从经济学角度分析房租上涨现象

作者：王志安

　　房价上涨，有人说，这是开发商见利忘义；绿豆涨价，有人又说这是一小撮炒房的人转行囤积居奇。现在，房租的价格又涨了，马上又有人出来吆喝，这是黑心中介联手炒作，投资客在转嫁投资成本，而租房客缺少抵抗力。可惜这些热衷于爆料阴谋的人唯独忘了一点，就是经济学的基本规律。

　　如果租房市场真是被人操纵的话，我想问，到底是谁，能让全体中介一同去蒙骗消费者？而消费者又甘心被骗？为什么投资客今天才想起来转嫁投资成本？为什么今天才能转嫁成功？房租上涨，说明在租房市场中，需求大于供给，有更多的人愿意出高价租房子。如果不是买方出现更多的竞争者（包括价格竞争和人数的竞争），房租的涨价企图不可能实现。

　　从过去十年的时间来看，房租的上涨幅度并不高，就北京而言，大约不到60%。我手头上没有广州或上海的精准资料，但从媒体披露的数字来看，至少过去几年，广州市的房租价格基本保持稳定，但过去的十年，这些大城市人均收入的上涨应该不止这个水平。因此，从整体物价水平上来看，本轮房租的上涨，带有一定的合理性。因为房租作为一项“生活消费品”，在租房阶层收入中占得比例应该是相对恒定的，在收入上涨的情况下，房租没有理由长期在低价位徘徊。不过，用收入来分析房租市场价格的时候要小心，因为租房的人多数都是无房的外来人口，现在市场上缺乏这部分群体收入的精确统计，用整个城市的人均收入来说明房租价格的高与低，缺乏说服力。但从价格的变化上来看，这部分群体的购买力是在上升，这是市场告诉我们的事实！

　　有人分析说，是因为房地产的调控措施，导致了原本许多想买房子的人观望，转而进入租房市场，导致需求增长，这种分析同样站不住脚。因为这些准备买房子的人原本就在租房子，更何况他们作为在城市有了相对稳定的中等收入的阶层，多数人都是租住相当体面的房子，但来自广州的数据表明，中等价位的房租价格变化并不大，涨幅最大的是低价住房。

　　如果来自广州的数据具有普遍性，这个数据倒是具有分析价值。城市低价位的租房市场主要有两个需求，第一是刚毕业的大学生，第二是公司里低级的打工者。需要特别强调的是，在城市打工的最低收入的人群，如生产线上工人，建筑公司里外来工，餐厅服务员，他们几乎百分之百都住在单位提供的集体宿舍，并没有进入租房市场。

　　刚毕业的大学生和条件较好的外来打工者是每年租房市场里最大的增量需求。据笔者观察，在北京这样房租较高的城市，多数刚毕业的大学生都是和别人合租住房，有的甚至虽然离校了，但仍然在学校里租住一个床位。如果静态地看这些初到城市的新移民的住房，很容易让人心酸落泪，面积小，也缺乏最起码的卫生条件。但是，这毕竟是年轻人创业的开始，随着收入提高，相当一部分人会慢慢转到更好的社区，直至买一套属于自己的房子。而那些原本就没打算在城市安家的人，他们更看重现金的积累，而不是住房条件的改善。

　　但是，媒体披露“蚁居”人群的居住状况，成了控诉高房价的有力武器，政府也觉得脸上无光。今年，北京市政府开始拆除唐家山“蚁居”人群的住房，并且准备出台规定，每个租房的人人均不得低于十平方米。如果住房问题是可以通过规定就可以解决，那人们就不需要去通过辛勤的劳动创造财富了。政府看似“好心” 的规定，最直接的后果可能是，市场中可以提供给低收入群体的住房数量逐渐减少，新移民们不得不转而去花更多的钱，去租看起来更好的房子。虽然这原本就是他们的人生规划，但在他们收入没有提升之前，政府的好心“强迫”他们住进了更好的房子，妨碍了他们的财富积累，也妨碍了他们将来改善住房的速度！

　　和政府具有一样“好心”的还有一些意见领袖，他们希望通过立法增加租房客们的“抵抗力”，没有租房的人同意，房东不可以涨价（或者涨价的幅度必须由租房者说了算）。这样的立法一旦通过，同样会导致租房市场可供房源减少，会使更多的人租不到房子。

　　对于低收入阶层而言，自由比福利更重要。只要政府不干涉他们就业，迁徙，大多数人都可以通过辛勤的劳动改善自己的境遇。因此，对市场的尊重，就是对穷人最大的尊重。干涉市场，政府能赚到面子，道德家们能赚到名声，意见领袖们能吸引眼球，赚到稿费，但这一切的恶果，却只能由那些没有发言权的穷人们独自承担！