邹琳华：对当前房地产问题的观察与思考

　　住房问题是中国宏观经济和社会民生的重大现实问题，我向大家简要汇报一下我在房地产研究过程中的一些观察和思考，希望能给大家今后观察中国住房问题提供更多的视角和参考，如果有不正确的地方也希望大家批评指正。
　　近期中国房地产市场形势分析
　　有人说中国的住房市场形势是越调越涨，也有人说不调更涨，但无论怎么说，有一点是可以取得共识的，那就是房价涨多必调，而调久又要上涨，几乎每一轮的房价过快上涨都会招来更严厉的市场调控，而每一次调控之后不久，房价可能又要重新寻找上涨的契机，积累上涨的力量，可以说房价波动的频率越来越快，而政府政策出台的时间间隔也越来越频繁。
　　2009年末，市场风传2008年出台的一系列关于住房消费的优惠政策将在2009年末取消，为了赶上优惠政策的末班车，大批投资者蜂拥入市，造成了房价猛涨，成交量持续放大。为此，2010年1月7日国务院办公厅发布了“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”，也就是所谓的“国11条”，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、抑制投资投机性需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面对房地产市场加强调控，其中对市场预期比较大的就是重申二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。二套房首付40%的规定以前就有，但2008年以后在实际操作中被变相取消了。
　　遗憾的是“国11条”的出台没有取得预期的效果，在随后的3、4月份房价依旧快速上涨，成交量的上升也很快。4月份眼看房价又要进一步失控，国务院发布了被称为“国10条”的“坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，这个通知的发文机构由国务院办公厅变成了国务院，语气也由“促进房地产市场稳定平稳发展”，变成了“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，可以说无论是从调控的决心还是力度，国10条都要远远大于以往。
　　在国10条里对市场预期影响比较大的政策有：房价过快上涨的问责机制；首套房在90平方米以上要求首付达到30%以上（此前是20%）；贷款购买二套住房的家庭首付不低于50%（1月份的政策是40%）；在住房价格过高、上涨过快的地区，可以暂停发放第三套以上的住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；地方政府可以采取临时性的限购措施，像北京市政府就及时跟进了这个限购措施；要求不以房地产为主业的国企退出房地产产业。
　　“国10条”对市场预期产生了很大影响，出台以后购房成交量持续萎缩，房价上涨的势头也初步得到了遏制。但仅仅是价格的涨势得到遏制，由比较快的上涨变成比较平稳的上涨，价格仍然维持在一个高位运行的状态。到了2010年8、9月份，成交量又开始持续放大，并且部分中低价楼盘的成交价格出现了较大涨幅。从这个形势来判断，很可能是房地产商在为10月行情造势、热身。为了避免房价在10月份特别是在“十一”黄金周期间失控，国家有关部委赶在黄金周之前，也就是9月29日出台了被称为“新国5条”的房地产市场调控加码措施，一刀切的暂停发放第三套以上房贷，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款，首套房贷款比例一刀切提高到30%以上（此前是90平方米以下的可以20%），明确提出限购措施，调整交易环节契税和个人所得税的优惠政策。
