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大话城事六:提升城市综合实力 城中村改造当居其一

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大明老秘 发表于 2006-11-9 11:07:24 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
 
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大话城事六:提升城市综合实力 城中村改造当居其一

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2006-11-02 大河楼市网

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   / _; ?- [' M9 s! L* \4 K 8 o- W( M+ l G! X3 }& h- y# V ; o& ^! t1 e" ~$ w) X ! i: A4 w4 u3 D, [) J3 K' q都市村庄,又名城中村,是原市区范围内,使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚集村落。随着城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升,以及城市功能的不断完善,城中村就像现代都市的一块块伤疤。虽然城中村的出现,为城市在相当长时间内的发展提供了充裕的时间,但同时,由于缺乏统一规划,城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等先天不足;因为管理薄弱,城中村违法建设、违法占地、违法填湖屡禁不止,环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生问题突出;因外来人员混杂,城中村成了黑(无证经营)、黄(卖淫嫖娼)、白(私屠滥宰)的滋生地。因此,社会学家指出,城中村已成为中心城市的“社会——经济塌陷带”。在城市化迅速发展的今天,郑州城市框架也在不断拉大。一方面在扩大版图,另一方面在向内挖掘,整合再生城市资源。众多生产性企业在向城外搬迁,各个高校扩大招生规模后也纷纷到近郊兴建新的校区。郑州市东、西高新技术开发区的建成,郑东新区的日新月异,原有市区的改造建设,以及郑州房地产业的蓬勃发展,这一切都在无形中把郑州市区的范围拉大。按照整体规划,郑州市在未来几年内,城中村将逐步通过改造而消逝。2003年9月,郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定》(试行),以更大的力度对郑州市的城中村进行大刀阔斧的改造。按照规定,今后城中村将逐步改变为城市社区。郑州市政府更是把城中村的改造列为提升城市水平和实力的12件大事之一。4 D1 a( ], q% q5 `. q& t ; Z3 ^$ \' i$ s9 j3 H; b1 v 大话之为什么说城中村改造是悲哀和阵痛 # o% _) v/ f. d, I; [ D$ Y1 m4 O( L4 j- Q+ n 2006年8月2日17时16分,一声巨响之后一股黄色烟尘腾空而起,郑州市燕庄城中村改造工程最后一座大楼——楚天人家酒店爆破成功。燕庄,一个位于金水路东段与未来大道交叉口的普通都市村庄,20年前,几乎与普通村庄没什么两样,村头是绿油油的麦田,村民们过着靠地收的平凡日子。唯一不同的是毛泽东同志视察郑州的时候曾在这里待过。如今,金水路东段燕庄村口,一块写有“毛主席视察燕庄纪念亭”的汉白玉石碑,就是对老人家视察燕庄的永久纪念。正因为如此,燕庄这个都市村庄就成了“子系中山狼,得志便猖狂”的代名词了。凭着这种资本,燕庄人一个个都盖起了个人的小楼,专门搞对外出租,收的租金就可以养活很多人了。这样滋润的生活一直持续到燕庄的拆迁。其实,类似于燕庄这样的城中村在郑州着实不少。郑州市共有119个城中村面临改造,所以,燕庄的改造,只是城中村改造的一撇。面对被城市重重包围的“村庄”,如何成功地改造这些城中村,成为中国几乎各个城市政府的难题,也是中国全面实行城市化的一个难以跨越的鸿沟。2003年9月,郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定》(试行),以更大的力度对郑州市的城中村进行大刀阔斧的改造。按照规定,今后城中村将逐步改变为城市社区。郑州市政府更是把城中村的改造列为提升城市水平和实力的12件大事之一。2004年年底,郑州市金水区张庄村通过村庄改造,现已成为拥有201栋居民楼,规划有序、设施完善的花园式社区。根据郑州市相关规定,三环以内的119个城中村将逐步拆迁改造,也就是说,未来若干年内,城中村将不复存在。在这些城中村里,除有少数自然村已经规划改造成居民小区外,大部分城中村由于建设布局混乱、建房密度过大,成为城市规划改造的重点和难点。改造成为必然,但谁来改造?拿什么改造?城中村改造的最大困难就是缺乏资金。用土地资源换取改造资金,是大多数城中村尚能接受的办法,政府的压力也可相应减轻。城中村如果密度太大,拆迁补偿资金便是一大难题。如果投资方的规划与政府的初衷或村民的期望相差太远,三方谈不拢,同样也吸引不了外来资金。