问诊物业管理 把脉行业发展

一、物业管理现状及问题

我老秘网市物业管理起步于2003年，随着老城区改造和新城区住宅小区建设而迅速得到发展。一是管理规模不断扩大。二是管理水平不断提升。三是管理政策不断完善。总体来说,我老秘网市物业管理取得了一定的成绩，但也存在着一些影响发展的问题。

 1.企业规模偏小。随着房地产行业的迅速发展，近几年来我老秘网市物业公司数量不断增加，但从总体看，企业规模过小，大部分企业员工人数在30人左右，资质等级低，绝大部分为三级及以下资质，只有一个尚未投入使用的小区引入外地二级资质企业，专业化水平低，专业人才缺乏，专业人员只占从业人员的1/5，造成物业服务企业效率低、效益差，企业难以发展壮大，发展后劲不足。

2.服务水平不高。从初步调查的结果来看，物业企业主动上门服务率在30%左右，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，表明物业公司的服务意识不强，服务水平较差。同时，服务主要集中于保安、保洁、保绿、保修等基础领域，未开拓其他物业专项性服务，服务领域狭窄，服务理念滞后。少数物业公司为节约成本，低薪聘请一些没有接受过专门培训的人员上岗，人员流动性大，使物业服务工作难以到位。

    3.矛盾纠纷多发。物业行业与前期开发建设有着千丝万缕的关系，开发遗留的质量缺陷、配套设施不全、维修不及时等问题会很大程度的影响业主和物业企业的关系，造成物业管理工作很多被动，还有诸如邻里民事纠纷、乱搭乱建、caiyes出租车库或杂物间做居住使用等不属于物业服务合同管理范畴的问题。这类问题引发的业主矛盾纠纷容易直接转嫁给物业企业，造成业主与物业企业隔阂，甚至滋生矛盾。

   4.业主观念落后。很多业主对物业管理的认识局限于提供保洁、保安等简单劳务服务，没有认识到其在改善人居环境、促进社会稳定等方面的重要作用；甚至部分人把物业管理企业视作包打天下的“仆人”，只要小区出现问题，不问青红皂白，“板子”都到在物业的头上，认为需要时，不管什么事，都是物业公司的事，认为不需要时，物业公司正常的管理，也会嫌物业公司多事。

   5.费用收缴困难。在业主中“不花钱要服务”的侥幸消费意识普遍存在，对物业服务“购买”意识不强，未形成缴费习惯，使得物业服务费用收缴难到位，特别是二次供水、电梯使用费等公共费用分摊容易造成矛盾；小区物业费用收缴率普遍较低，大部分小区收缴率低于85%，导致物业公司运行困难，容易造成“不交物业服务费-降低服务质量-小区弃管”的恶性循环。  

二、制约我老秘网市物业发展的成因分析

物业管理是一项复杂艰巨的系统工程,其管理水平受到历史遗留问题、经济发展、建设状况等诸多条件的制约,又受到人们思想观念的更新、政府职能的转变以及各方面利益的调整等因素的影响,制约发展的原因较复杂，具体主要在以下几个方面：

   1.市场准入制度未建立。虽然少数项目已经通过招投标方式来选择物业，但我老秘网市目前新建一大项目便成立一个物业公司，或通过“打招呼”方式选择物业的无序状况依然存在。新建项目预售前未提交前期物业服务方案和未经物业主管部门进行前期物业服务合同备案就准入的现象凸显，前期物业招投标制度难以实行，致使我老秘网市物业服务水平不能通过市场优胜劣汰的有序竞争方式进入良性发展。

2.物业公司管理不规范。部分物业企业从自身经济利益出发，以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，擅自在小区公共部位开展经营，产生的污染等影响直接损害业主的利益，而产生的收入全部归企业方所有。同时，物业企业间存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准，降低服务质量等行为。少数物业企业履约意识欠缺，对政策法规的执行能力不强，经常嘴上说纸上写但不动手做,处理问题和矛盾简单生硬，不兑现承诺。

