论文：城市综合体是构建城市化大平台的重要抓手

一、城市综合体的内涵特征
城市综合体是指在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑环境体，又被称为复合型建筑、街区建筑群体、微型城市、“城中城”。从内在属性来看，城市综合体一般具有以下特征：
（一）功能的高复合性，具备多种现代城市功能
从理论研究和开发实践来看，目前国内的城市综合体大多是对商贸商务或生活服务功能的集成，主要围绕生活居住、办公商务、文化娱乐、购物消费、社交休憩等来构建互为价值链条的综合业态。事实上，城市功能是一个相当复杂、动态的系统，包括政治、经济、文化等多个方面的内容，而且每个城市除了一些共性的基本功能以外，还会因为区域经济社会发展水平与自身禀赋条件的差异，形成一些特色功能。因此，“十二五”时期宁波的城市综合体开发，应突破拘泥于商贸商务、生活服务功能集成的传统视野，从优化城市整体功能和空间形态、提升城市辐射带动能力的视角出发，来规划布局、开发建设、定位评价市域范围内的城市综合体。
（二）开发的高集约性，具备巨大的空间效率和投资价值
从形态来看，城市综合体实质上是一种紧缩性城市结构。在这一结构中，高密度、多样性建筑得到有效统合，城市空间得以综合利用，多种功能实现互联互通，城市构成更加紧凑。多种业态和功能在综合体内的高度集聚和复合，不仅使得城市土地和空间的开发强度得到极大的提高，而且也使得城市综合体自身价值大幅提升，并会带动其周边物业、土地价值同步增长，由此形成强大的资本吸附磁场效应和商业价值洼地效应，从而产生巨大的投资价值。因此，“十二五”时期宁波应站在推动城市集约发展、提升城市综合价值的视野上，来规划布局、开发建设、定位评价市域范围内的城市综合体。
（三）服务的高品质性，具有优质便捷的配套服务系统
在交通联系上，城市综合体通过地下层、地下夹层、天桥层将建筑群体地下或地上的多元交通、公共空间，以及地铁、停车场、市内交通设施等贯穿起来，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。在设施配套上，城市综合体内部设施优质、技术先进，是高科技产品的系统集成。如商贸商务型综合体，其室内交通以垂直高速、自动扶梯为主，通讯由电话、传真、联网电脑等组成，安全系统通过电视系统、紧急呼叫系统等得以保证。因此，“十二五”时期宁波的城市综合体开发，除了要做好内在的功能培育和外在的楼宇建设以外，还要规划建设形成高品质的配套服务系统。
（四）类型的高复杂性，具有多样化的分类标准
根据不同的分类标准，城市综合体可以分为多种类型：按所处位置可分为中心城区型、新兴城区型、城市郊区型、卫星城型等；按主导功能可分为商务商贸型、生活居住型、产业基地型、休闲娱乐型、教育培训型、交通集散型等；按建设时机可分为旧城改造型、新城开发型、功能区培育型、重大设施建设型等；按依托资源可分为交通枢纽型、旅游休闲型、特色产业型等。从宁波的实际来看，“十二五”时期应主要依据功能的标准，来规划布局、开发建设、定位评价市域范围内的城市综合体。
二、城市综合体开发是构建新型城市化大平台、建设现代化大都市的有效抓手
经过改革开放30年的发展，目前我国的城市化已步入到新型城市化阶段。新型城市化要求城市发展走“资源节约、环境友好、经济高效、社会和谐、大中小城市和小城镇协调发展、城乡互促共进”的道路，强调城市内涵式增长和质量升级。城市综合体作为一种集约型、综合化、高品质的城市功能载体，是构建新型城市化大平台、承载和提升城市功能、建设现代化大都市的有效抓手。
（一）城市综合体是统筹城市开发建设的节点性大平台
城市综合体是统筹旧城改造、新城开发、功能区培育、卫星城建设的节点性工程，是推动城市由粗放发展向集约内涵发展转变、把宁波城市发展纳入科学发展轨道的重要抓手。如果“十二五”时期，宁波能站在市本级的视角，围绕城市的基本功能（如行政管理、公共服务、生活居住、商业贸易等）和特色功能（如港口物流、国际贸易等），在市域范围内科学规划、合理布局、成功开发出若干个城市综合体，届时宁波的旧城改造、新城开发、卫星城培育、中心城区功能提升和网络化大都市构筑将取得突破性进展。
（二）城市综合体是带动城市产业转型升级的载体性大平台
