北京上海出台"国五条"楼市调控细则

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　　2013年2月20日，国务院常务会议出台五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条”。3月30日，北京上海落实“国五条”调控的细则出台。而在此前的3月25日，广东省也曾发布实施细则。

　　专家表示，各地细则出台将对平抑市场和房价具有积极作用。据初步测算，北京新限购政策实施后，有望挤出5%—10%购房需求；专家也表示，上海房价或将迎来稳定期。具体效果如何，我们拭目以待。

　　严格限购，确保价格稳定

　　北京：有望挤出5%—10%购房需求

　　上海：市场和房价或将迎来稳定期

　　北京调控细则规定，从3月31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。而此前的政策是，无论单身还是已婚，北京户籍可以购买二套房，外地户籍则只能购买一套房。业内人士称，这一政策可防止京籍家庭离婚后再分别购买二套房。

　　据初步测算，北京新限购政策实施后，可挤出5%—10%的购房需求。北京市住建委相关负责人解释说，结合本市人口、资源、环境现状，考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求，对其购买二套房进行适当限制，有利于满足更多的刚性自住需求。另一方面，可抑制部分投机投资性购房需求，缓解市场供求矛盾，稳定房价。

　　上海实施意见指出，继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款。金融管理部门要根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　据上海社科院的计算，上海2012年12月和2013年1—2月新建商品住房价格环比分别上涨0.25%、0.20%、0.53%，2013年2月同比价格上升4.23%。全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭认为，上海实施意见的颁布，对平抑市场和房价具有积极作用，市场和房价将迎来一个稳定期。上海的实施意见是在过去3年坚定调控下的延续，并不是一个新的调控周期或轮次，所以不需重起炉灶、重搞一套，而是做某些补充和完善。

　　个税计征，抑制投机购房

　　北京：3月31日后适用个税新政策

　　上海：严格按照转让所得的20％计征

　　３月３１日起，北京对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的２０％计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　北京市地税局副局长王京华说，3月31日前网签的，适用于老政策；3月31日后网签的，适用新政策。

　　按照“国五条”要求，“京五条”原则性提出，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。中国人民银行营业管理部和北京住房公积金管理中心将另行发文，将最低首付款比例由现行的60%提高到70%。继续暂停第三套及以上住房贷款发放。

　　在引人关注的二手房交易个税征收方面，上海实施意见明确要求，凡是能核实房屋原值的，均将严格按照转让所得的２０％计征。

　　北京和上海都提出要严格购房资格审核，严查弄虚作假，决不姑息，确保限购措施执行不走样。北京骗取购房资格的家庭5年内不得在本市购房；构成犯罪的，还将依法追究刑责。上海指出，要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享。

　　中国房地产协会副会长朱中一指出，按照转让所得的２０％计征个税这一政策的执行细节，还需要多部门协调进一步解释，建议由财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三家或国家税务总局一家来解释清楚最合适。

　　增加供给，确保市场供应

　　北京：全年建设筹集保障房16万套

　　上海：拆二级旧里以下房屋70万平方米

　　北京、上海都提出增加普通商品住房及用地供应，特别是加大保障房建设力度。

　　2013年，北京将加快保障性安居工程建设，全年建设筹集各类保障房16万套，竣工7万套。与此同时，继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程。2013年北京住房用地供应计划为1650公顷，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应，原则上该类住房用地供应不低于各区县年度住房用地供应总量的30%。购房人购买该类住房后5年内不得上市出售。

　　北京和上海提出，对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

　　上海指出，将按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，编制市2013年度住房用地供应计划。要根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。重点推进中心城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。

　　上海提出对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　张泓铭认为，上海下一步还可以考虑在以下几个方面深化，一是新建商品住房价格控制，应该设定一个弹性数量目标。二是加强对避税和避开限购的不正常离婚、不正常交易的应对措施。三是强化对以机构名义避开限购的购买行为的应对措施。