而消逝。2003年9月，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定》（试行），以更大的力度对郑州市的城中村进行大刀阔斧的改造。按照规定，今后城中村将逐步改变为城市社区。郑州市政府更是把城中村的改造列为提升城市水平和实力的12件大事之一。 u6 ]& G3 O- j+ U4 y " P4 S+ D( l, f3 m5 B2 ]& q大话之为什么说城中村改造是悲哀和阵痛 2006年8月2日17时16分，一声巨响之后一股黄色烟尘腾空而起，郑州市燕庄城中村改造工程最后一座大楼——楚天人家酒店爆破成功。燕庄，一个位于金水路东段与未来大道交叉口的普通都市村庄，20年前，几乎与普通村庄没什么两样，村头是绿油油的麦田，村民们过着靠地收的平凡日子。唯一不同的是毛泽东同志视察郑州的时候曾在这里待过。如今，金水路东段燕庄村口，一块写有“毛主席视察燕庄纪念亭”的汉白玉石碑，就是对老人家视察燕庄的永久纪念。正因为如此，燕庄这个都市村庄就成了“子系中山狼，得志便猖狂”的代名词了。凭着这种资本，燕庄人一个个都盖起了个人的小楼，专门搞对外出租，收的租金就可以养活很多人了。这样滋润的生活一直持续到燕庄的拆迁。其实，类似于燕庄这样的城中村在郑州着实不少。郑州市共有119个城中村面临改造，所以，燕庄的改造，只是城中村改造的一撇。面对被城市重重包围的“村庄”，如何成功地改造这些城中村，成为中国几乎各个城市政府的难题，也是中国全面实行城市化的一个难以跨越的鸿沟。2003年9月，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定》（试行），以更大的力度对郑州市的城中村进行大刀阔斧的改造。按照规定，今后城中村将逐步改变为城市社区。郑州市政府更是把城中村的改造列为提升城市水平和实力的12件大事之一。2004年年底，郑州市金水区张庄村通过村庄改造，现已成为拥有201栋居民楼，规划有序、设施完善的花园式社区。根据郑州市相关规定，三环以内的119个城中村将逐步拆迁改造，也就是说，未来若干年内，城中村将不复存在。在这些城中村里，除有少数自然村已经规划改造成居民小区外，大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大，成为城市规划改造的重点和难点。改造成为必然，但谁来改造？拿什么改造？城中村改造的最大困难就是缺乏资金。用土地资源换取改造资金，是大多数城中村尚能接受的办法，政府的压力也可相应减轻。城中村如果密度太大，拆迁补偿资金便是一大难题。如果投资方的规划与政府的初衷或村民的期望相差太远，三方谈不拢，同样也吸引不了外来资金。而且由于被拆迁的城中村村民安置住房尚未建好，村民和流动人员一样四处租房。而眼下城中村所提供的房源越来越少，房屋需求者却越来越多，房屋租赁市场一时紧俏，房价也一路上涨。还有，在正常状况下，拆一还一，对投资商而言，这等于是付出双倍的成本来卖一半的房子。城中村由原来的3层升至8层甚至16层，容积率越高，村民要求赔偿的就越高，而且，一拆一建，至少要两年多时间，这期间，原住村民的租金收益没法保证，这些也需要开发商来承担。无怪乎多数开发商对城中村要望而却步。郑州市长城房屋开发（集团）有限公司董事长申仕禄在谈到城中村改造时说道，城中村改造任重而道远，自从在2004年接下中原区五个城中村的改造任务后，压力非常大，对中原区的城中村改造，长城公司拿出了25亿元进行滚动式开发，周期是3～5年。申仕禄还说，城中村改造实质上是为了造福社会，开发商不图在这里获利。但开发城中村，所面对的问题太多，有时候真有种骑虎难下的感觉，在城市规划中楼间距为18米，因此只有盖高层才能获利，但是村民又不想要高层，原因是物业费太高，因此只能在高层和多层中进行综合选择，包括赔偿问题、拆迁问题等，都需要政府和村民的配合，因此只有三方达成共识，困难才有待解决。从现实意义而言，农民工却又无法摆脱对城中村的依赖。在城市中长期生活，栖息场所是最基本的保证。