房价需要切实理性回归

          科学发展观，第一要务是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续发展，根本方法是统筹兼顾。胡锦涛指出，科学发展观，是立足社会主义初级阶段基本国情，总结我国发展实践，借鉴国外发展经验，适应新的发展要求提出的重大战略思想。强调认清社会主义初级阶段基本国情，不是要妄自菲薄、自甘落后，也不是要脱离实际、急于求成，而是要坚持把它作为推进改革、谋划发展的根本依据。我们必须始终保持清醒头脑，立足社会主义初级阶段这个最大的实际，科学分析，深刻把握我国发展面临的新课题、新矛盾，更加自觉地走科学发展道路，奋力开拓中国特色社会主义更为广阔的发展前景。
          我们现在讲科学发展，这个观念从根本上与历史上“大跃进”、“浮夸风”、"三年内赶英超美"的盲目发展划清了界限。无论是顶层设计的谋划布局，还是具体措施的落实推进，我们的政府和执政党想问题、办事情都在朝着理性、客观的方向前进。
          近些年来，我国各大城市的房价飞涨，远远超出的了人们的收入水平，一方面直接导致一些人买不起房，一些人成为负债累累的“房奴”，另一方面，大幅度降低被已经抬高的房地产价格，会给社会特别是金融系统的稳定带来严重的影响，让房地产的发展陷入了恶性循环之中。房价成了老百姓和社会各界十分关注的话题，毕竟这事关每一个人的基本生活保障，即居有定所。在全球金融危机的冲击下，拉动经济发展的“三驾马车”——消费、投资和进出口，其中，进出口和投资受国际经济不景气和市场需求疲软的影响，已经不能发挥正常的作用，那么只有靠消费来拉动经济，从而实现中央政府提出的稳中求进的目标。然而，我国通胀持续严重，CPI（消费物价指数）也是不断上升，中小企业发展困难、油价上升、房价远未回归到合理价位，这种种现象昭示着人民基本的生存需求——吃穿住行受到了严重的影响。
          面对房价的畸形发展，中央政府有着深刻的认识，并予以高度重视，在房价持续上涨的的这些年，中央也陆续推出了一系列的房地产调控政策，如国八条、国十条、国五条、新国八条等，调控的成效如何？大家心里都很清楚！因此，去年，也就是2011年，国家进一步推出看似十分严厉的房价调控政策，据国家统计局公布的数据显示，全国有七十多个城市的房价出现环比下降。媒体表示，调控效果开始显现。温家宝总理承诺：一定要让房价回归到正常合理价位水平。
关于房价的现状和未来走势，社会上有许多不同的声音。有专家表示房地产行业一定会出现崩盘，有人认为房价短时间内不会出现大涨大降的现象，也有人认为鉴于中国的特色的国情，房价只会继续上涨。
          很多老百姓心中有个疑问，为何中央年年讲房价调控，政策措施出台了那么多，年年讲关注民生，可房价还是一直居高不降，反而涨势愈演愈烈呢？疑虑打击了老百姓对经济发展的信心，也对政府的宏观调控能力表示怀疑。那么，如何科学发展房地产行业，我们就有必要对房地产行业有一个理性的、务实的认识，要透过表面现象，分析其深藏的本质原因，本文从分析房价跌不下来的主要原因的出发，对房地产的科学发展进行一些有益的探索，希望对大家有所启示。
一、房价缘何降不下来
尽管国家不断出台调控政策，但是房价依然居高不下，降价很不明显，最新的国家统计局显示，全国几十个城市在过去的几个月里房价环比下跌，由此许多媒体开始传扬房价已经下跌。其实，事实并不然。举例来说，北京、上海、广州的房价虽说是出现了环比下降，但不是同比下降，而且，中心城区的房价根本没有任何下降的迹象，之所以说下降，其实是打了个平均值，这三个城市都把开发的新区算入，然后平均之后，显示房价下降，这不免有自欺欺人之嫌。
房价降不下来，有以下几个方面的原因：
（一）房地产相关的税收科目繁多、税费过高，加大了开发房地产的成本。
