 一、房价高处不胜寒
自从２００１年起，尤其是２００３年以来，三明市区的房价就像夏天的温度计——直往上窜。据市的资料，２００５年３月市区商品房平均价格２２８４元／平方米，住宅平均价格２０２７元／平方米，分别比２００４年同期上涨了２６％和２３％，其中住宅平均价格比２００４年底又上涨了４％。特别是列东地段的房价，２００１年大约在１３００元／平方米左右，而后经过房地产商的诸多演绎和一个个楼盘的轮番上涨，目前已到达２９００—３３００元／平方米的高位，从房地产商处传出的信息看，在建的许多楼盘将开出３５００元／平方米以上的高价。据２００５年３月１７日《海峡都市报》，２００５年２月福州市中心商品房价格为４１３４元／平方米，据该资料对比，三明列东的房价高于福州苍山、五四北、东区、西区、金山等处的价格，己逼近福州市中心城区房价，高涨的房价，令工薪阶层人士感到房价“高处不胜寒”，普通市民只能望房兴叹。
二、推动三明市区房价上涨的因素分析
三明市区是在“小三线”建设的我省重工业基地，市区群山夹峙、一水中流、地形狭长，作为工业基地，在城区１８平方公里的建成区中工业用地达７平方公里，供房地产业发展的土地资源少，是市区房地产发展的天然制约条件，但由于市区人口少，人口密度并不大，何以市区的房价近年连年上涨不休？
１、市区经济快速增长，居民收入上新台阶，带来居民对住房需求旺盛，导致供求不平衡。住房制度改革，房改房允许上市交易，使居民有了购房的第一桶金，支撑对住房的需求不断加码，是支撑房价的攀升的基础因素。２００１年三明市区城镇居民人均可支配收入突破８０００元大关，达到８２９１元，按照汇率折合１０００美元，根据历史经验，经济处在这一发展时期的国家和地区房地产需求都曾处于一个相对旺盛的时期。市区居民收入上了１０００美元的台阶后，居民消费需求和消费结构出现明显变化，特别是住房的需求升级，由于三明是一个新兴城市，大部分居民都有房改房作住房升级基础，房改房允许上市交易后，都有购房的第一桶金，支撑居民普遍想小房换大房，对住房的需求不断加码，住房需求从两房一厅结构到三房两厅、四房两厅，面积从６０－７０平方米到１２０、１６０、甚至２００多平方米，部分人对住房的需求已发展到脱离自己的需求和实际支付能力，盲目跟风的程度，使房地产需求处于一个“虚火上升”的旺盛时期，推动房价持续上涨。
２、住房公积金制度刺激了居民对住房旺盛需求。宽松的房地产信贷又放大了市场对住房的需求，支撑了房价的攀升。住房公积金制度的实施使很多人通过按揭提前实现购房，据有关部门统计，２００４年全市有１７．６万人缴交住房公积金，当年新增住房公积金贷款４８２９户和３１９５０万元，累计住房公积金贷款２５９４５户和１０５０６６万元，住房公积金制度提高了居民买房支付能力，刺激了居民对住房旺盛需求。同时，商业银行的住房信贷也很宽松，使许多收入水平尚不足以购房的居民和投资者有了购房的条件，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。
３、市区土地资源紧缺。公共设施建设、旧城改造、房地产开发都要拆迁部分居民住房，提高了开发成本，减少住房有效供给，是造成房价上涨的重要因素同时经济适用房建设数量少不足以平抑房价。近几年三明市区进行了相当规模的城市建设、道路建设、旧城改造，而三明市区可供的新土地较少，旧城改造、公共设施建设、房地产开发都不可避免的要拆迁部分居民原有住房，这一方面使房地产开发成本上升，另一方面被拆迁居民要安置，形成大量“刚性需求”，减少了住房有效供给，是造成三明市区房地产市场供不应求、房价上涨的一个重要因素同时经济适用房建设数量少不足以平抑房价。
４、股市大幅下跌、银行存款实际上是负利率，造成大量资金流入房地产业投资、投机、带来部分虚假需求。而虚假需求扩大了房地产业供需失衡情况，推动房地产价格上涨。从２００１年七月以来，股市从２２４５点开始高台跳水，连年大幅下跌了１０００多点，银行存款实际上是负利率，在房地产市场频频上涨的情况下，大量资金通过各种渠道投资房地产，部分居民也通过以租养房或者通过买进期房赚取“差价”，据我队住户调查资料，市区居民拥有第二套以上住房的居民不断增加，２００４年有１１％市区居民拥有第二套以上住房，比２００２年增加６个百分点。