　　由于“新国5条”的及时出台，预期中的10月行情没有如期出现，只是部分城市房价出现了比较快的房价上涨和成交量上升。11月份的最新数据显示，全国100个城市的平均房价较上月上涨了0.82%，其中86个城市都出现了上涨，主要集中在二三线城市。比如北京周边河北县市的很多楼盘价格都出现了不小的涨幅，从这种情形来看，更严厉的调控措施或新一轮的调控又呼之欲出。
　　当前中国房价过快上涨的原因和后果
　　为什么房价在层层调控、层层加码、重拳的出击之下仍然能够保持坚挺，并且伺机上涨呢？我认为最重要的原因就是调控政策还没有对房价上涨的五个核心问题做出有力解答或正面解答。
　　第一，城乡差别和城市差距的扩大造成的人口单向流动问题。
　　我一直认为，不能孤立看待房地产问题，而应当辩证看待。所谓城市高房价，它的问题很可能不出在城市，而出在农村，由于我国农村发展相对滞后，造成城市房价的压力过大；大城市高房价的根源很可能也不出在大城市，而是出在中小城市，因为我国中小城市发展相对滞后，造成大批人涌入到大城市，使大城市房价的压力过大。
　　首先，城乡差距的扩大问题。根据我的观察，造成这个问题最主要原因有以下两个。
　　一是我国现行的土地制度。按照我国现行的土地制度，城市土地和农村土地、城市的房地产和农村的房地产是完全分割的两个市场，农村有钱的人可以到城市买房，但是城市的人却不可以到农村购房，而且农村与农村之间、农民与农民之间的投资在现行制度下也是不可能的。这样就造成农村的资金流入城市，而城市的资金不可能流入农村，城市与农村之间的差距越来越大。
　　二是部分地方政府的推动，他们认为积极推动城市化是一种很好的发展战略，于是就把主要的精力用在发展城市、建设城区，忽略了农村的发展。有一种观点说，看一个家庭的文明程度，要看其厕所；看一个地方的文明和发展，应当看其农村。在大多数情况下，现在看一个城市、地区的发展是看这个城市的建设规模和现代化程度。在这种思想的指导下，大堆资金都投入到城市建设上，投入到农村的资金相对来说就比较低。我到过一些地方，城区面积扩大好几倍，建立了一些地标建筑，但农村却是一幅衰败的景象，有的乡镇连自来水都没有，而且人口大量外流。我们问一些从农村搬到城市的人为什么要走，他们说孩子长大了要读书，不愿意让孩子在农村接受教育。
　　其次，城市间差距的扩大问题。这也跟我们早期的认识和发展战略有关，我们一直简单地认为大城市比中小城市更有效率，从而片面发展大城市。北京、上海等一些大城市已经达到了发达国家城市的水平，甚至超过了发达国家城市的水平，很多北京人、上海人到发达国家旅游回来，都说那些国家的大城市又破又旧，而且又比较小，建筑也没有北京、上海气派。但我国很多中小城市仍然处于发展中国家水平，城市之间的差距也在扩大，在这种条件下，人口又由中小城市向大城市单向流动。在两种差别不断扩大的条件下，人口就总体呈现出一种单向流动的态势，一级一级往上走，最终造成作为金字塔顶端的大城市的房价上涨压力非常大。只要城乡差距、城市间差距仍在扩大，高房价很可能继续维持。
　　现在有一个来源于网络的世界房价最高的十大城市榜单，虽然这个榜单不一定准确，但也可以说明一些问题。在这个榜单上，第二位是莫斯科，第十位是孟买。很多欠发达国家的房价为什么那么高呢？我认为一个重要的原因就是，他们的收入差距和区域差距在扩大，富人集中到少部分比较发达的城市，造成了几个比较发达的城市房价上涨压力过大。
　　如果我国的大城市和中小城市的压力差距继续扩大，那么是不是有一天我国的北京、上海也有可能登上这个榜单？通过这个问题也可以帮助我们很好地理解几个悖论。
　　一是建大城市群能否降低房价？很多人认为我国优秀的城市太少，应当通过围绕核心城市建大量的城市群来提高城市的容量，或者高铁开通可以降低房价，因为开通高铁后我们就可以在石家庄居住而跑到北京上班，或者多建地铁可以降低房价，比如可以在郊区乃至临近省份居住，坐地铁到中心城区上班。