而且由于被拆迁的城中村村民安置住房尚未建好,村民和流动人员一样四处租房。而眼下城中村所提供的房源越来越少,房屋需求者却越来越多,房屋租赁市场一时紧俏,房价也一路上涨。还有,在正常状况下,拆一还一,对投资商而言,这等于是付出双倍的成本来卖一半的房子。城中村由原来的3层升至8层甚至16层,容积率越高,村民要求赔偿的就越高,而且,一拆一建,至少要两年多时间,这期间,原住村民的租金收益没法保证,这些也需要开发商来承担。无怪乎多数开发商对城中村要望而却步。郑州市长城房屋开发(集团)有限公司董事长申仕禄在谈到城中村改造时说道,城中村改造任重而道远,自从在2004年接下中原区五个城中村的改造任务后,压力非常大,对中原区的城中村改造,长城公司拿出了25亿元进行滚动式开发,周期是3~5年。申仕禄还说,城中村改造实质上是为了造福社会,开发商不图在这里获利。但开发城中村,所面对的问题太多,有时候真有种骑虎难下的感觉,在城市规划中楼间距为18米,因此只有盖高层才能获利,但是村民又不想要高层,原因是物业费太高,因此只能在高层和多层中进行综合选择,包括赔偿问题、拆迁问题等,都需要政府和村民的配合,因此只有三方达成共识,困难才有待解决。从现实意义而言,农民工却又无法摆脱对城中村的依赖。在城市中长期生活,栖息场所是最基本的保证。在房价的节节上涨中,他们微薄的薪水所能承受的,恐怕只有在城中村租一间简陋的小屋而已。如果连这都保证不了,生活压力陡然增大,各种影响城市安定的因素都有可能随时发生。城中村改造其实很难有一个明确的时间表,因为它涉及方方面面的问题,牵扯的利益、不安定因素错综复杂。加之各村地理位置、生活水平、经济实力、人员构成等情况各不相同,改造需要“摸着石头过河”,其完成时限不能也无法硬性规定,改造进程非一届、两届政府可以轻松拿下的。郑州市政府虽然专门成立了各级城中村改造指挥部门,但仍然有很多问题,这些问题究竟有哪个部门来解决?至今依然不太明晰。政府的事,村民管不了,也不是他们关心的重点。他们关心的是他们一旦失去赖以生存的土地,他们的切身利益该如何保障?因为不能再像过去那样靠出租房屋为生,所以全部希望都寄托在拆迁补偿上,因此在与自身利益相关的问题上更是寸步不让。村民希望最大限度的补偿自己的损失,以便为其今后生活提供出路和可靠保障。参与开发的投资方要求在投资改造中获得平均收益,如果投入与产出不成比例,他们自然也不会硬啃这块儿骨头。而政府则希望,减少财政压力,保证市场和社会的稳定。由于各方利益分配无法兼顾公平,因此对城中村拆迁的难度很大。那么,城中村的改造,究竟是一种悲哀,还是一种阵痛? # }6 L" C# y2 l $ ?/ Q% Y! z \! N$ ?. Y# }- ]大话之为什么说城中村改造是香饽饽# w1 m' Q. N* a& V: L0 x 9 ~5 J% B- g9 _+ `: T2005年7月2日,西关虎屯的爆破声,在郑州地产界引发了不小的震动。酝酿已久的郑州“城中村”改造迈出实质性的第一步。2006年8月2日,燕庄最后一座大楼爆破倒塌的画面,至今尤若眼前。尽管城中村改造面临各方困难,但郑州市城中村改造工作依然轰轰烈烈。因为城中村的改造为房地产市场提供了莫大的商机。一方面许多土地被清理成“熟地”,政府投资建设公共基础设施,降低了开发商进入的门槛;另一方面,大量被拆迁安置的居民需要重新购房,又为市场提供了充足稳定的需求。2004年10月8日,郑州市政府正式出台《郑州市城中村改造规定(试行)》通知。并宣布此次出台的城中村改造方案,将于2004年11月1日正式启动。这标志着城中村的改造将提高到一个新的水平。城中村改造是时间跨度较长的、渐变式的社会系统工程。政府将根据长远整体城市建设和城市功能定位,结合经济结构现状、文化风貌、城市景观、各类居住人群生活能力和需求等各种复杂原因,循序渐进地进行改造,最终把城中村改造成周边城市协调发展、内部功能布局合理、经济健康发展、各类人群和谐共处的文明社区。此外,城中村改造直接关系村民和开发商的切身利益。因此,城中村改造要遵循发展与稳定并重,将统一规划、统一政策、综合开发、分步实施,实现维护政府、村民以及开发商的利益。而对村民来讲,政府虽然没有参与直接的投入,但在实质上政府已经让出巨大的利益给了村民和开发商,并推出了一系列的优惠政策,规定缴纳的费用全免、服务性的费用减半、产权办证全免、土地出让金全免等,成立城中村改造指挥部,并给予开发商全力配合。对开发商来说,房地产的一级市场和资金的绿色通道是开发项目的必备因素,但面对土地资源的紧缺,开发商也为“无米下炊”而为难。所以,城中村的改造无疑是房产市场的最后一块蛋糕了。于是郑州市各区的城中村改造项目也成了开发商关注的焦点。根据郑州市相关规定,三环以内的119个城中村将逐步拆迁改造,也就是说,未来若干年内,城中村将不复存在。现在,郑州市各区的城中村改造已进入实质性实施阶段,一个个破旧杂乱的村庄将退出历史舞台,取而代之的将是环境优美的现代居住社区。目前,郑州市的西史赵、西关虎屯、燕庄、杜岭、岗杜、沙口、姚寨、三官庙、岗坡、旮旯王、罗庄、周新庄等近20个城中村,从2005年开始已相继改造,而充当这些改造角色的,无一不是“开发商”。资金雄厚的投资商能使城中村在外貌上变“城”,但“城”之灵魂终归是人。因此,如果回迁的村民能够在高楼大厦中真正融入城市的生活,那么,“城中村”改造才算真正的取得了成功。

 

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