3.矛盾处理机制不健全。小区物业管理涉及事情小但影响大，关系到千家万户，牵涉到各方利益，一旦业主与物业公司沟通不当，容易造成互不信任，形成双方对立局面，而我老秘网市尚未建立有效的协调处理机制，遇到问题难以找到有效的解决途径，仅靠街道社区、物业管理企业、业主委员会三方难以发挥有效作用，出现矛盾容易激化和上交，最终需要由政府出面解决。

4.业主自治意识较薄弱。物业管理不仅仅是物业管理企业的事，而是全体业主共同的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，自觉参与到小区管理中去。而很多小区的业主没有意识到这一点，造成业主大会召开困难，有些小区在入住几年后仍没有组建业主委员会；个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。  

5.部门协调配合难度大。物业管理涉及到房管、规划、建设等多个部门，各种矛盾交织在一起，易造成多头管理问题；同时，开发商、物业管理企业、业主以及政府职能部门之间的职责交叉，仅靠基层组织和物业主管部门的力量难以处理好这项复杂工作，需要各职能部门提高参与意识，提升监管能力，加强部门配合，共同协调处理，形成齐抓共管的工作局面。   

三、加强物业管理工作的几点建议

小区物业管理关系到千家万户的生活质量和居住幸福，既是体现城市发展成果的一个重要方面，也是提升城市环境、提升城市品质、提升人居质量的一项重要内容。尽管当前小区物业管理矛盾频发，但这也是物业管理发展过程中必须经历的过程，可以通过创新机制、完善配套等手段，逐步解决物业管理中出现的各种矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。

  1.加强舆论引导，培育消费理念。物业管理工作要发展,要产生质的飞跃,必须得到广大业主的支持和赞同。要充分利用报纸、电视、网络等舆论工具,采取生动有效、深入人心的方式,加大对物业管理的正面宣传和引导,使业主充分认识到,推行物业管理是市场经济发展的必然趋势,以及由此将带来居住环境改善、生活质量提高等多方面的实惠,从而树立“花钱买服务”的消费意识。要全方位宣传《物业管理条例》、《瑞昌市物业管理办法》等规章制度，加深业主对物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解,促进物业管理工作的正常开展,从而营造一个全社会了解物业管理、关心物业管理、接受物业管理、支持物业管理的良好氛围。

  2.完善规划审批，落实保修责任。正确处理好项目前期规划与后续管理的关系，在项目建设规划方案制定过程中，加强部门间意见的协调与联系，规划部门在制定项目规划时，征询物业主管部门意见，把住宅小区后续管理中存在的车辆停放、物业用房等问题充分考虑到位；在验收时严格把关，将各项规划指标落到实处，确保小区建设质量。加强物业承接验收管理，物业企业参与水、电管网等验收，确保建、管有效衔接，从源头上落实物业管理责任，使物业管理与物业建设相互穿透。落实物业质量保修金制度，确保物业质量保修金交存和监管到位，明确使用主体、范围和程序，避免因物业维修出现开发建设单位与物业企业相互扯皮、推诿的现象，减少业主诉求，创建和谐社区。

   3.提高准入门槛，引入竞争机制。坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和退出机制,建立物业管理企业信用档案制度,对管理差、服务差的后进企业,加强监督、管理和查处,该整顿的整改、该取缔的取缔。实行双向选择,竞争上岗，物业公司和业主通过“自由恋爱”实现满意结合，打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式。对前期物业和物业项目需新聘、另聘物业服务企业的，协调好业务联系，指导和协助项目建设单位或业主委员会搞好物业准入招投标工作，通过严格执行物业管理招投标办法，从根本上解决物业行业准入无序的现状，形成物业管理市场化竞争机制。

  