　　但事实上这样做的效果可能与想象中的恰好相反，就是说建大城市、开通高铁、多建地铁、多建高楼大厦，最终的结果可能是进一步推高房价，而不是降低房价，这就形成一个悖论。随着高铁和地铁越建越多，这个城市的品位就越来越高，它与其他城市的差距越来越大，更多的人就涌入到这个城市里面，使这个城市的房价上涨压力进一步增大。台湾在高铁没有开通之前，台北和高雄的房价相差3倍，很多人认为高铁开通了之后可以拉低台北的房价，提高高雄的房价，而实际上高铁开通了之后，高雄的房价没变，台北的房价变成了高雄房价的5倍。像多建高楼提高容积率也是这样，实际上一个城市如果建的楼都很低矮的话，可能他的房价反而会很低。
　　通过以上分析我们也可以理解一些看似严厉的调控政策为什么收效并不显著，比如限购政策，房价过高、上涨过快的地区可以在一定时间内，限制居民家庭的购房套数，现在北京、上海、厦门、深圳等一大批城市都出台了所谓楼市限购令。以北京为例，所有的家庭只可以新购买一套商品住宅，看起来这个限购好像非常严厉，但如果所有的家庭真的都去新购买一套住宅的话，那么北京的压力也是非常大的，因为北方就北京这么一个比较好的城市，如果说要选择的话，北京肯定是一个首选。
　　二是问责制的悖论。房价上涨过快可以问责地方政府的行政首长，到底是要房价上涨还是要乌纱帽，但从长期来看，问责制可能也难以实施，因为实际上地方政府不一定真正对房价负责，很多到城市买房的人有40%以上都是外地人口，当地政府不可能说外地人都不要到我们这个地方来买房。
　　对此，我们应当深刻反思一下我们的城市化。
　　其一，中国是否最终要有80%的人生活在城市？说到房价上涨，很多人都以城市化为最终精神支撑，就是说我国还有这么多农民，如果按80%计算的话，可能在今后几十年里还要有四五亿人持续进入城市，几乎要再建30个北京这样的大城市才可以容下这么多人。这个80%是按照发达国家的经验，像日本、美国都达到这么多的城市化率，是不是发达国家的今天就是我国的明天？我国最终是否真的需要达到这么高的城市化率？从全球视角来看，2010年城市人口和农村人口刚好是各占50%。
　　其二，要反思“优先”的问题。如果城市化是一种规律的话，那么我们是要优先发展大城市，还是大中小城市均衡发展？是不是建大城市成本更低而效率更高？关于这个问题，我个人认为脱离了中小城市的发展，单独谈大城市的效率是不可持续的，如果大城市的发展是以利用周边城市的发展资源为代价的话，就会像人体上的肿瘤无限制地膨胀，最终肌体也就瓦解了。
　　其三，在农村人口进入城市的过程中，我们是否仍然需要继续发展农村经济？我国的大城市与发达国家已经没有什么差距了，但我国的农村跟发达国家比还有非常大的差距。如果农村相对不发展，那么城市房价很难下降；中小城市相对不发展，大城市的房价很难下降。
　　第二，社会富余资金的出路问题。
　　社会富余资金主要来源于以下几个方面。一是随着收入的增长，越来越多的居民都会产生投资理财的需要。二是产业游离资金。什么是产业游离资金呢？比如，一些做外贸的中小企业，当经营环境恶化，他只好关闭企业，把钱用来炒房。三是通货膨胀预期。当物价上涨过快时，很多人担心自己手中的财富贬值，于是就寻找财富投资途径。而目前我国的投资渠道很狭隘，到底有没有比房地产更好的投资渠道？也许有，但很难找，也可能不适合广大老百姓，比如字画、古玩、黄金可能不是一般人都能玩的。一方面是富余资金不断膨胀，另一方面是投资渠道狭隘，这就产生了大量住房投资投机需求，投资炒股可能有挣有赔，但投资炒房好像赔的人比较少。