在房价的节节上涨中，他们微薄的薪水所能承受的，恐怕只有在城中村租一间简陋的小屋而已。如果连这都保证不了，生活压力陡然增大，各种影响城市安定的因素都有可能随时发生。城中村改造其实很难有一个明确的时间表，因为它涉及方方面面的问题，牵扯的利益、不安定因素错综复杂。加之各村地理位置、生活水平、经济实力、人员构成等情况各不相同，改造需要“摸着石头过河”，其完成时限不能也无法硬性规定，改造进程非一届、两届政府可以轻松拿下的。郑州市政府虽然专门成立了各级城中村改造指挥部门，但仍然有很多问题，这些问题究竟有哪个部门来解决？至今依然不太明晰。政府的事，村民管不了，也不是他们关心的重点。他们关心的是他们一旦失去赖以生存的土地，他们的切身利益该如何保障？因为不能再像过去那样靠出租房屋为生，所以全部希望都寄托在拆迁补偿上，因此在与自身利益相关的问题上更是寸步不让。村民希望最大限度的补偿自己的损失，以便为其今后生活提供出路和可靠保障。参与开发的投资方要求在投资改造中获得平均收益，如果投入与产出不成比例，他们自然也不会硬啃这块儿骨头。而政府则希望，减少财政压力，保证市场和社会的稳定。由于各方利益分配无法兼顾公平，因此对城中村拆迁的难度很大。那么，城中村的改造，究竟是一种悲哀，还是一种阵痛？ 大话之为什么说城中村改造是香饽饽 2005年7月2日，西关虎屯的爆破声，在郑州地产界引发了不小的震动。酝酿已久的郑州“城中村”改造迈出实质性的第一步。2006年8月2日，燕庄最后一座大楼爆破倒塌的画面，至今尤若眼前。尽管城中村改造面临各方困难，但郑州市城中村改造工作依然轰轰烈烈。因为城中村的改造为房地产市场提供了莫大的商机。一方面许多土地被清理成“熟地”，政府投资建设公共基础设施，降低了开发商进入的门槛；另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，又为市场提供了充足稳定的需求。2004年10月8日，郑州市政府正式出台《郑州市城中村改造规定（试行）》通知。并宣布此次出台的城中村改造方案，将于2004年11月1日正式启动。这标志着城中村的改造将提高到一个新的水平。城中村改造是时间跨度较长的、渐变式的社会系统工程。政府将根据长远整体城市建设和城市功能定位，结合经济结构现状、文化风貌、城市景观、各类居住人群生活能力和需求等各种复杂原因，循序渐进地进行改造，最终把城中村改造成周边城市协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、各类人群和谐共处的文明社区。此外，城中村改造直接关系村民和开发商的切身利益。因此，城中村改造要遵循发展与稳定并重，将统一规划、统一政策、综合开发、分步实施，实现维护政府、村民以及开发商的利益。而对村民来讲，政府虽然没有参与直接的投入，但在实质上政府已经让出巨大的利益给了村民和开发商，并推出了一系列的优惠政策，规定缴纳的费用全免、服务性的费用减半、产权办证全免、土地出让金全免等，成立城中村改造指挥部，并给予开发商全力配合。对开发商来说，房地产的一级市场和资金的绿色通道是开发项目的必备因素，但面对土地资源的紧缺，开发商也为“无米下炊”而为难。所以，城中村的改造无疑是房产市场的最后一块蛋糕了。于是郑州市各区的城中村改造项目也成了开发商关注的焦点。根据郑州市相关规定，三环以内的119个城中村将逐步拆迁改造，也就是说，未来若干年内，城中村将不复存在。现在，郑州市各区的城中村改造已进入实质性实施阶段，一个个破旧杂乱的村庄将退出历史舞台，取而代之的将是环境优美的现代居住社区。目前，郑州市的西史赵、西关虎屯、燕庄、杜岭、岗杜、沙口、姚寨、三官庙、岗坡、旮旯王、罗庄、周新庄等近20个城中村，从2005年开始已相继改造，而充当这些改造角色的，无一不是“开发商”。资金雄厚的投资商能使城中村在外貌上变“城”，但“城”之灵魂终归是人。因此，如果回迁的村民能够在高楼大厦中真正融入城市的生活，那么，“城中村”改造才算真正的取得了成功。

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