城市综合体内不同业态之间关联性强，是一个可循环再生的功能产业生态系统，以一种功能为主、多种功能配套的业态之间相互联通，极易形成带动产业转型升级的价值链条。以商贸商务型综合体为例，这类综合体由于具有商务服务、生活休闲、交通区位等功能优势，非常适合用来发展总部经济、楼宇经济这些具有“垂直印钞机”特点的产业，是提升城市服务功能、促进现代服务业发展的重要载体。同时，商贸商务型城市综合体大多由有品牌影响力、资金实力和开发经验的大型企业开发管理，引进的也大多是一些世界500强及一线商家，有助于规避商业无序竞争，带动促进城市资源合理配置，推动城市产业升级换代。如果“十二五”时期，宁波能站在市本级的视角，在市域范围内科学规划、合理布局、成功开发出若干个商贸商务型城市综合体，既可以提高全市高端商贸商务资源的集聚水平、避免重复建设，又可以促进商贸商务业的高端化发展，届时宁波服务业的发展水平和层次必将得到快速提升。
（三）城市综合体是提升城市功能形象的标志性大平台
城市综合体在建筑设计、体量规模、功能业态组合上代表的都是最高级别的商业形态，形成的是方向性、地标性建筑，是城市经济发展、文化精神和建筑水平的综合体现，这注定其必将成为城市名片，产生巨大的社会效应。同时，城市综合体在一个小半径范围内，拥有城市多种功能，适应和满足了不同时段人们享受高效率生活和工作的各种需求，创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式，这必将进一步优化城市工作生活环境，提升城市发展品质。如果“十二五”时期，宁波能站在市本级的视角，在市域范围内科学规划、合理布局、成功开发出若干个功能互补、特色各异的城市综合体，一些大型的综合体项目极有可能成为宁波城市文化、建筑、旅游的标志性项目，届时宁波城市功能形象、品牌价值必将得到极大的提升。
三、国内相关城市的综合体开发已经步入“快车道”
目前，城市综合体开发已成为我国正在加快推进的新型城市化进程中一个潮流性趋势，许多大中城市都在积极开发建设。从实践进展来看，北京、上海等直辖市的城市综合体发展走在了全国前列，已经由开发建设阶段过渡到运营发展阶段，其城市综合体的总体数量、单体规模相对较大，开发建设、运营管理等也比较成熟；同时，国内其他经济较为发达城市的综合体建设也处于高速发展阶段，如与宁波具有可比性的杭州、济南（同为副省级城市）、无锡（同为长三角城市）等地的党委、政府都正在积极规划、强力推进城市综合体建设。
（一）杭州
2008年，杭州市委十届四次全会明确杭州要开发100个城市综合体，其中主城区58个、萧山区12个、余杭区14个、五县市16个。这些项目进展顺利，杭州大厦、西溪天堂等20多个城市综合体或建成或局部运营，中山路南宋御街国际旅游综合体还荣获联合国人居环境奖。截止到2009年底，杭州围绕新城开发、城市综合体建设形成的投资已达到600亿元。在此基础上，2010年杭州还将再投资约505亿元。目前，城市综合体开发已成为杭州推动城市资源集约、结构优化、体系完善、功能提升、管理转型，打造与世界名城相媲美的“生活品质之城”的新兴载体和有效途径。
（二）济南
济南市把打造城市综合体作为“后全运时代”经济发展和现代化建设的新引擎。2010年济南市将把西客站片区、魏家庄片区等16个城市综合体项目作为新区开发、老城提升、现代服务业发展的龙头，进行高标准规划、高强度投资、高速度建设。预计16个城市综合体总用地面积30多平方公里，总建筑面积约7000万平方米，总投资预计达4000多亿元，可提供就业岗位100多万个。目前，城市综合体建设已经成为济南推动新型城市化进程、保持经济平稳较快发展的重要抓手。
（三）无锡
无锡市在建和拟建的城市综合体项目共22个，主要分布在崇安、南长、北塘等中心城区，总建筑面积近1000万平方米，总投资近600亿元，主要包括恒隆广场、崇安寺二期、西水东城市中心区、金太湖国际城、北创科技园等项目。无锡市已将重点打造的22个城市综合体纳入重大项目管理范围，并确定了项目推进的年度目标和任务。针对这些项目遇到的资金瓶颈，拆迁滞后，水、电、气、道路基础设施配套等问题，市政府协调各相关部门建立了项目进展情况月报制度、挂钩联系制度、现场办公制度，保障项目顺利进行。目前，城市综合体开发已成为带动无锡城市建设、经济发展的新杠杆。