　　抑制投资投机需求是当前政府调控房地产市场的主要基调之一，但我认为投资投机需求有一种被妖魔化的倾向，因为投资投机需求其实和自住需求一样，也是住房市场必不可少的一部分。房地产属于资金密集型行业，需要大量的资金，投资投机者可以为建房投资基金，在正常情况下可以平定市场波动，如果说一个地方发展起来了，投资者先过来投资建房，涌入这个地方的人就可以买到房，就不会出现房价突然的上涨。此外，还可以增加市场的流动性，因为有投资者已经囤了房，所以当涌入这个地方的人想买房的时候就可以买到房，想离开的时候又可以很快把房子卖掉。如果一个地方买房都是用来自住的话，那么流动性就会很小。另外，投资投机需求也可以为租赁市场提供房源。所以，对投资投机需求除了抑制之外，更重要的是如何对它进行正确的引导，使它发挥积极的作用。
　　而目前我们调控政策主要都是基于“堵”，不想让资金往哪里去就往哪里堵，不想让投资什么就堵什么，这种只堵不疏的结果就按下葫芦又起了瓢。并不是这些政策设计本身有多大的漏洞，而是因为“堵”会引发反弹力量，被堵者总会千方百计寻找一个突破口，钻政策的空子。比如，限购政策其实是一个短期的需求调控政策，很可能由于限制需求而使需求形成一个堰塞湖，一旦放开，堵的越久反弹越大，这样一来这个政策反而会加剧市场的波动。再比如，大家普遍认为，购买二套房或三套房的都是投资者，普通自住一般只购买一套房，于是将二套房的首付比例提高到50%并且停止对三套房贷款应该能打压房产投资行为，从而降低房价。但这样的差别信贷政策并没有取得预期的效果，因为在实施中发现很多人买房不需要贷款，完全可以全额付款，他们正担心财富缩水、资金没有地方投呢。2009年我国新建住宅销售额为3.82万亿，其中新建房贷款的新增额为1万亿元，也就是说新建房贷款的新增额仅占新建住宅销售额的26.3%，贷款按揭比例很低，很多人是在全款买房。再比如，基于交易环节和个人所得税的调节政策，只要是想钻空子，还是可以找到一些途径的，投资者可以只出租不卖，也可以在市场行情好时把税费转嫁给买方。

 

第三，开发商的供给垄断问题。 　　目前新建商品房供给的渠道只能来源于开发商。很多时候有些地方政府宣称要扩大土地供给，但这个扩大的土地供给很可能没有形成真正的新增商品房供给，因为新增的地可能被开发商囤积起来。那么开发商在什么条件下才会主动降价或扩大供给而降价呢？这个答案很明显，就是在开发商没有钱的时候，只有资金缺乏才会主动降价和扩大供给。开发商在什么条件下会囤地囤房呢？只有在开发商很有钱的时候。 　　那开发商的钱从那里来呢？开发商的资金很大一部分来源于银行贷款，大企业还可以上市融资，此外预售款也是开发商资金来源的一个很大渠道，房子还没有盖好就已经卖出去了，开发商早早回收了资金。那么，我们是不是从中找到一个治理开发商的对策呢？开发商要上市融资，就出台政策叫停上市融资和信托计划。对于开发商的贷款现在也实行准入名单制管理，对预售资金进行严格监管，不让开发商再继续挪用预售资金。实际上这几项政策在一些省份已经开始实施了，问题是这些政策实施后，开发商并没有主动降价，房价还在继续上涨，这里主要的原因或逻辑是什么？ 　　每次调控一说到紧缩信贷，实际上紧缩的是中小企业的信贷，而开发商作为银行的优质客户，他的信贷很难被紧缩。现在紧缩政策有可能仍然在帮开发商的忙，因为开发商本身也存在两极分化，大开发商的资金雄厚，土地储备多，融资能力强，是银行的优质客户，实际上是银行在求着他们贷款。小开发商的融资能力差，一旦不给他贷款，他只好到民间去借高利贷。因此，紧缩信贷的结果是将中小开发商推向了民间高利贷，而大开发商仍然是金融机构主动追捧的对象。比如名单制管理的实际意义，说穿了就是小开发商不能从这个渠道贷到款，因为名单上都是一些大企业，而大开发商仍然可以低成本获得贷款，这个调控政策是帮助大开发商轻易地解除了他的市场竞争对手。而且大开发商还可以借调控资金低价拿地囤积，在下一轮的市场上升期中获取利润。