房价地产股价严重背离 楼市调控可能进一步升级

3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。

　　对于这种背离走势，业内人士指出，房价过快上涨，可能导致楼市调控进一步升级；近期媒体频频吹风物业税试点以及首付比例提高等，均导致主力资金回避地产股。

　　恐慌性需求吹大泡沫

　　2009年底第一轮调控政策陆续出台，全国楼市一度出现成交低迷的局面。但进入今年3月后，主要城市楼市快速回暖。

　　据北京市房地产交易管理网数据统计，3月北京二手房总成交量已经达到27820套，逼近历史高峰。随着成交量放大，二手房价格开始大幅上升。截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出。数据显示，3月北京新盘均价同比最高涨幅达130%。一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。房价“跳涨”的情况同样出现在上海、杭州、深圳等城市。

　　业内专家指出，受北京、上海连续拍出多幅地王的影响，开发商开始新一轮提价，而一线城市商品房库存目前普遍处于历史低位，加大了新盘涨价的“底气”。同时，日益增强的通胀预期加剧了恐慌性购房需求的出现。

　　政策“利空”未出尽

　　“房价过快上涨可能引发更严厉的调控，上有政策压顶，因此，地产股是我们近期回避的品种。”一位机构人士指出。

　　12日，申万地产指数下跌3.18%，领跌大盘。房地产板块居资金流出首位，上周资金流出达55.67亿元，龙头股资金净流出现象更为明显。

　　国泰君安研究员孙建平认为，中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应有可能体现在信贷政策上，时间窗口很有可能是4月下旬，内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。

　　国都证券分析师邹文军认为，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性，供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。

　　不过，业内人士也指出，2009-2010年房企业绩十分乐观，地产股经过调整后，估值支撑明显。国泰君安数据显示，一线地产股2009年PE24倍，2010年动态PE17倍，RNAV(重估净资产)折价8%；二线地产股2009年PE26倍、2010年动态PE17倍，RNAV溢价7%，均显著低于大盘整体估值。