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专家谈如何解决“住”的问题 周溯源
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专家谈如何解决“住”的问题 周溯源
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陕西老秘
发表于 2011-9-13 08:15:05
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中国人民在共产党的领导下,经过60多年的社会主义建设,特别是改革开放以来30余年的快速发展,现在吃穿问题,即温饱问题基本得到解决,日常用品和出行问题也解决得不错。虽然有一部分人尚未脱贫,至少有了低保。这是了不起的成就。关于住的状况,进步也很显著。但相对于衣、食、用、行来说,问题多一些,大城市尤其突出,成为焦点。
困 境
说住房问题多,当然不能一概而论。首先,农民住房问题不大,大多住得宽敞、高大、亮堂,有的还带有庭院,可在院中种菜、养鸡、养猪,面积大者高达几百平方米,超过北京部长的住宅面积。农民住房的问题主要不在面积小,而在提高建筑质量、改进结构布局、改善周边环境、完善配套设施等。其次,乡镇、县城、地级市的居民,由于前些年可以自建房,有的单位能分房,即使买房,因房价不高而买得起,所以住得也不差。无房、少房、危房户并不多。
问题突出的是省会城市、一线都市,如北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、南京、武汉、杭州等地。即使是在省会城市、一线都市,也不是所有人都紧张,仍然有相当多的人住得舒适,如福利分房较好的党政机关的公务员,部分效益好的国企职工,党政院校和大专院校的教师,部队机关干部,社会上一部分先富起来的人,等等。还有些家庭,子女或出国,或在外地读书、就业,成了“空巢”,住房也宽裕。
困难的是大城市里的平民百姓,普通企业、事业单位职工,刚毕业的大学生、研究生,进城打工的农民等等。也就是说一部分是本城居民,一部分是外来流动人口。大城市居民,手上多少有点积蓄,但他们不像农民有宅基地可以自建房,也没有人组织他们集资建房。外来流动人口,在老家一般有住房,但房子带不动,也就成了新的无房户。不难看到如下困境:
在棚户区的简易住宅里,在闹市的大杂院里,缺乏供水、排污、取暖设施,夏天漏雨,冬天漏风,巷道狭窄,环境脏乱差。在陈旧的筒子楼里,多家共厨房、共厕所,因拥挤而常闹纠纷。有的家庭三代同堂,老两口、小两口隔着帘子睡觉,生活别扭、尴尬。有的家里架双人床,有的在天花板上吊阁楼爬上爬下,有的挖地窖钻地洞,有的大学生制作蛋形公寓,有的用集装箱改成栖身之所,有的索性住在报废的破旧汽车里,等等。城市中的地下室、城乡结合部的棚户区,都成了农民工、打工仔、漂族的蜗居。住地下室者看不见蓝天和阳光,呼吸不到新鲜空气。恶劣的居住环境,导致休息不好,体质下降,疾病侵身,心情抑郁。
不少大学生、硕士生、博士生毕业后一时找不到工作,在城里只得住蜗居、当蚁族、做鼠族。没有地方休息、看书,没有地方研究、创造,没有地方恋爱结婚!“念天地之悠悠,独怆然而涕下”……
还有为数不少的专家学者、技术人员、艺术工作者、业务干部等,同样无力购房。局促的房间,既是卧室,又是办公室,也是书房、实验室。其居住环境同时是工作和科研环境。而他们是社会的精英和栋梁,是先进生产力的载体或推动者。住得很差,势必耗损他们的宝贵精力、健康和寿命,妨碍他们多出成果、快出成果、出好成果,拖了社会发展的后腿。即使是普通劳工,8小时外也需要在家里自修、盘点,提高自己,以适应社会的需要与竞争。如果想买书,家里却放不下一个书架;爱音乐,家里却摆不下一张琴;看电视,又影响孩子学习;心情不能不沉重……
住房对人太重要了!自古道“宅者人之本”,“人因宅而立”,有“穴”(屋)才有“家”,有家才有正常生活。家是亲情的所在,避风的港湾,给力的基站。人生大部分时间是在家中度过。安居才能乐业。大诗人杜甫曾悲怆地呼号:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山……”戏剧《天仙配》中深情地唱道:“寒窑虽破能避风雨,夫妻恩爱苦也甜。”如果连寒窑也没有,怎避风雨?无处避风雨,何以恩爱?因此,住房是人生的基本需求;住得宽敞、舒适,是人类的本能追求。住房解决不好,不仅影响人的生活,而且影响人的发展,严重制约社会的进步。
许多人因缺房而愁肠百结,因盼房而望眼欲穿……
困 惑
困惑一:房价何其高!大城市的房价,动辄1万多元1平方米,2万多元比比皆是,3万元以上也不稀奇!一套房子少则100多万元,多则几百万元,平民的收入几辈子也买不起,即便是高级公务员、部长级干部,单凭工资收入也不敢问津。普通人东拼西凑加上借贷买下一套房子,立即成为房奴,必须终生还贷。然 而,鸟 儿 筑巢,半年足矣;蜜蜂建房,数月可成;小小兔子,也有三窟。人为万物之灵,解决自己的住房,何以反不如动物乎?
