政协委员提案范文：关于以土地置换推进农村住房建设的建议

各级政府必须下定决心，及时破解“小产权房”难题，这对保护农村耕地资源，整顿土地市场秩序，促进城镇房地产市场持续健康发展，都具有重大意义。建议：对在农村建设用地上原开发的“小产权房”分门别类，逐步予以合法化；完善我国农村宅基地流转制度；对集体建设用地进行合理规划，逐步建立城乡统一建设用地市场。

      “小产权房”是指在农村集体所有土地或者宅基地上由开发商或者当地村集体、个人建设或销售的房屋，它们当中多拥有当地乡镇政府颁发的产权证。“小产权房”是在我国城镇化发展迅速、城市房价高企的大背景下产生的，地方政府对市场运行监管不力，是其产生的外在条件；现行农村土地制度不完善以及小产权房价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，是其产生的内在原因。

      目前，我国“小产权房”总量约50~60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的40%多。为此，各级政府必须下定决心，及时地破解“小产权房”难题，这对保护农村耕地资源，整顿土地市场秩序，促进城镇房地产市场持续健康发展，都具有重大意义。建议：

      一、将“小产权房”正名为农村房地产。所谓“小产权房”，是与城市在国有土地上兴建的 “大产权” 商品房相对而言的。然而，集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外，没有对其他权能限制。《物权法》第三十九条解释为:“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，作为所有权的主体行使使用权，对集体与国家也是平等的，无所谓大小产权之分。

      党的十七届三中全会决定明确提出，要“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围”；建设非公益性项目，经批准可占用农村集体建设土地，通过建立城乡统一的集体建设用地市场取得。因此，从发展来看，集体建设用地使用权与国有土地使用权要“同地同权”， 公开、公平、公正地交易，大小之分无从谈起。因此，应将所谓“小产权房”正名为农村房地产。

      二、农村房地产必须依法开发建设与管理。首先，对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批；其次，对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔，根据“破坏土地资源罪”等有关的法律条款，对情节严重的，应追究刑事责任；再是，所谓“小产权房”是特殊时期出现的特殊“社会经济现象”，应新老划段，确定一个时段，对原开发的“小产权房”可在当地农村办理预登记；在时段后，再违章滥肆开发的，要从重处罚。

      三、对在农村建设用地上原开发的“小产权房”分门别类，逐步予以合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记：

      （1）对符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于一般住宅建筑项目的，经合法程序，可将其纳入住房保障体系之中。在农村购买小产权房的，多是城市里买不起高价房的中低收入家庭，为此，可参照城镇经济适用房、限价房的政策，将这类小产权房转为社会保障住房，并对购房人通过核准身份，核查城市住房档案资料，补办手续，补缴土地出让金、税费等，获得国家颁发房屋产权证，供自住使用，限期内不得上市。

     （2）在符合城市规划和土地规划，在农村集体建设用地和宅基地上建设的房地产，属于别墅和高档公寓的建筑项目，除补缴土地出让金、税费外，还要对购买者进行罚款，其罚款总金额应为：近地段同类商品房的价格减去其购买小产权房的成本。

      （3）对目前不符合城市规划和土地规划的房屋，暂时保留，待以后城乡一体化的规划调整后再进行处理。

      四、 完善我国农村宅基地流转制度。集体用地中宅基地使用权，作为物权应当享有自由流转的权利，这是农民的财产权利。但考虑到宅基地的社会保障功能，出让人必须向政府土地主管部门出具本人拥有的新房产证明；同时要对购房者的资格审查，仅允许城市中低收入者为解决生活困难，满足自住的需要购房，禁止高收入者在农村购置后改建别墅。

      五、对集体建设用地进行合理规划，逐步建立城乡统一建设用地市场。及时地总结成都、重庆等地全国统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验，逐步推进农村集体建设用地市场化改革，通过规划管理，逐步放开规划内建设用地及荒地对其流转的限制，允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转，建立城乡统一建设用地市场。