马克思主义哲学有一个矛盾学的观点，它强调解决问题要抓主要矛盾，或者说抓矛盾的主要方面，既然房价过高，那么我们可以分析下房价的构成，一般而言，房价受市场供求的影响，价格会有所波动，这个波动在市场经济的合理范围之内，我们暂不予探究。我们且看商品房从开发到销售的成本构成，商品房成本一般由公关费用、税收、土地出让金和建设成本构成。按照不愿意透露姓名的房地产公司的内部人员透露：目前房地产公司政府税收和土地出让金大约占到总成本的70%，公关费用占到10%，建设成本占到10%，那么算下来就还剩下10%的价格浮动空间。房价高的关键在于政府税收和土地出让金过高。政府通过卖地获得大量的财政收入，通过高房价扩大了地方GDP 的数量，可说是一举两得，银行通过房贷等活跃了金融，开发商通过高房价获得了更高的利润，因此，如此看来，这三方都获益匪浅。据数据显示，中国地方政府对“土地财政”的依赖竟然高达88.9%，这也怪不得中央政府数年来高呼调控房价，可是在地方却收不到多大成效了。自去年限购限价之后，仍然有部分地方政府顶风作案，对调控措施进行“松绑”。对此，国务院总理温家宝在前不久表示，房价调控仍需坚持。
（二）土地出让金太高，"土地财政"背后的分税制存在较大缺陷。
我国于1994年开始实行分税制，市场经济条件下实行分税制是合理可行的，也是世界上特别是西方国家普遍的作法。它是指在国家各级政府之间明确划分事权及 支出范围的基础上，按照事权和分税制财权相统一的原则，结合税种的特性，划分中央与地方的税收管理权限和税收收入，并辅之以补助制的预算管理体制模式。
城镇土地使用税和土地增值税都是属于地方税，地方税通常都较为零散，税额并不是很高，但是地方具体需要去办的事情又很多，这里就出现一个事权和财权是否对等、统一的问题，地方政府为了获利，肯定是会大力支持房地产行业发展，加快城镇化建设的。2011年，开始加征房产税试点，这项新措施其实未能真正打压房价，不过是又增加了房地产开发成本罢了。
巨额的土地出让金，繁杂的税费，加上拿地拿项目的巨额公关费用和市场利润，造就了高昂的房价。而这些，是调控没有真正触及到的地方。所以，房价一直居高不下。
（三）房屋需求旺盛，并非产生大量房地产泡沫经济。
2012年1月17日，国家统计局在国务院新闻办公室新闻发布会上发布的数据显示，2011年末，中国大陆总人口为134735万人，占总人口比重达到 51.27%，城镇人口数量首次超过农村人口数量。由这个数据，我们可以看到随着改革开放的深入，大量的农民工暂时放弃农村低效益的农业生产，纷纷涌入城 市打工、就业。这部分人有了一定的经济积蓄之后，必然想在城市里购房一套属于自己的房子。这是较大需求的来源之一。
其次，在几十年计划生育政策的影响下，80、90后这第一批独生子女开始步入社会，此时正值他们20至30岁左右，也正是他们成家立业之时，成家就得有房子住，这是传统观念也是客观需要，同时，也就是这个时候，房价是处于不断疯长的高价阶段，就业也相当困难，没有稳定的收入，许多家庭数代人的积蓄还购不起的一套房。这一部分人已然成为或即将成为社会中坚和主力军，代表着祖国的未来，可是生活的压力让他们喘不过气来。
再者，数年来，在大学扩招的背景下，越来越多的大学毕业生在城市流动，不愿意回到农村，大都选择留在城市经营自己的事业，可在金融危机下，本来不够乐观的就业形势显得更加暗淡，一方面要留在城市生活，另一方面又购不起房子，于是出现了无数的“蚁族”、“蜗居”。
从长远看，未来农村农业的发展，生产科技化、规模化之后，必然还有大量的农民进城，房屋需求是进一步加大。
正是有着如此旺盛的需求，房地产行业成了卖方市场。房价才会不断攀高，居高不下。
（四）炒房的推动和保障房、廉租房、公租房政策的扭曲使用。