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在21世纪，人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。诞生于1981年的中国物业管理行业，在经过了20年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌之路。社会科技进步、人类生活方式改变，使物业管理趋向科学化及复杂化；同时，物业管理发展至今，其专业化、市场化的特征越来越显著，在未来发展中，物业管理企业将面临更多的挑战和冲击。为了适应21世纪的科技进步、社会变革和经济形势，物业管理人员必须订立长远目标及计划，努力完善自身的条件。 在这篇论文中我会分别就物业管理人员素质要求中的服务意识与人际关系；科技发展与管理技术；经济与法律知识；房地产及建筑工程知识；其他知识等方面做出论述，并对物业管理人员素质的培养做出讨论。 本篇论文虽力求做到深入、完善，但限于本人知识水平及工作经验的原因，可能会有许多不足，望各位老师给予谅解，并加以指正。   引言   物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，而无论21世纪物业管理的发展方向、管理模式和战略目标如何变革，服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让顾客满意”。以顾客为导向，力求满足顾客需求和期望，追求顾客满意和忠诚的经营管理新理念，在市场经济体制下，逐步形成并得到迅速发展。对中国物业管理行业而言，未来的五年将是该行业高速发展的黄金时期，在这个阶段，必将需要一大批高素质的人才即优秀的物业管理人员。 市场竞争归根结底是人才竞争。高素质的人才队伍往往掌握着先进的技术和管理经验，是物业企业发展的关键因素。物业管理人员素质的高低直接影响到客户的满意度，因此它也成为衡量物业管理公司优秀与否的标准。物业管理人员要强化自身的服务意识，要增强学习的自觉性，深入学习现代心理、人际、英语、经济、科技、法律、房地产、建筑、管理和WTO规则等知识以不断提高管理水平，为客户创造一个优良的生活和居住环境，以专业的知识及高度的技巧来提高服务质量，来满足客户的要求。 从近些年劳动力市场的招聘情况看，物业管理人员一直位居前列。不过从招聘物业管理人员的市场现状分析，无论是招聘单位对物业管理人员的需求以及求职者自身从事物业管理所具备的能力，都与新世纪对物业管理人员的要求存在着一定距离。不少人一谈到物业管理人员就与物业维修、简单物业看护、一般物业管理联系起来。这主要由于不少的国内物业管理企业还没有完全走向市场经济的运行轨迹，普遍采用计划经济下的传统管理模式，往往以纯粹的物业管理业务去拓展市场，因而对物业管理人员的要求也相对较低。作为求职者而言，只看到传统的物业管理行业管理模式及人员需求的特点，未能发现其未来发展趋势，没有及时增加适应这一职业发展趋势的相关技能。 事实上，物业管理职业没有想象中那么简单，考察国外的物业管理公司，在其总经理的办公室除挂有物业管理的岗位证书外，还挂有房产估价和经纪方面的证书。而且物业管理这一行业正面临着前所未有的发展机遇：首先住房制度改革的不断深入后，使得相关房地产经营业务更加活跃，也使得物业管理更加市场化，在激烈的市场竞争下，形成自己的品牌是一个必然的趋势，而实现这一目标与大量的新型物业管理人才是分不开的。另外，入世后，国外企业虽然可能不会直接参与房地产开发，但是会大量介入金融、物业评估、代理、咨询等与房地产相关的业务，由此必然带来对大量的物业管理专业人才的需求，并且这已成为现实。         第一章 应将“以人为本”的服务意识运用到协调到人际关系中     因接到一条丰台石榴园小区有些房屋的装修存在问题，居民找物业讲理，物业竟然恼羞成怒动手打人，还打伤了一个65岁的老太太的热线记录，京华时报实习女记者李倩及记者杨威于3月24日对中创物业进行采访，但由于杨威遭到中创物业工作人员殴打，采访被迫中断之事引起社会广泛关注。在之后的采访中记者了解到中创物业管理还存在诸多问题。据业主反映，1992年，当大多数居民已经搬到该小区后，开发公司承诺两至三年内通管道煤气，然而时至今日居民们还要扛煤气罐，甚至搬蜂窝煤。房屋的质量也存在这样那样的问题，多数居民家中漏水严重。在不少住户家中，记者都见到了渗漏造成的墙皮脱落和黄色水印，甚至22号楼有的住户家中墙上都长了绿毛，有的住户阳台一角明显能看出低了一截。1999年，物业要求每户居民交纳250元安装插卡式电表，然而当天记者在楼道里看到的仍是空空如也的电表箱。一位老人的家旁边是抽水的地泵，每次地泵一响，老人家里根本无法呆人。经过与中创物业一位叫李秀玲(音)的主任交涉，物业保证3天内解决问题，然而直到今天，泵声依然。该物业公司经常与业主发生冲突甚至对业主大打出手。1月22日22时许，20多个身穿物业公司制服的小伙子闯到某住户家，他们先把电源切断，冲进屋内便开始打、砸，将住户14岁的孩子双腿打得几乎骨折，家中重病在床的老太太也被推到地上。该物业公司对拖欠房租的住户经常采取的手段就是“掐电”。常常是凌晨两三点将住户的电表拆掉。寒假前，他们将小区内几十家住户的电源掐断，造成相当一部分学生不能在家复习功课。有住户找到物业反映房屋漏水问题时，他们竟告诉业主“六层漏水告六层去，甭找我们”。按照业主的说法，所谓的物业公司除了收费，什么都不管，住户家中出现问题还要自己花钱找人修理…… 看到以上的事例便可以对我国现有物业管理中存在的诸多问题略见一斑。随着我国经济持续稳定的增长，人们居住的硬件条件得到了很大的改善，而硬件问题基本解决后，自然会对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量有了更高的要求。这种高质量的要求，对现有物业管理企业的服务意识和管理水平提出了挑战。这将促使物业管理企业进一步增强服务意识，对进一步把物业管理水平推向新的高度带来机遇。当前一些物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距。这是由管理者的心理因素造成的，他们还没有把自己的位置摆正，总是以管理者自居，虽然也讲服务，但服务意识很难到位。正如上面事例中提到的中创物业，其管理者很难讲有什么服务意识，这是现阶段物业管理行业的悲哀。最近物业的类似报道有很多，可见人们对物业管理的重视程度大幅提高。物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理，对业主和使用者则是服务。管理好物业，其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此，以人为本，进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平，这是物业管理企业继续生存发展的基础。 