当前房地产开发违法违规现象的原因分析及对策建议

对于当前我市房地产开发过程中存在的违法违规行为，笔者就其原因及对策进行了分析和思考。

 

一、近年来全市房地产开发违法违规情况

（一）房地产开发环节

1.土地闲置。造成土地闲置的原因众多，举其大者，主要有以下四种：第一，土地的迅速升值，使囤地成为一种获取暴利的有效手段，开发商可以静待土地升值后再进行开发或者转让；第二，开发商受开发技术和资金所限，无力开发；第三，土地在转让或者抵押担保过程中产生纠纷，法律关系不清楚，导致无法开发；第四，政府方面的原因，如规划发生变更、毛地出让过程中配套服务不到位等影响土地开发，造成闲置。第五，没有制定土地出让计划，前几年大量出让土地，引进工业项目、配置土地，造成了转让土地、闲置土地等多种违法违规行为。经我市有关部门初步核查，截至今年9月7日，我市城区规划区内已清理出没有动工的商住用地33宗，总面2831.01亩，其中闲置两年以上的土地20宗，共1939.05亩；闲置一年以上、不满两年的土地13宗，共891.96亩。除去受客观原因影响的，其中至少有8宗共975.97亩是因为用地单位原因造成闲置，已被认定为闲置土地，应依法予以收回。

2．非法转让土地在现实的房地产开发经营活动中，少数开发商打着各种幌子，借“转让”之名、行“倒卖”之实，如抵押、以物易地、联建分成（一方出土地，另一方出资金，建成房屋后按约定比例分成或出售后按约定比例分成）、以地入股等。

3．违反建设规划。主要有三种情况：一是“未批先建”，即未取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证件进行建设；二是“少批多建”，即违反建设工程规划许可证的规定进行建设，如加层、加高、加面积等；三是违规变更规划、调整容积率，即未经城市规划行政主管部门审批，擅自变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证规定的内容。2010年1月至今，市城管执法局共查处11起房地产开发违法违规案件中，其中未办理规划变更审批手续、擅自改变规划设计内容8起，未办理建设工程规划、施工许可证3起。

（二）房地产交易环节

房地产交易是房地产开发过程中违法违规行为较为集中的一个环节。自2007年10月以来，市房管部门共查处房地产开发违规违法行为26起。从具体情况来看，涉及违规销售的有17起，占查办总数的65%；其次是房地产经纪代理、房产交易信息发布等。房地产交易环节的违法违规行为突出表现为以下几种情况：一是未批先售，在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自面向社会销售房屋，采取等发放VIP卡等形式向买受人收取预订款性质的费用（共11起）；二是合同违约，如未按合同为业主办理分户产权证、不按承诺提供物业管理用房等；三是房产中介违规。四是未按照规定公示项目信息等其他违法违规行为。五是交易完成后的违法违规行为，如多收业主土地使用证交易服务费等。

二、房地产开发企业违法违规行为原因分析

（一）主观方面

一是利益驱动。“如果有100%的利润，资本家会铤而走险；如果有200%的利润，资本家会藐视法律；如果有300%的利润，那么资本家们便会践踏世间的一切”（马克思语）。社会主义市场经济条件下，房地产开发企业同样具有追求利润的天然属性；在利益的驱动下，少数企业为实现利润的最大化，甘冒天下之大不韪，不惜触碰、挑战社会道德乃至法律的底线。二是侥幸心理。当前，少数房地产开发企业遵纪守法和诚实经营的意识淡薄，利用房地产市场还不够规范、各项制度还不尽完善，千方百计找漏洞、钻空子，妄图通过投机取巧、跨越法律红线来牟取不当收益。

（二）客观方面

一是监管机制不完善。房地产开发经营涉及千家万户切身利益，为加强对这一领域的监督管理，从中央到地方先后出台了一系列法律法规各政策文件，但在监管机制的进一步完善上，仍有待进一步加强和完善。

二是监管措施不到位。在法规政策的具体落实过程中，因为部门利益思想作祟，或是政策法律意识淡薄、思想认识不到位，少数监管部门疏于或怠于履行职责；少数负责人和工作人员甚至被不法开发商拉下水、在利益驱使下大肆进行权钱交易，从而导致各职能部门在在履行监管职责时步调不统一、落实不到位，对各种违法违规行为查处不严，管理乏力。