从国家的调控政策来看，调控的主要矛头是对准炒房行为。诚然，炒房确实对房价的上涨起到了推波助澜的作用，但我把这个原因放到了最后，是因为这并不是房价过高的主要原因。国内比较有名的是温州炒房团，他们掀起了一股炒房的热潮，在人民币贬值、物价上涨的背景下，投资房地产的丰厚回报是看得见、摸得着的。房价一年、两年之内翻番的情形大量存在。一些经济富裕的老百姓也愿意投资到房屋上来。于是间接着也就在原有的高价位上又拉升了。当前，对过度投机炒饭的行为进行干预是合理的、必要的，但是，炒房如同炒股一样，本质上并不违法违规，它只是一种投资行为，这一点认识我们需要搞清楚。
国家出台保障房、廉租房、公租房政策对于稳定房价来讲，如果真正得到很好的实施和落实，应该是有效果的。但在实际操作中，我们不难发现，这些保障房、廉租房、公租房大部分落到了公务员以及与之有关系的群体之中去了，真正的老百姓得到保障房、廉租房、公租房的少之又少，仅有的也不过是为了地方政府为了向上级汇报工作或者电视新闻宣传时候而分配的。国家公务人员本来就有着不错的福利待遇，许多名人、有钱人本来就吃喝不愁、住行无忧，却还要享受着国家为低收入和贫困人群提供的保障房，这不得不说是一个莫大的讽刺。笔者身边接触了不少人，大部分还是普通老百姓，真还没见过有人住到保障房的，一个网友前不久在日志里说：去政府找点关系，搞套保障房放那里。
二、高房价的不良影响
显然易见，对老百姓而言，不过是需要一套可以遮风避雨的房子而已。这是生存的基本要求，而高房价让广大老百姓的这一基本愿望都很难得以实现，这必然会引发群众的不满，进而影响社会大局的稳定。没有好的生存条件，我们祖国的年轻人，他们作为社会主义建设的接班人，身上背负太大的债务压力和不良情绪，从长远来看，影响我国的可持续发展和和谐发展。
许多人已经把房屋作为投资产品在经营，高价买入后，房价下跌后，他们就会成为所谓的“房闹”，因为觉得自己的利益受损了。这是高房价陷入恶性循环的另一个层面，也会影响社会的稳定。
不少学者和分析人士宣扬中国楼市即将崩盘，会像日本和香港一样，这样的言论其实是有些幼稚的，尽管他们站到了人们这一边，站到了所谓的道德制高点，但是却没有认清中国特色的基本国情，没有认清房价虚高的真正原因，而希望通过舆论造势来影响楼市，这是有点形而上学的。
也有部分媒体宣讲，鼓励买不起的房的年轻人可以选择先租房，倡导理性消费，正如在就业难的背景下，倡导先就业再择业一样，这样的宣传貌似合情合理，为受众设身处地的考虑，实际上，是一种不负责任的做法。我们应该清醒的意识到：房价不应该这么高，人们本应该可以在合理的价格范围内够的属于自己的房产的，这是政府的责任，也是媒体的责任。
尽管，中央近几年来，每年都提出调控房价，也出了不少铁拳，出了不少利剑，但正如前文所分析，由于没有触及房价居高不下的真正根源，所以调控成效实则微乎其微， 加上各级政府不断提倡要关注民生，如今铁的现实摆着面前，人们对政府的管理能力和信誉难免会有所质疑。这份信仰和信任失去，那么比经济损失将更加严重。
相信中央其实考虑到了房价降不下来的主要原因，但在同地方政府的利益权衡上，还是有所保留。分税制的改革和完善、腐败问题的惩处、科学文化以及核心价值观的建立等等工作困难重重，任重道远。但是如果不去攻坚克难，那么后果就更加严重。
三、科学调控房价，促进房地产行业健康发展
房价飞涨，远远超出的了人们的收入水平，给百姓的生活带来困难，给社会带来不稳定因素，我们必须继续对房价进行调控。房价过高主要是因为房地产相关的税收科目繁多、税费和土地出让金过高等原因导致的。那么，我们就必须得直面这些根源。着力从以下几个方面着手，科学调控房价，促进房地产行业健康发展。
（一）健全和完善分税制，降低房地产开发的税收成本