今年，我国已加入世界贸易组织，国外服务业以人为本的服务意识和服务水平很多人都是有目共睹的。同样作为服务行业的物业管理行业，如果企业服务意识差、服务水平低，观念不及时更新，这样的企业今后在市场竞争中将不可避免的被淘汰出局。新的世纪里，随着广大业主（用户）经济、生活水平的提高，其服务要求将会越来越高。随之而来的市场竞争加剧，必将促使物业管理企业在管理服务水平方面的不断提高。 物业管理的中心思想就是以人为本，坚持全心全意为业主服务的原则，想在业主需要之前，做在业主要求之先。与传统的住户相比，新一代商品房业主经济能力强，生活品味不断提高，更注重生活享受品质，因此其物业管理消费意识较高，更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。业主或使用人对物业管理企业的要求不再满足于房屋不漏、水管不堵，而是提出了更高的要求，如服务的及时性、方便性、舒适性，对管理人员的服务标识、礼貌用语等也都有一定的要求。顾客并不总是对的，但永远是第一位的。企业的经营目标——让所有顾客满意。新颁布的ISO9001；2000标准强调了八项质量管理原则，其中第一项原则是“以顾客为中心”即“组织依存于其顾客”，因此，组织应当理解顾客当前的和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。 近日，中国社会调查事务所在北京、上海、广州、天津等6个大中城市对1200位所居住房屋有物业管理的居民作了专项问卷调查。结果有34%的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”；37%的被调查者对所在住所物业管理满意度“一般”。 被调查者对于物业管理的不满意点主要集中在六个方面。一是房屋出现问题，物业公司维修不及时，占81%；二是物业公司的防盗管理存在严重问题，占74%；三是由于某些住户不交物业管理费，物业公司不向全体住户提供服务，占67%；四是公用设施不到位，占55%；五是物业公司工作人员服务态度不好，占40%；六是物业公司乱收费，占29%。 从以上的调查中可以看出，在以人为本这方面物业管理公司做的还很不到位。如何实施“以人为本”的物业管理，这取决于物业管理者对物业管理服务的定位及“以人为本”的内涵挖掘的广度、深度，同时对全体物业管理人员的综合素质有较高要求。这就需要物业管理服务的内容不断更新与深化，服务水平与服务质量的不断提高。为此，物业管理公司应成立专门的部门，研究不同住户的服务需求和心理诉求，这样才能使我们的物业管理的服务内容更加贴近住户。要使住户走出住房回归社区，物业管理公司还需精心策划，丰富多彩的社区文化，使住户愿意参加和乐意参与社区活动。令住户的社区责任感得以增强，并融洽了住宅区内、围合内及栋内的邻里关系。实现的方式有多种，如通过开展多种形式的社区文化生活，把不同年龄、不同文化素质、不同爱好的住户组织起来，再通过物业管理公司员工自编自演与组织住户自编自演的、健康向上的、催人奋进的、丰富多彩的、精神食粮奉献给全体住户。这样一方面拉近了物业管理人员与住户的距离，形成了理解、融洽、和睦的社区气氛；另一方面营造了一种现代精神文明环境和创造出一种新的生活方式，给每个住户愉悦的享受；另一方面，住户也为能居住在这样的社区而感到自豪。这种“以人为本”的服务理念，不仅要根植于物业管理人员的服务意识之中，而且要通过物业管理人员的潜移默化和言行举止的影响，带动住户以助人奉献为本，爱护社区的一草一木为已任的良好风尚。 因此，服务应成为物业管理企业的生命，“以人为本”应是物业管理服务的永恒主题。要达到此目标，物业管理的服务观念、服务意识，更需不断的更新强化，真正实现先服务后管理，融服务于管理之中，最终通过物业管理人员的优质服务，使住户真正感受和得到一个美好的生活空间和精神环境，这样住户的感受便在社会中传递、扩散、激发，从而促进社会的文明进步。 这便需要物业管理人员拥有一颗进取心。进取心首先来自于自身秉赋，后天的培养亦显重要。进取心反映了物业管理人员强烈的责任感和事业心，重要体现在于：认真负责。看似老生常谈，实则四字值千金。物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，属守认真负责精神殊为不易。信誉卓著。讲道德，重操守，重诚实，对客户有求必应，对企业忠心耿耿，对自身永不满足，持续追求。 面对21世纪，“关怀顾客，以客为尊”方为上策，近年来在服务行业流行的CS战略（Customers Satisfaction）——“顾客满意”战略，值得在物业管理行业中应用。CS战略的核心是提高顾客对企业产品、服务及形象的满意度，为此管理企业就必须先了解住户的需要，主动关怀住户，然后才能制订出适合他们要求的服务。惟有这样，才能赢取住户的理解支持，以保持长期友好的合作关系，营造企业良好的生存发展环境。以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。 有了以上的服务意识，便有了与业主打交道的本钱。人生在世，注定要与人接触。更何况是与业主的生产生活息息相关的物业管理工作。物业管理的对象是物（房屋及其附属设备设施），服务的对象是人（业主或使用人）。因此物业管理人员组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，物业管理人员要加强人际关系的培养，要尽量与客户做好沟通。这时要把业主当作自己的朋友，全身心的为其解决困难。具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。比如深圳前些年物业管理投诉总量中，有效投诉只占15%左右，绝大部分投诉是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。注重与业主、客户的沟通。这种沟通的功夫更多地体现在随机、日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两次、三次的业主客户意见征询活动。必须从业主的需要出发，从业主关心的衣、食、住、行等方面入手，高质量地提供绿化、卫生、家政、治安等常规项目，不断改善业主的居住和工作条件，使业主在物业管理中获得切实的利益。尤其要充分发挥业主的积极性、主动性、创造性，动员他们积极参与物业管理，要广泛听取业主的批评和意见，不断地改进服务质量。而且也要注重与同事的沟通。现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时亦要注重与有关单位、部门和上级主管理沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对管理人员的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。     