三是交易地位不对等。对于房地产开发企业而言，购房者处于绝对的弱势，双方在信息渠道、专业水平、资金实力等方面呈现一边倒的不对称态势。这种地位上的不对等，为开发商合同欺诈、暗箱操作等行为提供了可乘之机；而作为管理者和仲裁者的政府监管部门，如果不能有效履行职责，对房地产开发企业的这种垄断性优势进行约束和制衡，种种违法违规现象的发生就在所难免了。

四是部门配合不到位。国土、建设、规划、城管、房管等建口有关部门在监管上各自为战，相互配合存在上下脱节现象，无法彻底堵死管理漏洞。

五是违法成本比较低。比如，对于闲置土地，《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”；但出于种种原因，在实际工作中并未得到有效执行。

三、措施及对策

房地产开发违法违规行为危害巨大，主要体现在四个方面：一是扰乱正常的房地产市场秩序，影响房地产政策的贯彻落实；二是恶化社会信用环境，败坏社会风气；三是侵害群众合法权益，影响社会稳定；四是经常伴有贿赂政府工作人员现象，腐蚀国家机关干部队伍，损害党和政府在人民群众中的形象。因此，对于这些违法违规行为，应站在建设社会主义和谐社会的高度，充分重视，认真分析、并采取积极有效的措施妥善进行处理。(下转31页）

第一，要进一步加大宣传教育力度。通过电视、报纸、网络等传媒，宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，以及中央、省、市涉及房地产开发经营有关政策文件的精神和内容，使之深入人心。一方面，引导企业依法经营，弘扬“公平竞争、诚信兴业”的行业风气，另一方面，提高群众维护自身合法权益的意识和能力，在房地产交易中不为纷繁复杂的表象所惑，做出正确的选择和决定，以此实现对房地产开发违法违规行为的事前预防和干预。

第二，要进一步加大机制建设力度。      （作者单位：市监察局，蔡小莲系市监察局副局长）

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的贯彻落实；二是恶化社会信用环境，败坏社会风气；三是侵害群众合法权益，影响社会稳定；四是经常伴有贿赂政府工作人员现象，腐蚀国家机关干部队伍，损害党和政府在人民群众中的形象。因此，对于这些违法违规行为，应站在建设社会主义和谐社会的高度，充分重视，认真分析、并采取积极有效的措施妥善进行处理。(下转31页）  第一，要进一步加大宣传教育力度。通过电视、报纸、网络等传媒，宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，以及中央、省、市涉及房地产开发经营有关政策文件的精神和内容，使之深入人心。一方面，引导企业依法经营，弘扬“公平竞争、诚信兴业”的行业风气，另一方面，提高群众维护自身合法权益的意识和能力，在房地产交易中不为纷繁复杂的表象所惑，做出正确的选择和决定，以此实现对房地产开发违法违规行为的事前预防和干预。

第一，要进一步加大宣传教育力度。通过电视、报纸、网络等传媒，宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，以及中央、省、市涉及房地产开发经营有关政策文件的精神和内容，使之深入人心。一方面，引导企业依法经营，弘扬“公平竞争、诚信兴业”的行业风气，另一方面，提高群众维护自身合法权益的意识和能力，在房地产交易中不为纷繁复杂的表象所惑，做出正确的选择和决定，以此实现对房地产开发违法违规行为的事前预防和干预。

非法转让土地在现实的房地产开发经营活动中，少数开发商打着各种幌子，借“转让”之名、行“倒卖”之实，如抵押、以物易地、联建分成（一方出土地，另一方出资金，建成房屋后按约定比例分成或caiyes后按约定比例分成）、以地入股等。

化社会信用环境，败坏社会风气；三是侵害群众合法权益，影响社会稳定；四是经常伴有贿赂政府工作人员现象，腐蚀国家机关干部队伍，损害党和政府在人民群众中的形象。因此，对于这些违法违规行为，应站在建设社会主义和

要体现在四个方面：一是扰乱正常的房地产市场秩序，影响房地产政策的贯彻落实；二是恶化社会信用环境，败坏社会风气；三是侵害群众合法权益，影响社会稳定；四是经常伴有贿赂政府工作人员现象，腐蚀国家机关干部

、诚信兴业”的行业风气，另一方面，提高群众维护自身合法权益的意识和能力，在房地产交易中不为纷繁复杂的表象所惑，

进一步加大宣传教育力度。通过电视、报纸、网络等传媒，宣传《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，

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