通过这种调控，大开发商的市场调控能力和市场份额反而得到大大的提高。 　　第四，地方政府对土地财政的依赖问题。 　　2009年全年土地出让总价款是1.59万亿，同比增长63.4%，与2007年相比增长70.5%，2009年土地出让价款占全年财政收入的23.2%，占GDP的4.7%，如果再加上房地产相关税收，可以说房地产业是不折不扣的地方政府的财政支柱。 　　那么，我们要使房价下降或者稳定，就要考虑用什么来替代这个土地财政，土地财政怎么转型。有一种思路是，通过开征房产税来替代土地财政，但按我们目前的观察，现阶段的房产税可以增加地方收入，但还不能替代土地财政，也难以使房价下降。 　　首先，没有证据表明房产税可以使房价下降。房产税如果税率过高，房地产市场可能崩盘，或者无法推进，受到广大有房者的抵制；如果税率过低，对房价下降可能没啥作用。在很多地方，比如韩国、中国台湾都有物业税，但房价该涨照涨，有段时间涨得还非常快，韩国出台了很多政策都没有起到作用。 　　其次，房产税替代不了土地财政。从目前的情况看，房产税的财政收入没有办法替代土地财政，即使开征了房产税，土地财政和房产税仍然可能并行的存在。开征房产税还可能遇到一些其他问题，比如房产税的征税成本，它涉及到浩大的产权登记清查和评估工作，会占用大量的人力物力。另外，我国还没有对财产直接征税的先例，是不是会受到纳税人的抵制还没有论证。此外，如果某些地方率先征税，会不会造成高收入者的外迁也是一个问题。当然并不是不需要开征房产税，只是说这未必是降低房价的最好办法。还应看到，开征房产税有利于解决社会公平问题。 　　我认为现阶段土地财政的作用暂时还没有办法被替代，这是一个现实，目前所能做的不是降低对土地财政的依赖，而是规范土地财政的运作。土地财政如果运作得好，就不一定推高房价，现阶段“低价征用、高价批出”是一种很狭隘的土地财政运作方式。 　　第五，保障房建设的资金从哪里来的问题。 　　2010年的计划是建设保障性住房300万套，各类后期改造住房280万套，总共是580万套，2011年计划的任务是比2010年新增420万套，达到1000万套，这个增幅不可谓不大。建这么浩大的保障房，资金来源是什么？中央的意思是由地方政府出钱，中央给予补助。截至2010年8月末，保障性安居工程建设完成投资4700亿元，占年度投资计划的60%，中央财政补助的792亿元资金已经全部下达，地方政府出将近4000亿元。 　　保障房建设主要是要求地方政府出钱出地，而目前地方政府的一个流行思路是：市场归市场，保障归保障，即商品房市场和保障房分开。商品房可以引起价格波动，如果有人因房价高买不起房，那就住保障房。如果富人喜欢炒房，就放开住房价格，商品房是一个纯粹的商品，炒多高都没有关系，而政府刚好可以把房子高价卖给炒房的有钱人，然后将挣的钱拿出一部分去建保障房。 　　我们去一些地方调研时，很多地方政府都表达了这样的意愿。但这个问题的关键在于实际上这两个市场是相互影响的，不可能截然分开。我们的初衷是通过保障房建设来降低房价，但如果要通过抬高房价获得收益来建保障房的话，那么它的最终结果将是保障房不是降低了房价而是推高了房价。如果采取这种筹资方式或运作思路，由于房价不断升高，需要保障的人群就进一步扩大，有更多的人买不起房，这样只有将房价炒的更高才能赚更多的钱、建更多的保障房。按这种模式运作最好的结果就是像香港那样，香港是通过土地的批租来获得收入，拿到钱去给买不起房的人盖保障房，其直接结果就是房价奇高，普通人很难买得起房，大概一半的人要住在所谓的公屋里面。但现在中国内地跟香港还是有差距的，香港有一个相对完善透明廉洁公正的公共管理体系。 　　如果需要保障的比例很庞大，有一大批的人都买不起房而只好住保障房，那么这个保障房跟房改前的福利分房有很大的类似之处，只是名称有差别。