当然,那些地段好、造价贵、品质优的商品房,只要有销路,价格高一些也无可厚非,问题是有那么多困难户缺少保障房、那么多中等收入者无法改善住房,而房价普遍那么高,使多数家庭只能望房兴叹,则令人费解了。
困惑二:住房供地为何少?房价太高,是因地价太高;地价太高,是因供地不足;供地不足,是因要保住18亿亩耕地红线!然而,18亿亩耕地不过120万平方公里,占大陆陆地总面积960万平方公里的 12.5%(全国陆地总面积964.3275万平方公里,减去台港澳合计3.7125万平方公里,大陆有960.615万平方公里),何至于影响住房用地?反过来说,解决住房问题,也不至于突破这条红线。充其量按人均住房100平方米计算,大陆13.4亿人口也不过1340亿平方米,折合13.4万平方公里。(如果按每栋房子盖6层,就得再除以 6,而楼与楼之间的间隔大约几倍于楼房的地基面积,两下相抵,仍然是13.4万平方公里)相当于大陆陆地总面积的1.39%。两者相加,也不过总面积的13.89%,只占很小的份额。而且建房并非都要用耕地,荒山、荒坡、荒地均可建房。
粮食生产也一样。随着我国人民食品结构的改善,主食的比例在减少,副食的比例在提高。许多副食的生产并不占耕地,而是在山上、林间、水中、草原上、海洋里,有的也可在车间里。多发展副食,可大大节省粮食耕地。
由此可见,土地并不紧张。说土地不够,是一个误区,是自己吓自己,是因为我们经营不善。中国人有足够的土地和空间建设必要的住房,建设美好的家园。人均国土面积比我们小得多而吃饭、住房都解决得比较好的国家并不鲜见。如果 960万平方公里国土,只能解决13.4亿人的吃穿问题,而不能解决好住的问题,或者为了解决好住的问题,就不能解决好吃穿问题,只能说明这个民族没有能力,没有智慧。然而,中华民族却历来是有能力有智慧的!但是,有能力有智慧者,也必须提防陷入误区,作茧自缚。
据中国房地产测评中心2009年提供的数据显示,目前十大房地产企业的土地储备总量超过3亿平方米,可供各自开发七八年,甚至十年以上。1998—2008年十年间全国用于房地产开发的土地,目前仍有40%囤积在开发商手中。这样一来,更加剧了住房用地的紧张。
城里房价太高,农民工在城里买不起房子,势必在农村老家盖房子,而在农村盖房子,必然占地更多。如同交通,农村建房就像开小车,一辆车只能坐三四人,城里建房就像开公交车,一辆车能坐几十人,占地相差几十倍。这是因为村庄往往缺少规划,或者有规划但执行不严,导致建房无序,滥占耕地。有的村民竞相攀比,争风水,抢地边,院子越圈越大,有的占地多达1亩多。又因农民建房以平房庭院和低层居多,不可能向高空发展,占地很多却建房很少。一亩地在城里能盖一栋大楼,解决 100户的住房,在农村只能盖一两家民居,严重浪费地基。所以,城里房价愈高,农村失地愈多。而农民工在城里买不起房、租不起房,势必阻碍农民融入城市,阻碍工业化、城市化进程。那么,中国将长期停留在农业国位置。
困惑三:卖地财政为了啥?高房价的根源在地价高,地价高的根源在“土地财政”。据财政部公布,2009年全国地方财政收入为32581亿元;据国土部公布,2009年全国土地出让金为15910.2亿元,相当于地方财政收入的一半。2010年增长到65.9%,北京则接近70%。卖地成为地方财政收入的重要来源。由此可知,推动房价上涨不仅有开发商一只手,还有地方政府一只手。据统计,北京的商品房均价已达每平方米22310元,而实际成本内行人认为不过 3000元左右(不含地价),可见利润之高。
地方政府为了解决财政困难,增加财政收入,当然需要从土地出让金中得到一部分资金。而增加财政收入,本是为了发展公益事业,让民众生活幸福。如果卖地财政却使民众买不起房、租不起房,试问:增加财政收入岂不是南辕北辙么?退一步讲,百姓的温饱问题、住房问题解决了,即使财政收入低一点,又有何妨?藏富于民,“百姓足,君孰与不足”?
