国外处置空置房做法的启示 王秋波

 近段时期以来，有关空置房和空置房率问题引起了国人的广泛关注，仁者见仁，智者见智。在我国，空置房问题是个不争的事实，也是一个亟待解决的棘手问题。解决不好，会直接影响到国家的宏观调控政策和社会的和谐稳定。
    纵观世界各国，几乎每个国家都存在空置房问题，虽然不同国家和地区对空置的定义和范围界定还存在一些差异，规模大小不一，处置方式各异，但是目的只有一个：那就是让每一个国民都住有所居，安居乐业。比如法国政府建立一整套健全的建房、售房、购房的法律制度，如购房贷款的审查制度、新旧房的纳税制度、防止倒房的权限制度、买房租房的转换制度、廉价住房的分配制度等，从根本上保证了国民的最低利益，不至于使人们因为房价问题而过分紧张。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的 10%，第二年为 12.5%，第三年为 15%，以此类推。如果纳税人拒不交税，税务部门有权实施经济处罚。如果纳税人拒不接受处罚，将遭到司法起诉。此外，法国政府规定，在人口超过 5万的城镇中，廉租房在全部住房中的比例不得低于 20%，否则，地方行政领导部门将受到处罚。在英国，英国法律允许新购第二套住房的产权持有者有 2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。英国政府对第二处房产主征收两到三倍的家庭税、建立全国第二处房产登记制和引进对第二处房产的新交易税率。在韩国，政府为了重拳打击房地产投机，对一户两宅及以上的家庭转卖二手房，将交易税率由原来的买卖差价的9%—36%提高到50%；政府从2005年开始征收综合不动产税，征税对象是 6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%；对多套住宅拥有者进行税务调查，对搞房地产投机得来的利润课以重税；新住宅要完成80%的工程量才允许卖“楼花”等。此外，韩国为解决低收入家庭住房困难，由政府出资或资助建设了大量公租房，以低廉价格出租给占人口 10%的最低收入家庭。这些措施有力地打击了房地产投机，促进了市场的健康平稳发展。
    国外处置空置房的做法，给我们提供了值得借鉴的成功经验，同时，也给予我们很多启示。
    第一，尽快摸清家底，制定相关政策。空置率是衡量房地产市场发展的一个重要指标，是影响土地及住房有效供给、制定相关调控政策的一个重要参考因素，也是反映房地产市场是否过度投机的风向标。国家亟须科学界定空置定义，严格限定计算口径、计算范围，对各类型房屋，比如别墅、高档房、普通商品房等进行分类调查统计，尽快制定并执行空置率的统一标准；建议由住建部、国家统计局、国家税务总局等部门牵头，尽快在全国开展住房普查，摸清房地产业的家底，彻底了解住房空置率情况，以便政府为今后的房地产市场乃至国家宏观调控提供政策依据。
    第二，尽快开征空置税。对空置的定义作出科学界定后，应尽快适时开征空置税。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%―10%之间为合理区，空置率在 10%―20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区，而目前，我国空置房率已远远超过20%。建议空置税可按一定的税率，以房屋总价款为参考进行征收；空置时间越长，征收的税费越高，甚至可以将空置5年以上的房屋，政府收回房屋权属登记，作为廉租房，安排给贫困人口居住。空置税的开征对平抑房价、稳定房地产市场的作用不可小觑。
    第三，加快实施完善廉租房制度。廉租房制度是我国政府针对住房困难的低收入家庭实施的一种社会救助，是专门用于解决低收入群体和住房困难群体的“解困措施”。目前，多数省份已将廉租房制度纳入目标管理，取得了一定成效。但总体看，廉租房准入与退出机制尚未完善，保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失。国家要引导社会形成正确的消费理念，明确住房保障制度保障的是居住权而不是产权，即首要解决的是有房住的问题。因为即使在发达国家住房供应体系中，低端的供应主要还是通过租赁方式实现的。要逐步扩大廉租房保障范围，首先将那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自广大农村地区的进城务工人员纳入廉租房保障对象，其次要保证所有低收入家庭和最低收入家庭都纳入廉租房制度建设的范围中，做到“应保尽保”。通过完善廉租房制度体系，帮助众多低收入家庭实现“居者有其屋”的梦想。
    第四，尽快制定相应的住房保障法律法规。住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律法规的支持。建议尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立等；严格制定住房保障对象的准入、退出管理办法，规定居民收入发生变化后的相应保障措施；防止政策执行中的偏差，同时避免整个社会保障体系中很容易出现的“道德风险”等。
    处置空置房，控制好合理的空置率，必须上升到战略高度，运用法律、行政手段，管制投机行为，进而控制高空置。要打破更多的“玻璃墙”，进一步推进房地产市场信息的统计和公开，促进市场的健康平稳发展。同时，必须立足实际，坚持正确的方向和原则，让住房这个民生大课题得到人性化的解决，使之真正成为维护群众利益、化解社会矛盾、支撑和谐社会的重要基石，真正做好“住有所居”这篇大文章。
    （作者单位：山东省委党校）