当前，许多地方政府对土地财政依赖性过高，卖地加税收的确是充盈了地方财政，缓解了财政压力，但却过度抬高了房价，近些年来，绝大部分城市都是一片大新土木的景象，高楼大厦如雨后春笋般拔地而起，这是城市发展的繁荣表象，实际上，老百姓口袋里的钱正被吸走，消费能力进一步减弱。作为地方政府来说，当然也有一定的难处，毕竟强大的财政实力是做好一切工作的必要支持，而地方税目前主要就靠城镇土地使用税、土地增值税和土地出让金来支持。也难怪他们在权衡各项事业发展时考虑大力发展房地产行业。因此，进一步平衡和理顺中央和地方、地方与地方的财权和事权成为健全和完善分税制工作的必然一环。完善制度建设不能闭门造车，也不能朝定夕改，这是一项系统性的、技术性的、科学性的工程。搞好这项工程，一是要做好制度的顶层设计，确立好制度的基本内核和科学架构。制度的健全和完善牵涉到方方面面的利益和平衡，首先得确定 制度的基本内核和科学架构，确保它的科学合理性、实践可操作性和本身的平衡制约性，以便能够动态或静态平衡各方的利益，能有利于指导和规范实践，能规避和 杜绝人为因素的影响。二是要进行广泛的调研论证。搞好顶层设计和基层调研并不矛盾，从底层自下而上的去发现和了解个方面的问题和需求，这样去完善制度才有 针对性和实效性，通过广泛和深入的调研，从理论、实践和实际等方面论证和实证，来优化机制、制度。三是要加大智力投入。完善好制度也好，经济体制改革也 好，都离不开专业型、智慧型人才的参与。这些年，我们的政府已经提出了要建设学习型机关，要培养学者型领导、专业型、技能型干部人才，这样的提法很不错， 同样，我们要看政策落实的效果如何。显然，我们做的远远还不够。在许多人的潜意识里，官，就是“管”，会张口说话就行。官僚主义、胡作为、乱作为、不作为 现象仍然相当严重。原因就在于没有深刻认识到政府服务职能之所在，没有意识到人才的真正重要性。很多地方还在提：不求做大官，但求做大事。貌似有道理，又占据了道德的制高点，实则把为官和干事割裂了开来。既然作为公务人员，接受着人们的委托，那么就有义务有责任为民服务，真正做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋。由此可见，加强公务员队伍建设、提升科学执政和管理服务水平成为一限尤为重要的任务摆着各级党委和政府面前。首先，要在思想上重视人才，重视科学智慧的强大生产力；其次，要在提拔使用和人才引进等环节中重视智慧人才，发挥政策引导的作用，再次，要加大财力投入，发展教育和培训，培育大批智慧人才队伍，来推进和优化所有行业的高效发展，进一步提升效率，抢占未来竞争的主阵地。
（二）强化法律化手段调控，淡化行政化调控，让房价调控更稳定、有效。
目前主要的调控手段是采取行政化手段调控，国八条、国十条、国五条、新国八条陆续出台，然后调控收效甚微。不少地方还冒着风险“松绑”调控政策。关键还是 在于行政化手段调控力度不强而可变性强，下一阶段，若强化法律化手段调控，将明晰权责，切实规范房地产行业的整体布局和利益制衡。
因此，通过法律手段，建立完备的相关法律法规，减少房价的人为因素、制度因素的影响，让房价回归市场的正常流通，应该是今后努力的方向。
（三）加大政务公开力度，让监督真正起到实效。
我们的政府是人民的政府，执政党也是代表广大人民利益的党，权力是人民赋予的，那么，理应接受人民的监督。除了涉及国家机密的内容，党和政府在收支运作等方面情况都必要主动让群众知情，真正做到让权力在阳光下运行，让人民的监督真正起到实际的作用。
我国的国体是工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政（人民民主专政实质是人民当家作主），政体是人民代表大会制度，我国的政体不同于西方国家的权力制衡体制，我国实行的是民主集中制，民主集中制其实就是把本应由大多数人都享有的民主权利集中到少数人手中来实行，虽然一定程度上确保了工作的稳定性，但是由其产生的少数人专制可能不可避免，这与古代中央集权制类似。那么监督在整个环节中就显得尤为重要。前面已经谈到，保障房的建设和分配问题，可以看到部分地方的这个“监督”并没有发挥出应有的作用。加大政务公开的力度，无疑将有利于群众进一步进行监督。当然，实行政务公开，只是一个方面，如何让政府真正成为让绝大多数的人民满意的政府，让各级党委成为真正代表广大人民群众利益的党委，在制度、执行等多个层面还值得我们深思。