出 路
遇到困境,出现困惑,不必悲观,我们“穷则思变”。在科学发展观看来,办法总比困难多。既要解决住房问题,又要保持足量耕地,笔者经过深思熟虑,谨提出以下方略,供执政者参考。
遏制投资性炒房,充分利用已有住房。据专家测算,目前全国大约有 3000万套闲置房,一些一线城市的增量住宅空置率达到50%,其中相当一部分是炒房形成的。这是一种严重的社会不公,也是一种巨大的资源浪费。要改变这种“一边是无房可住,一边是有房闲置”的不合理现象,必须遏制炒房行为。最有效的办法是征收房地产税。要区分消费性需求和投资性需求、生存性需求和享受性需求,实行差别税率。对二套以上住宅,按面积兼按套数实行累进制税率,对商品房长期闲置者征收闲置税。不管住存量这一头,盖房再多,困难者仍无房可住。
由于炒房哄抬起来的高房价,由于高房价形成的高收入,对炒房者个人来说,暂时是真实的财富,但对整个国家而言,则是虚幻的泡沫,随时可能破灭,导致金融危机。一旦出现金融危机,炒房者手中的财富也就随之缩水,金光闪闪的钞票也就黯然失色了,接下来全民一起品尝金融危机的苦果。国际上已有前车之覆,殷鉴不远。而遏制投资性炒房,则可以使虚高的房价回归真实的价值,防止形成房地产泡沫经济。
无疑,征收房产税势必影响一部分人的暂时利益,但这对解决大多数人的住房有利,对社会和谐稳定有利,对国家经济发展有利,最终对全体公民有利。2011年1月28日,重庆市、上海市同时开始向个人征收房产税,希望能取得好的效果。房屋不得投资,不得闲置,多要何益?有钱人不能多买房,房价也就炒不上去。如能促使3000万套闲置房都用起来,可解决1亿多人的居住问题,可迅速降低房价,大大缓解住房紧张。
加大住房用地供应量,多建住房。土地供应是建房的基础和前提。在住房用地供应上,人民政府必须从土地的人民属性出发,为全体公民、尤其是绝大多数普通民众着想,而不是为少数人赚取超额利润创造条件提供便利。应按照保障民众基本住房的需要,在近期内大幅度增加住房用地的供应量。廉租房、经济房、限价房、公租房用地,政府实行零地价或低地价。目的是使困难者能租得起房,买得起房,住得上房,使民众的住房有所改善。
令人意想不到的是,国土资源部的最新统计表明,包括 2010年出让的住宅用地在内,还有近32万公顷尚未开发,相当于近5年住宅供应用地的总和,其中保障房建设用地约占到了13%―14%。如果把这些土地换算成实际商品房供应,以平均容积率 1.5、每套住房90平方米计算,可增加5300多万套住宅。按人均30平方米计算,可解决1亿多人的住房问题。(人民日报2010年10月28日《民生周刊》版)
大城市缺房者很大一部分是流动人口,而流动人口并非都要在城里扎根落户,故以租住为宜,一来可以减少开支,二来便于流动。所以,在新建保障房中,应加大廉租房的比例。虽然廉租房的投入资金回笼很慢,但政府责无旁贷。
大力发展中小城市。要解决大城市的拥挤,必须眼光向外。在国家的宏观规划中,应大力发展中小城市、边远城市,加大那里的住房建设,实现人口的合理布局。要从大城市分出一些大机关、大工程、大项目、大专院校。这样,既避免人口过度集中于首都北京以及中部、东南部发达的大城市,又利于推进各地的城市化建设,有利于生产力的合理布局,形成 东、西、南、北、中均衡发展的战略格局。新疆石河子过去是不毛之地,经过几十年的建设现在成为风景优美的宜居城市,赢得联合国的认可,为城市发展布局提供了成功的范例。中小城市、边远城市发展起来后,大城市的人口负担、住宅压力也就随之减轻,房价随之降低。
由于科学技术、交通条件、物流设施、网络通信的发展,地球变“小”了,世界变“平”了,中心与边远的界限渐渐缩小并趋于消失。一个地方,可能是边缘,也可能是中心。也就是说,如今发展中小城市、边远城市,不仅在理论上成立,而且在实践上可行。