四、“十二五”时期宁波城市综合体开发建设的目标思路
（一）“十二五”时期宁波具备加快开发城市综合体的基础条件
城市综合体是社会进步和城市发展的产物，对城市经济实力、产业发展、交通条件、管理水平等有着较高要求。宁波作为我国的计划单列市、沿海开放城市、长三角南翼经济中心，经济发达，体制机制优势明显，具备加快推进城市综合体发展的雄厚基础、优越条件。
1. 经济实力基础
首先，综合实力雄厚。从国外城市综合体发展实践来看，当区域人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步阶段；当区域人均GDP达到或超过1万美元时，城市综合体处于快速发展并逐步成熟阶段。2009年宁波全市实现GDP4214.6亿元、人均GDP为73998元（按年平均汇率折算为10833美元），实现财政一般预算收入966.2亿元、地方财政收入432.8亿元，第三产业占比为42.3%，城市综合实力连续三年跻身全国10强，区域发展水平已达到城市综合体快速发展阶段的整体要求。因此，从综合实力来看，“十二五”时期是宁波加快建设城市综合体的有利时期。
其次，市场需求旺盛。城市综合体是城市开发建设的新模式，充足的市场需求是支撑其发展的重要前提。2009年年末宁波拥有户籍人口571万人、外来流动人口突破400万人，市域人口总量接近1000万人；市区居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入12641元，在15个副省级城市中分别位居第三和第一位；全年全市实现社会消费品零售总额1434.4亿元，比上年增长15.9%。人口集聚的进一步加速、居民收入的比较优势和社会消费水平的快速提升，为城市综合体发展提供了强有力的消费需求支撑。因此，“十二五”时期宁波具有加快开发城市综合体的良好市场需求基础。
2. 城市发展基础
首先，城市发展对综合体开发提出了迫切需求。目前，宁波城市发展正处于功能提升、多集点发展、构建网络化大都市阶段，城市建设面临着土地资源瓶颈、人口环境矛盾、功能品位不高、粗放式发展困局等突出问题。城市综合体作为一种集约型、综合化、高品质的新兴城市载体，既有利于土地空间综合利用、促进城市集约发展和功能品质提升，也有利于推动城市“多中心”组团式发展、形成“集中+分散”式空间结构，是破解上述城市发展难题的有效途径和现实抓手。
其次，城市建设为综合体开发提供了难得契机。“十一五”时期，宁波加速推进现代化大都市建设，城市发展进入了大投入、大建设、大整合时期，“十二五”这一趋势将会延续，未来以轨道交通为代表的重大基础设施建设、大规模的旧城改造和新城开发、多元化的功能区块培育和卫星城发展等城市重大建设项目的启动实施，既为城市综合体开发提供了难得契机，也会进一步凸显城市综合体作为统筹城市开发建设节点性大平台的功能价值。
3. 开发实践基础
首先，开发经验具备。一方面，城市综合体已成为国内外相关城市形成城市特色、推动城市科学发展的有效途径，它们积淀下的丰富操作经验，可以为未来宁波城市综合体发展提供充分借鉴。另一方面，宁波也已具有开发建设、运营管理城市综合体的成功经验，形成了鄞州万达广场、海曙天一广场、江东泰富广场、和丰创意园区等成熟案例，其他诸如宁波书城、湾头休闲区、镇海世贸广场、新星商业中心等城市综合体也正在建设之中。这些都为“十二五”时期宁波城市综合体的快速发展奠定了坚实的实践基础。
其次，开发时机成熟。一方面，城市综合体在提升城市功能形象、带动产业转型升级、改善社会民生水平、推动城市转型发展等方面的功能价值逐渐为社会各界所认知，市委、市政府和各职能部门正越来越重视城市综合体发展问题。另一方面，与科学发展的要求相比，当前宁波的城市综合体发展还存在着类型结构单一（大多是商贸商务型）、规划统筹不够（缺乏市域统筹理念）、功能特色不足（同质化现象严重）等突出问题，上述问题已引起了党委、政府的高度重视并正积极加以解决。这些都为“十二五”时期宁波城市综合体的快速发展创造了良好环境。
（二）“十二五”时期宁波城市综合体发展的目标思路