大家都知道福利分房是一种制度的倒退，在那个年代，虽说有福利分房，但要改善住房条件是非常困难的。现在房价虽说比较高，但毕竟很多人的住房条件都得到了一定程度的改善。 　　另外这种运作模式还有一个问题，我们希望富人高价买房，那么富人高价买房的初衷是什么呢？是居住还是投资？他肯定不是居住，实际上还是为了获取更大的收益，那么这个收益在谁身上呢？是那些现在买不起房子但通过努力有可能买得起房的人，就是说到最后房子还是高价卖给了那些需要用来自住的广大老百姓。 　　房价过快上涨的最直接后果就是经济房地产化和产业空心化的加剧。由于房价的持续快速上涨，房地产行业的利润很高，而房地产行业实际的进入门槛又很低，造成了很多行业特别是一些竞争性行业的主业进入到了房地产业。根据我们一个最新的统计，2009年房地产行业的毛利率达到55.72%，只低于社会服务行业和银行金融服务行业，银行金融服务行业是一个垄断行业，社会资金很难进入，所以很多企业选择进入了房地产市场。 　　央企首先大举杀入房地产市场，从2009年7月到2010年3月，在土地市场出现的地王中， 15块有11块由央企拍得，在127家中央企业里面，78家不以房地产为主业的中央企业都开展了房地产业务，央企从事房地产企业的比例达到了73%。 　　目前正在要求央企退出房地产业，因为按理来说国有企业只能在关系到国计民生的一些行业里垄断经营，而没有道理进入房地产这样一个竞争性行业中来。现在国资委确定有16家央企以房地产为主业，要求其他的78家进行调整和重组。就算其它央企退出来，但允许搞房地产的央企会把这一块接下去，实际上只是一个利益的重新分配问题，不会改变整体的格局。 　　通过股权投资和关联企业直接涉足房地产企业的上市公司在沪市和深市的1300多家上市公司中有802家，占上市公司比例的60.53%。一些行业的领头羊企业都纷纷进入房地产业，像服装行业的雅戈尔，食品饮料行业的五粮液，批发零售业的南京新百，信息技术业的实达集团，钢铁行业的宝钢、首钢、武钢、包钢等钢铁巨头，甚至包括轻工企业中国电子信息产业集团等都加入了房地产开发企业的行列。IT标杆性企业联想控股就以子公司联想集团和国内企业参股的形式，加入到大连万达领军的旅游房地产开发集团军。保险公司自2006年起就以各种形式变相进入房地产领域，2010年国寿投资与信达投资达成战略协议，将在房地产领域展开合作。中国平安控股的平安财险，以7.18亿元收购了瑞安位于成都的东汇广场二期项目，掀起了保险行业进入房地产的大潮。建筑公司也向上延伸进入房地产业，在35家上市公司里面，有上海建工、中国中铁、铁工、铁建等24家公司进入房地产业，中国铁建、中国中铁持有的房地产资产达到330.93亿元，这个总量仅次于万科和保利这两大国内房地产开发巨头。在这种背景下，房地产企业数量迅速增长，五年时间增长了1.36倍，尤其是在2007年房价高涨的刺激下，一年增长了40%，由65218家增长到87562家。 　　房价过快上涨还有一个潜在风险，改革开放三十多年来，我国宏观经济基本上是持续快速上涨的，很少出现较大幅度的波动，如果未来我国宏观经济出现大的波动，它的直接诱因可能就是房地产泡沫的破灭。和股票投资不一样，房地产投资具有高负债、低流动性，一般买房都要贷款，而开发商有很大的信贷，如果房地产泡沫破灭，开发商的楼盘就变成了烂尾楼。如果大家都想卖房子，房子就很难卖的出去，而股票投资刚好相反，上证指数从6千多点跌到1千多点，我国的宏观经济可以岿然不动，如果房价跌60%，宏观经济的数字可能会很难看。日本就有这样的教训，在上世纪80年代，日本房价出现了很大的涨幅，在房地产泡沫的高峰期，据传言在东京地标广场上一平方英里的土地可以买下整个加利福尼亚，而卖掉东京的土地可以买下整个美国。