大城市周围多建“卫星城”。北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、南京、福州等接近或超过千万人口的大城市,虽然拥挤不堪,却又是繁华之都,具有就业机会多、发展平台大、工资水平高、医疗教育强、公共设施好等优势,虽然房价高、住房难,人们还是削尖脑袋往里挤。那么,我们要换个思路,不必像摊煎饼式地发展大城市,可在大城市的周边多建“卫星城”。城市内密不透风,城市外海阔天空。例如北京的昌平、密云、平谷、顺义、怀柔、通州、大兴、延庆、房山等郊区有的是地方,通过提升面向中心城区的综合服务和人口疏散功能,建成综合性新城。新城与中心城市的交通问题,可以通过建地铁、轻轨、高速路来解决,实现半小时或一小时城市圈,做到大城市、卫星城同步发展,资源共享,使居民感觉在卫星城与大城市生活相当,小城的“低碳环保、绿色生态”,甚至比大城市更宜居、更舒适。
要完成工业化潮流下的农村人口向城镇转移,只有多建中小城市。集约利用国土空间,组建城市带、城市群,一揽子解决众多问题,也有利于消除城乡差别、工农差别。
扩大农田复耕面积。既要保证住房用地,又要保证耕地面积,就必须节约和开源并举,扩大农田复耕面积是重要途径。目前,我国农村住房一般有庭院,占地面积大。在广袤土地上的农村旧房改造中,扩大复耕面积有巨大潜力。在农村新民居建设中,抓好土地资源整合,适时将旧村改造置换出来的土地复耕为良田,必能大大增加耕地面积,弥补增建新城占用的土地。
同时,要充分利用现有耕地。由于种田收入比不上打工收入,所以许多农田原来种三季的变成了种两季,种两季的变成了种一季,有的甚至抛荒。2007年湖南省土地抛荒面积占耕地面积的比例达10%以上。(《经济观察报》2011年5月9日第14版)务必调整政策,鼓励一部分农民精心种田。集约经营的亩产量数倍于粗放经营的亩产量。
根据中国社科院农村发展研究所研究员党国英等专家在全国数省 30多个行政村的抽样实地调查,农村宅基地的利用率很低,有的不足50%。按照他们的匡算,村庄空置面积超过 1亿亩,相当于全国耕地总量的1/18。这里的“黑洞”何其大!如果一方面为拼命保耕地而限制住房用地的划拨,一方面保住的耕地又大量浪费,这显然不符合科学发展观的要求。重庆市发明的“地票”制度,有效地解决了农村土地的大量闲置和城市建设用地不足的矛盾,不失为一个智慧的思路。
拓展空间,增加面积。盖房并非都要占耕地,有些山地、荒地、滩地稍加平整开发,也可建房。完全可以有计划地安排一些住房建在非耕地上。从平面思维即可节省耕地。如果立体思维,更可以拓展空间。例如向地下发展,建地下仓储、停车场、图书馆、餐厅、通道、活动室、休闲娱乐健身场所等等。还可以多建高层楼房,向空中要面积。荒地、山地、滩地怎样变成有用之地?修路即可。路通到哪里,人就活动到那里,那里就变样,无用变有用,价值就提升。荒漠变绿洲,荒坡变良田,荒地起高楼,荒村变都市……这样的成功范例,中外比比皆是。
千百年来,神州大地上有多少土地在闲置?在沉睡?在等待开发与利用!今天仍然是这样。
坚持群众路线,依靠群众力量。我们党之所以能够从小到大、由弱变强,克服无数困难,取得辉煌成就,最主要的原因就是代表人民利益,走群众路线。群众路线是我们党的根本工作路线。解决住房困难也要走群众路线,以天下之力,办天下之事。要相信各级党政组织、相信人民群众有无限的创造力。确定大的原则,然后放开手脚干。允许不同地方、不同行业、不同单位根据自身特点,创造解决住房的模式,因地制宜,不拘一格,殊途同归。将民众的住房状况纳入政绩考核体系,如同将GDP、环保、计划生育等作为政绩考核指标一样,各种妙法就会随之产生。
在周密的宏观计划下,提供零地价或低地价土地,支持各单位、村集体集资建房是一条捷径。单位小者可以多家合作共建。集资建房有许多好处:一是有规划、集约化,提高土地、建材、设施利用率,避免浪费;二是省掉了中间环节,不赚利润,房价即成本价,价位低,买得起;三是既调动了个体积极性,又发挥了集体组织的优越性,团结力量大。融资易,周期短,见效快。千万个集体齐上阵,远比由政府一家承建,资金多得多,速度快得多,效果好得多。还可以建立住宅合作社,打破开发商的垄断局面。
为了群众,依靠群众,组织起来,团结合作,这正是社会主义的优越性所在,是外国人羡慕的中国道路的特色所在!
