 城市建设是一个地区综合实力的体现经济实力不强的地区如何搞好城市建设唯一的出路是解放思想转变观念用科学的方法经营城市而房地产业是经营城市的龙头产业同时也是当地国民经济的支柱产业之一。宁化县近几年调整政策，抓住了房地产业这一经营城市的牛鼻子，加强了城市基础设施建设，改善了投资硬环境和居民的居住条件，发展了国民经济，城区面貌发生了明显变化。本文试图对宁化县近几年房地产业的发展及存在的问题进行分析，意在对宁化县今后房地产业保持持续、健康发展提供参考意见。
一、全县房地产业现状分析
宁化县房地产业以１９９９年边贸批发城商住楼开发为标志，分为两个阶段：第一阶段以征地建新村、个人购地建房为主要形式，开始于二十世纪八十年代初，终止于二十世纪九十年代末。在城区先后兴建了朝阳新村、林业新村、农业新村、城北新村、紫竹新村、松树园新村等一批单门独院的普通住宅；第二阶段从１９９９年至今，以旧城改造结合新区开发，建设商住套式住宅为主要形式。先后完成边贸批发城、江滨花园、运明园、意华园、城东广场二期、东方花园一期等１９个项目。第一阶段的建设存在土地占用量大、规划设计不合理、建设档次不高的问题，造成土地利用率低，税收流失，新村刚盖好就变为旧村，严重阻碍城市的发展，必须彻底改变这种开发形式。１９９９年开发形式的转变，有力地推动了城市建设和基础设施建设，给我县房地产业带来了勃勃生机，自１９９９年第一座商住楼边贸批发城建成以来，全县总共开发商品房项目１９个，已完成建筑面积总计２７．６７万平方米，年均开发５．５万平方米以上。２００４年商品房开发竣工面积７．５万平方米，新开工面积７万平方米，完成投资６４００万元，销售７．１万平方米。五年来我县商品房市场产销两旺，据统计，一般每个楼盘在开市时期即可预售８０％，竣工验收后销售可以实现８０－９５％；每年商品房开发项目固定资产投资平均达４０００万元（不含个人装修部分），年销售额平均达４０００万元以上；平均每年实现税收８００－９００万元，２００４年给财政创收１２９０万元。如今，全县房地产开发企业已从１９９９年初的县房地产公司、县村镇公司、翠江房地产公司三家增加到１３家，其中外地企业３家，这些公司近年都在宁化开发的项目中获得较好的经济效益（目前东方花园、城东广场商品房平均价格为每平方米１２００元左右，而周边县明溪最高价为每平方米９００元左右，清流县为７００元左右），他们对宁化的房地产开发都充满了信心。
随着大批商品房的建成，我县居民的居住条件大大改善，城市基础设施建设得到加强，城市面貌出现了近十年来最大的改观，实现了政府、开发商、住户“三赢”的理想效果。宁化县房地产业走上了健康、持续、发展的轨道。从锦绣花园土地投标情况来看，我县房地产市场前景还相当广阔。
宁化房地产业能走到今天这一步，主要得益于以下几大因素：（１）政府成功垄断土地一级市场，有计划地限量供地，并且对土地的出让严格实行招拍挂制度，创造了良好的级差效应。这不但有效防止了国有资产的流失，而且防止了短期土地供应过量造成楼市暴跌出现“烂尾楼”等不良局面，这充分体现了政府在新形势下以市场为导向，娴熟驾驭市场经济的能力，同时也体现了政府维护广大住户利益的责任感。（２）国家出台宏观政策给我县房地产市场的兴旺提供了保证。随着国家拉动内需政策的调整，鼓励房地产业发展的金融配套政策相继出台，我县抓住机遇，相应调整政策，停止审批城区私人建房，以市场为导向，引领居民转变观念，自愿购买商品房，使国家政策得到具体落实。（３）城建、国土等相关部门忠于职守，充分发挥各自职能，有效地维护了房地产市场的正常秩序。（４）广大群众不断增长的改善居住条件的需求，促成了宁化商品房强劲的购买力。
二、目前房地产开发中应注意的问题
１、注意国家政策的调整，可能给房地产业带来影响。如２００４年国务院出台的征地、房屋拆迁政策；２００５年３月１７日住房贷款利率上调政策及国务院办公厅稳定住房价格的文件（国办发０５８号），最高法院出台不执行公民住房抵押物的规定等都可能给房地产业造成负面影响。２、注意对房地产市场进行预警分析，考虑宁化居民的购买力因素，经济状况及商品房饱和程度、房价承受能力等。３、注意当前开发中存在的问题。（１）开发规模不够大，成片开发少，零星开发多。不利旧城改造和城市面貌的改观。（２）物业管理水平有待提高。有些物业公司重收费轻管理，物业管理项目不完善，小区居住档次提不高。（３）外来企业存在不同程度遗留问题。如售后服务、房屋维修等。
三、今后发展基本思路
总体围绕实现做强做大城区，推进“东扩南伸”战略出发，力争每年开发商品房面积８万平方米以上，完成投资８０００－９０００万元以上，创税８００万元。
１、以房地产开发带动城区建设。目前我县城区建成区面积只有５．６平方公里，根据县委十届三次会议提出的到２００８年城区建成区面积扩大到８万平方公里，总人口达８万以上的目标，近几年房地产必须走持续健康发展之路，近期要抓紧实施城东“四纵三横”路网建设，促进城东快速开发；南面除完工新汽车站、红土地广场外，要尽快启动中环路南段牛心坝建设项目。
２、以房地产开发推动旧城改造。旧城改造历来是城市建设的难症重症，宁化还是在８０年代进行过旧城改造，曾几次动议过南大街改造，此后因种种原因被迫搁浅。根据当前实际，在主抓新区开发的同时，也可以适时进行旧城改造。比如下东门片区、影剧院片区、物资局仓库片区、旧汽车站片区。下东门片区（面积１２．１万平方米）改造可以与锦绣花园对接，建设一个上规模的商住小区；影剧院片区（面积７９００平方米）改造为文苑广场，集文化、购物、娱乐为一体；城西物资局仓库（面积５０００平方米）改造为农贸市场，上层为住房，底层为农贸市场，以化解中心农贸市场压力，方便城西居民生活；旧汽车站片区（面积５．１万平方米）改造为商业步行街，提升城市建设档次。
３、以房地产开发改变城区面貌。在严格规划的前提下，从过去零星小规模开发转为规模开发，从过去设施不完善，新区服务功能不齐全的中低档小区建设，转向设施、功能齐全的中、高档精品小区开发；从过去高密度、高容积率的规划建设，逐渐转为讲究空间、绿地和小区景观的以人为本的小区规划建设。锦绣花园（面积５．２万平方米）中环花园（面积１０万平方米）以及下东门（一期３万平方米）旧城改造等，都将大大提升宁化县城市品位，丰富城市文化内涵，营造良好的人居环境。
４、以房地产开发壮大国民经济。房地产业是我县国民经济的支柱产业之一，２００４年完成投资６４００万元，占全县城镇以上固定资产投资２８８４０万元的２２．２％，２００４年直接给财政创造１２９０万元税收，除此之外，还可带动一批相关行业的发展如建材、运输、装修等。
（作者为宁化县委常委、常务副县长）
责任编辑：陈 真 | 
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