第二章 物业管理人员应掌握科技发展及先进的管理方法     人类进入了信息和网络经济时代，信息和网络技术渗透进社会经济生活的各个角落，因特网连结着千千万万的公司和家庭，以至于远程办公和电子商务成为可能和现实，网络迅速传递着信息，把个人--家庭--公司--社会--世界虚拟化为一体。物业管理可以充分利用各种现代高科技成果和管理手段，为个人、家庭和公司提供广泛的信息和网络服务，有效地提高客户的生活质量和工作环境，既满足了客户的要求，又可为自身的生存发展提供了广阔的天地。而信息和网络技术又为物业管理服务提供了重要的支持手段和前提条件。同时，国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式，SOHO一族的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装，利用全电网络的运作、图文并茂的通知形式，向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道（E-mail,Hotline等）将是必然的趋势。 面对挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理人员将无法回避。 面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理人员来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。 过去的物业建设，只是相对简单的钢筋混凝土建筑，配套设施、设备的科技含量都不高，其管理维护的技术含量也不高。随着高新科技的迅速发展，在物业建设中引入了诸多高新科技的设施设备，物业建设智能化已经是大势所趋。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。面对这种趋势，作为物业管理企业来说，管理好这些高科技设施设备，就必然需要有相应的知识技术，单*体力劳动以及过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。而适应这一趋势，物业管理企业要适应现代化物业的管理要求，转变管理经营观念，由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。只有这样，才能保证物业管理的水平与房地产开发建设中的科技进步同步。可以预见，面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理方式的物业，不可能适应现代化物业的管理要求，物业管理行业必须面对挑战，提高物业管理的技术含量。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。 新的世纪里，面对知识经济时代新技术革命的挑战，我们必须高度重视智能化物业的发展趋势，这既是对物业管理行业的挑战，也是我们提高物业管理水平的机遇。物业管理行业必须适应技术革新的市场需求，广大从业人员要加强高新管理技术的学习，努力提高高科技管理技术水平。物业管理行业必须主动关注当代科技的安展，及时评估这些新科技对房地产业和物业管理行业的影响，及早做出反应。当代科技的发展速度很快，科技的发展，其目的还在于让人类工作、生活得更加舒适、安全、方便。因此，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业和环境建设中来。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。正如我现在的实习单位管理紫玉山庄的北京集祥物业管理有限公司，因为三表远传组建工程正在进行当中，尚未实施，故每月尚需人工查表，此项工作耗费了大量的人力物力，造成了时间上的浪费，导致每月的付款通知书制作滞后，给工作带来很大的不便。故，作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。     第三章 经济与法律知识是物业管理人员不可或缺的素质之一     随着从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系的转变，传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应，特别是中国的市场制度日益成熟，全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争，物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪，物业管理企业，将会面临体制变革的挑战，因而必须调整经营战略。 市场化经营就是随着物业管理市场的形成，企业要通过招投标取得物业管理的经营权。成熟的物业管理市场，就是为物业管理公开、公平、公正的竞争创造条件。这是因为物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加快竞争机制的形成，要做好三个方面的工作：一是要学习先行城市物业管理行业竞争机制的成功经验和做法，结合本地的经验，积极探索，大胆实践；二是要破除行业保护主义，本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加快物业管理市场的培育和发展；三是要建立规则，实现物业管理竞争有序化、规范化。 现代社会是一个法制的社会。我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。近年来， 本帖隐藏的内容  在物业管理产业方面虽有了可喜的进展，出台了多部法规、规章，全国物业管理条例即将出台，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。  物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全、治安防范、交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。除了配合公安机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还要做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生。由于这一类工作极易引发居用者之间矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。

