对国有土地招标拍卖挂牌出让制度的建议

一个接一个“地王”的诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。因此，有人提出：房价高是由于地价高引起的，地价高是由于土地招拍挂引起的。

    这种观点到底对不对呢？笔者试用经济方法分析地价与房价的关系，并以此对国有土地招标拍卖挂牌出让制度是否合理提几点建议。地价与房价的关系

    1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高，同时提高了土地招拍挂的保留价（底价）。众所周知，地价和房价的本质都是一种物权价格，并且都是由供求关系来决定的。由于土地资源的稀缺性，使得房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格受自然的限制弹性小而导致了地价的升高，即从需求角度来看，地价高是房价高的结果，而不是原因，土地招拍挂竞买人的竞价只是需求的表现形式，更不是理由。

    2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，而土地招拍挂起了促进作用。在房地产市场中，商品住宅营销房价不但是一种需求价格，而且更是一种供给价格。因为开发商拿地时提前一个房地产开发周期预测房价，然后扣除建安成本、利润和各种费用后剩余的才是地价。但从房价的形成来看，先有地价，然后产生房屋建设成本，最后形成房地产的成本价格（包括合理利润）。这个成本价格通过房地产营销时间的市场供求关系，经过一个开发建设周期后形成与拿地时不同时点的房价，这个价格一般高于其成本价格。特别是房地产预售的期房，其成本投入并没有完全形成，而房价却形成并交易成功收回部分资金。但是由于土地区位的特殊性，当在相似区位推出土地进行招拍挂，因竞价而抬高地价，这时周边的待销楼盘的房价会被促进上涨。因此，从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，土地招拍挂制度起了促进作用。

    3.从土地招拍挂操作来看，是地价上涨的实现手段，不是原因；从房地产营销策略来看，不但是房价上涨的实现手段，而且是原因。地价受国家产业政策，政府对土地的要求，土地用途、规划限制条件等因素的影响之外，还受到地块的商服繁华程度、交通条件、公用设施完备度、环境条件、宗地条件、区位的综合影响。土地招拍挂操作上，一种是以“价高者得”的原则确定买受人；另一种是以最大满足合理条件的为中标人。“最高应价”不一定是最合理价格，但也不是不合理价格，因为竞价本身就是一种公平、公正、公开的经济规则，最高价者获得土地使用权、其可能在现金流上、或经营管理上、或其他成本上、或对项目需求上、或对利润要求较低上都有其自身的优势。而地价上涨的因素很多，土地招拍挂制度只是实现地价的手段，不是地价上涨的原因。

    房价受市场需求影响外，房地产营销策略直接影响了房价。因为在房地产营销过程中，降低建筑成本，提高房地产价值，实现利润最大化是企业的合理要求。众所周知，房地产位置的固定性，其产品相对来说是由开发商相对垄断的，开发商与其运营机构会对房地产全过程进行运作。比如：房地产买点运作、楼层运作、朝向运作、容积率运作、用途运作、商业模式运作、户型运作、景观运作、促销运作、捂盘运作、低开高走运作、品牌运作等等，五花八门、层出不穷。但原因只有一个，就是房价越高越好，最高最好。交易成功就是合理，不成功就是不合理，因此房地产营销策略不但是房价上涨的实现手段，而且是主要原因。

    由此可知，地价与房价与土地招拍制度有关联，但地价变化并不一定能决定房价的变化。房地产的成本增加并不一定增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值就不高。所以说地价不能决定房价，同样土地招拍挂与无偿划拨的房价在使用价值上也是一样的，是相同房地产市场交易的价格。古典经济学家李嘉图早就说过：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已”。按照这个论断：政府就是取消了土地招拍挂制度，以划拨方式配置土地，或改变土地出让价高者得的原则，或土地出让金并入物业税转移给购房者，降低地价也并不能降低房屋的价格，只是将应该归政府所有的地租让渡给了房地产开发商而已。思考和建议

    1．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快。完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对城市的发展有重要意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格非理性上涨的重要的前期工作。

    2．选择性地使用拍卖的交易方式。土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活得到了改善。

    3．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息。在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。

    政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。

    综上所述，土地招拍挂制度与协议用地相比，地价是上升的，但房地产市场上价格主要是由供需决定的。只有市场可接受的房价高，才会引起地价高。土地价格适度上扬是符合市场经济规律，因为土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，可供应量只会越来越少，因而其相对价格也必然会上升。而产生房地产泡沫的因素繁多，与地价和土地招拍挂制度并没有必然联系。土地招拍挂制度可以直接调整国家与开发商的利益关系，土地所有者———国家的收益与房地产开发商的利润是互相消长，二者之间存在着负相关的关系。

    所以，如何完善土地招拍挂制度，综合科学合理应用土地招标拍卖挂牌手段，创新对能够最大限度地满足房地产市场及社会公共需要的各项综合标准的实质性要求，构建新的土地资源配置市场化模式，建立和规范市场配置程序，扩大市场配置范围，减少人为干预，加强监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制，来解决存在的问题。