政府建保障房应当长远考虑。城市住房紧张不是三五年、十来年的事,也不是建设3600万套保障房就能完全解决问题。截至2010年,我国城市人口已达6.66亿,城市化率达到 49.68%。如按发达国家的标准达到80%左右,我国还有 30%的距离。按城市化率每提高 1个百分点,吸纳 1400万农民进城,那么还将有几亿人离开农村,进城租房、买房,然后融入城市。我们需要几十年时间才能完成这个历史性转移。另外,随着经济的发展,人民生活水准的提高,国家进入发达社会,老百姓3口之家的住房(哪怕是两口之家),不可能停留在 40平方米、50平方米,会逐步过渡到 80平方米、90平方米或更大。城市住房在相当长的时期内是短缺的。那么,现在的保障房政策应当从长计议,遵循公平原则、再生产原则、可持续原则。租也好,买也好,既要考虑公民能够承受,又要考虑资金能够及时回笼,而不能简单地回到福利分房的时代。
1998年开始实行住房体制改革,当年人均住房是9.3平方米,经过12年的推进,截至2009年底,农村人均住房达33.6平方米,城市人均接近30平方米,发展到今年年初,城镇人均住房已经超过30平方米,并且在住房质量、住房成套率、配套设施、居住环境等方面大为改观。实践证明,住房市场改革是符合社会主义市场经济要求的,方向是正确的,成就是显著的,可以明显地看到市场机制发挥出了巨大的作用,虽然近年来出现了弊端,但可以调控和改进,使之健康发展。现在的保障房如果改为由政府包起来的办法,则是市场原则的倒退,会造成新的不公平,甚至滋生新的腐败领域,出现开着宝马住经济适用房的奇怪现象,而且加重政府的负担。老百姓反对的是天价房价,并不反对合理的房价。普通人买一套经济适用房或限价房,用20年左右的时间能够还清房款(特殊困难者可给予补贴),用 1/5左右的收入交纳一套公租房房租,是符合社会主义原则的,也是符合国际惯例的,同时有利于激励人们努力工作增加收入,老百姓是能够接受的。因此,在提供福利保障房时,坚持市场改革的方向,按补充市场的思路来建,而不是按替代市场的思路来建,就会减轻政府的压力,加快总体解决住房的速度,促进整个经济的良性发展。
房价问题不是单纯的经济问题,事关国家的发展全局与社会的和谐稳定,必须以只争朝夕的精神抓好。自2005年以来,国务院和相关部委共出台了14项房地产文件,用力甚多,希望降低房价,但未能如愿。如果房价继续陷入“逢调必涨,越调越涨”的怪圈,矛盾可能走向激化。解决民众住房是政府的天职,是当务之急的民心工程,如今务必“锥处囊中,立见其锋”,采取断然措施,以收立竿见影之效!
只要按照科学发展观去做,事情并不是那么难。
笔者坚信党和政府有能力领导人民群众解决住的问题,就像成功解决 13亿人民的温饱一样。全面实现 13亿人民的安居而乐业,我们的小康社会就会加速前进,就会充满阳光!
(作者系中国社会科学院中国社会科学网总编辑)
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