加深业主对物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解,促进物业管理工作的正常开展,从而营造一个全社会了解物业管理、关心物业管理、接受物业管理、支持物业管理的良好氛围。
  2.完善规划审批，落实保修责任。正确处理好项目前期规划与后续管理的关系，在项目建设规划方案制定过程中，加强部门间意见的协调与联系，规划部门在制定项目规划时，征询物业主管部门意见，把住宅小区后续管理中存在的车辆停放、物业用房等问题充分考虑到位；在验收时严格把关，将各项规划指标落到实处，确保小区建设质量。加强物业承接验收管理，物业企业参与水、电管网等验收，确保建、管有效衔接，从源头上落实物业管理责任，使物业管理与物业建设相互穿透。落实物业质量保修金制度，确保物业质量保修金交存和监管到位，明确使用主体、范围和程序，避免因物业维修出现开发建设单位与物业企业相互扯皮、推诿的现象，减少业主诉求，创建和谐社区。
   3.提高准入门槛，引入竞争机制。坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和退出机制,建立物业管理企业信用档案制度,对管理差、服务差的后进企业,加强监督、管理和查处,该整顿的整改、该取缔的取缔。实行双向选择,竞争上岗，物业公司和业主通过“自由恋爱”实现满意结合，打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式。对前期物业和物业项目需新聘、另聘物业服务企业的，协调好业务联系，指导和协助项目建设单位或业主委员会搞好物业准入招投标工作，通过严格执行物业管理招投标办法，从根本上解决物业行业准入无序的现状，形成物业管理市场化竞争机制。