“十二五”时期宁波应充分利用自身的良好基础，精心谋划、尽早部署，加快推进城市综合体发展。
1. 总体思路
以构建网络化大都市、推进新型城市化为背景，以功能型城市综合体建设为主线，以市域范围内城市综合体的统筹协调发展为视角，把城市综合体开发与旧城改造、新城开发、卫星城发展、功能区培育、重大交通基础设施建设有机结合，努力探索形成有利于城市综合体建设发展的政策环境、体制基础、开发模式和人才条件，充分发挥城市综合体在构建新型城市化大平台、建设现代化大都市中的载体作用，为“十二五”时期宁波城市功能形象提升、产业转型升级、民生水平改善等提供重要抓手。
2. 主要目标
结合宁波经济社会发展实际，“十二五”时期城市综合体建设发展的主要目标如下：
——城市综合体规划建设体制比较完善。从市域的视角统筹规划布局、开发建设城市综合体，制定出台全市城市综合体建设专项规划；形成市域统筹的统一规划布局、分级建设管理、各级政府责任到位的城市综合体规划、建设、管理体制，实现城市综合体规划建设由各自为政向统筹协调、科学发展转变。
——城市综合体功能化发展成效显著。把功能特色作为规划定位、布局建设城市综合体的主要标准，围绕“1596”的新型城镇体系，按照一业为主、功能配套的原则规划定位每个城市综合体的功能，推动城市综合体功能化发展，形成若干个带动中心城市功能提升、促进市域功能格局优化的重要功能区块。其中1个都市区中心、5个副中心和9个都市区战略性新城主要围绕提升城市综合管理、技术创新、港口枢纽、生产生活服务、要素集散、对外开放等功能，规划布局、开发建设对全市或辖区发展有重大影响的功能型城市综合体；60个新市镇主要围绕提升城镇行政管理、生产生活服务、产业基地、生态保障等功能，规划布局、开发建设对辖区及周边地区发展有一定影响的功能型城市综合体。城市综合体与总部经济互动发展，力争集聚在城市综合体的总部型机构和企业占全市总量的比重达到1/5以上。
——城市综合体开发建设取得实质性进展。每个县（市）区、特殊监管区和特殊功能区、卫星城、重要功能区块都至少要开发建设1-2个特色鲜明的城市综合体，全市要围绕“1596”的四级城镇体系规划设计、开发布局不同层次的城市综合体90个左右，其中对全市发展有重大影响的功能型城市综合体15个。到“十二五”末，其中三分之一项目开发建成运营，三分之一项目开发建设有实质性进展，三分之一项目开发建设正式启动，全市初步形成特色鲜明、布局合理、运营高效的城市综合体体系。
五、“十二五”时期宁波城市综合体建设需把握的几项重要原则
作为一种全新的城市建设发展模式，城市综合体体量庞大、业态多元，开发周期、资金投入、运营管理要求比较高，是一项跨部门、跨系统、跨产业的复杂工程，要实现高标准建设、高效能管理、高水平发展的目标，必须关注和把握以下几项重要原则：
（一）规划先导，统筹发展
一是要研究编制全市城市综合体专项规划，明确“十二五”时期全市开发建设城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序。从现实来看，“十二五”时期宁波应站在“市一级”的视角，重点规划建设若干个对全市发展有重大影响的“市级”功能型城市综合体，从而真正提升宁波城市功能层次，优化市域功能格局。例如，可以围绕城市创新功能提升，在高新区研发园区、杭州湾新区内规划开发出若干个创新主导型综合体；围绕城市集散功能提升，在海曙南站区域、海曙汽车客运中心、江东火车东站规划开发人员集散型综合体，在北仑港区、镇海大宗货物海铁联运物流枢纽港规划开发货物集散型城市综合体；围绕生态休闲功能提升，在东钱湖、溪口、象山港湾、江北洪塘等地规划休闲旅游型综合体。
二是要推动城市综合体规划与经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划相统筹，通过总量、结构和布局调控，促进城市综合体规划建设前瞻、可行、落地。宁波“1596”的城市空间发展格局已初步明确，未来城市综合体开发建设应以此为指引，与旧城改造、新城开发、卫星城建设、功能区培育、新市镇发展有机融合，和城市整体布局相互匹配。同时，要把城市综合体开发与宁波轨道交通建设结合起来，围绕轨道交通线路专项规划布局、开发建设城市综合体，“十二五”时期宁波要着力做好轨道交通1号、2号线城市综合体的规划设计、开发建设工作，以及其他几条轨道交通线路城市综合体的调研构思、规划储备工作。