但上世纪90年代以后，日本房地产泡沫开始破灭，总体来讲，日本的地价指数由高点到低点跌了42.35%，而其中六大都市的波动大于全国的平均值，从高点到低点共下跌了65.26%。在三大都市圈中，东京的跌幅最高，由高点到低点跌了69.4%。日本房地产市场泡沫破灭后，日本经济陷入了衰退。 　　房地产进行调控的政策建议 　　根据以上的分析，我们提出一些建议，不一定很成熟，我总体上概括为：抓大放小、删繁就简、有保有压、以空间换时间。 　　第一，缩小城乡差距和区域差距。 　　从长期来看，住房市场的健康发展肯定还是依赖于城乡和区域的均衡发展，一些地方片面把推进城市化进程作为发展战略，不仅使城乡差距进一步拉大，也造就了大量被城市化的人口，增加了局部住房的市场。应当遏制大城市的过度膨胀，遏制人为的城市大跃进行为，增加对乡村基础设施的投入，缩短城乡收入和城乡水平的差距，创造城市和农村人口双向流动的渠道，特别是城乡土地市场的分割问题，一定要想办法解决，这样才有可能从根本上缓解大量人口流入给大城市房价带来的压力。 　　德国的房价上涨很慢，房价绝对值也很低，我认为主要原因就是其大中小城市之间、城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、经济条件几乎没有太大的差异，很多大企业也出自一些小城市，并且有70%的人口分布在2000—10000人这样的小型城镇里面。 　　第二，严控一线城市的住房投资投机，适度放开对非核心城市住房投资投机的限制。 　　一线城市作为中国房地产市场的龙头和风向标，供求矛盾很突出，并且对其他城市房地产市场预期的影响很大，非核心的城市主要是以跟风炒作为主，实际的供求矛盾并不是很突出，所以应当重点加强一线城市住房投资投机的控制，使住房的炒作呈群龙无首之势，削弱住房投资投机者的市场造势能力。另一方面为了给投资资金以适当的出路和缓解投资资金的反弹压力，可以考虑采取以空间换时间的策略，就是适度放开对非核心城市住房投资投机的各种限制，引导投资资金由核心城市向非核心城市适度流动。只要核心城市房价涨势被控制，非核心城市的住房投资投机将由于过度分散、可替代性强、二手房市场不发达而难以形成气候。如果一线城市的房价都没有控制住，想控制整个国家的房价根本不可能。 　　第三，逐步缩紧大开发商的融资渠道，削弱开发商的整体囤地能力。 　　由于开发商可以通过多种途径合法规避土地闲置的处罚，政府没有办法对开发商囤地进行有效监管，开发商通过囤地可以操纵市场供给，达到地价上涨的目的。但无论是囤地还是囤房、惜售，都需要占用大量的资金，因而这个资金就成为房地产企业的生命线，融资环节就成为房地产企业最薄弱的环节，一旦缩紧了融资渠道，开发商就只有放弃囤地、囤房、惜售的策略，进行抛售或者变现。

　　考虑到开发商的一致性，全面缩紧开发商的融资渠道并没有太大意义。如果没有大开发商的市场主导，小开发商囤地可能面临巨大的地价波动风险；如果全面缩紧了开发商的融资渠道，开发商可以通过紧缩供给来要挟政府。我们要做的是暂时禁止大开发商上市融资，限制各类基金信托计划为大开发商提供股权或债权融资，逐步缩紧停止对大开发商的信贷，这样既可以大大削弱开发商的整体囤地能力，同时又不使市场供给过分下降。
　　第四，将大开发商作为主要的调控对象，加大对中小开发商的扶持力度。
　　改变历次调控把板子都打在小开发商身上的事实，将大开发商作为调控对象，可以进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场的结构。银监会和各大商业银行对开发商信贷都实行名单制管理，可以考虑将这个名单作另外一种解读，就是暂时冻结或严格限制对名单上开发商的贷款，积极探索对名单外开发商的安全信贷机制。此外，增值税清算等政策也应当充分考虑中小开发商的承受能力。