3.提高准入门槛，引入竞争机制。坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和退出机制,建立物业管理企业信用档案制度,对管理差、服务差的后进企业,加强监督、管理和查处,该整顿的整改、该取缔的取缔。实行双向选择,竞争上岗，物业公司和业主通过“自由恋爱”实现满意结合，打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式。对前期物业和物业项目需新聘、另聘物业服务企业的，协调好业务联系，指导和协助项目建设单位或业主委员会搞好物业准入招投标工作，通过严格执行物业管理招投标办法，从根本上解决物业行业准入无序的现状，形成物业管理市场化竞争机制。

承接验收管理，物业企业参与水、电管网等验收，确保建、管有效衔接，从源头上落实物业管理责任，使物业管理与物业建设相互穿透。落实物业质量保修金制度，确保物业质量保修金交存和监管到位，明确使用主体、范围和程序，避免因物业维修出现开发建设单位与物业企业相互扯皮、推诿的现象，减少业主诉求，创建和谐社区。

坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和退出机制,建立物业管理企业信用档案制度,对管理差、服务差的后进企业,加强监督、管理和查处,该整顿的整改、该取缔的取缔。实行双向选择,竞争上岗，物业公司和业主通过“自由恋爱”实现满意结合，打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式。

物业管理是一项复杂艰巨的系统工程,其管理水平受到历史遗留问题、经济发展、建设状况等诸多条件的制约,又受到人们思想观念的更新、政府职能的转变以及各方面利益的调整等因素的影响,制约发展的原因较复杂

坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和退出机制,建立物业管理企业信用档案制度,对管理差、服务差的后进企业,加强监督、管理和查处,该整顿的整改、该取缔的取缔。实行双向选择,竞争上岗

强物业承接验收管理，物业企业参与水、电管网等验收，确保建、管有效衔接，从源头上落实物业管理责任，使物业管理与

物业公司和业主通过“自由恋爱”实现满意结合，打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式。

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提高准入门槛，引入竞争机制

非常好的文章，借鉴学习了