三是要深化、细化、优化每个综合体的整体规划。要积极引进国内外著名规划设计机构参与规划设计，提升城市综合体的规划理念及思路，突出每个城市综合体的个性特征，力争规划设计出一批理念前瞻、注重创意、细化设计、凸显区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城、交通城、大学城等具有各种功能特色的城市综合体。要科学规划每个城市综合体的业态结构、空间格局、功能区块，以及具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等，把综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现城市综合体功能业态、空间形态的最优组合。

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(赵全军)

（一）规划先导，统筹发展
一是要研究编制全市城市综合体专项规划，明确“十二五”时期全市开发建设城市综合体的数量规模、类型结构、重点领域和推进时序。从现实来看，“十二五”时期宁波应站在“市一级”的视角，重点规划建设若干个对全市发展有重大影响的“市级”功能型城市综合体，从而真正提升宁波城市功能层次，优化市域功能格局。例如，可以围绕城市创新功能提升，在高新区研发园区、杭州湾新区内规划开发出若干个创新主导型综合体；围绕城市集散功能提升，在海曙南站区域、海曙汽车客运中心、江东火车东站规划开发人员集散型综合体，在北仑港区、镇海大宗货物海铁联运物流枢纽港规划开发货物集散型城市综合体；围绕生态休闲功能提升，在东钱湖、溪口、象山港湾、江北洪塘等地规划休闲旅游型综合体。

动城市综合体规划与经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划相统筹，通过总量、结构和布局调控，促进城市综合体规划建设前瞻、可行、落地。宁波“1596”的城市空间发展格局已初步明确，未来城市综合体开发建设应以此为指引，与旧城改造、新城开发、卫星城建设、功能区培育、新市镇发展有机融合，和城市整体布局相互匹配。同时，要把城市综合体开发与宁波轨道交通建设结合起来，围绕轨道交通线路专项规划布局、开发建设城市综合体，“十二五”时期宁波要着力做好轨道交通1号、2号线城市综合体的规划设计、开发建设工作，以及其他几条轨道交通线路城市综合体的调研构思、规划储备工作。

三是要深化、细化、优化每个综合体的整体规划。要积极引进国内外著名规划设计机构参与规划设计，提升城市综合体的规划理念及思路，突出每个城市综合体的个性特征，力争规划设计出一批理念前瞻、注重创意、细化设计、凸显区域特点的旅游城、商贸城、商务城、金融城、交通城、大学城等具有各种功能特色的城市综合体。要科学规划每个城市综合体的业态结构、空间格局、功能区块，以及具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等，把综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现城市综合体功能业态、空间形态的最优组合。

综合体。要科学规划每个城市综合体的业态结构、空间格局、功能区块，以及具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等，把综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现城市综合体功能业态、空间形态的最优组合。

要科学规划每个城市综合体的业态结构、空间格局、功能区块，以及具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等，把综合体综合功能建设和内部专业楼、特色街建设有机结合，力争实现城市综合体功能业态、空间形态的最优组合。

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