５、以三钢为主的效益较好的企事业单位职工对房地产旺盛购买需求。以钢材为代表的建材价格上涨，使房地产开发成本上升，而钢材价格上涨带来的收益，使三钢职工群体对市区房地产形成旺盛的购买力。建材价格大幅上涨，使房地产开发成本上升，也是推动房价上涨的一个原因，据有关部门一个调查，在房屋的平均售价中，建筑安装工程成本占２８．８％，而在建筑安装工程成本中，建材成本是主要的，据调查，２００１年３月，建筑用水泥、线材、螺纹钢价格是每吨分别为１８３元、１８１８．４６元、１８８４．８５元，２００４年１２月分别为３４１．８８元，３０８１．２元和２９８９．３２元。钢材价格的大幅上涨，使三钢的效益趋好，由于三钢职工一万余人占市区单位从业人员总数的七分之一还多，三钢职工形成对市区房地产旺盛的购买力群体。
三、狂涨的房价对三明市区经济发展的影响
房价的适度上涨对经济的发展有良好的推动作用，据有关资料，每销售１００元的住宅，可以带动１３０元到１５０元的其他商品销售。比如２００４年，三明市区商品房销售额为５．２３亿元，如以商品房销售带动系数１．３４测算，可带动相关社会商品整体销售额达７亿元，前几年，在市场销售不畅、通货紧缩的形势下，三明市区住房消费和建设在扩大内需、控制通货紧缩、拉动经济增长等方面做出了重要贡献。但是房价的持续过度上涨，对市区经济发展将产生许多不良后果。
１、阻碍普通市民改善居住水平的要求。房价的持续过度上涨，最大的受害者是普通市民，尤其是居住在列东的普通市民，由于种种原因，他们无力在前几年购买商品房，本来打算通过勤俭节约积累一笔首付款，再通过银行按揭贷款买上一套商品房以改善住宅条件，不料他们积钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。在惊人的房价面前，他们只得“望房兴叹”。他们并不都是“弱势群体”不少人是教师和公务员之类的工薪阶层。有人说，你买不起列东的房子，可以买城关、列西、或北门的房子，然而，在目前情况下，这将给家人工作、生活、子女上学带来一系列问题，何况那里房价现在也是不低。
２、降低城市竞争力。经济繁荣吸引了投资，提高了城市土地的价格、引起房价上涨，这当然是正面的现象。但是，当企业进入城市安营扎寨后，其未来的发展就要仰仗高质量、年轻的劳动力。无论是高科技企业还是劳动密集型企业，都依赖那些年轻的劳动力（包括刚走出校门的大学生）。然而，正是这些刚刚“出道儿”的年轻劳动力，经济能力有限，无法支付高房租，房价过高，就会把他们挤走。这些人一走，已经在城市投资的企业就招不到合适的人才，或者为招到人才只能抬高价格最终可能使这些企业丧失竞争力。一个城市的综合竞争力取决于该城市的经济实力、基础设施、科技水平、市民素质，同时也与商务成本、居住费用密切相关。房地产过热，房价的持续过度上涨，大大抬高了城市商务成本，就会降低城市的竞争力。
３、降低社会、首先是购房者的消费水平，从而降低全社会的消费率影响消费品市场的发展。人们通常认为，房地产行业发展会带动一大批上下游产业。例如，人们买了新房子，会带动装潢业、建材业、家电、家具业等等，这完全正确。但房价过快上涨，反过来又抑制了更多产业的发展。这是因为，现在三明市区绝大部分人买房都是依赖银行信贷（或公积金贷款）。房价涨得越高，贷款额和还贷量就越大，而购房者的可支配收入是不可能在短期内大幅度上升的。怎么办只有靠节衣缩食。不仅购房者，而且潜在的购房者为了日后购房也只能节衣缩食。建设部的小康住房标准是：“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”，城镇每套住宅平均面积达到１２０平方米。相应的，厨房面积不低于６平方米、卫生间不低于４平方米、主卧室面积不低于１２平方米——这才算小康之家的房子。假定一对年轻夫妻月可支配收入３千元在三明市区属较高收入，买了列东的建筑面积１００平方米左右的一套商品房（尚达不到建设部的小康住房标准），总购房款３２万，首付１０万元，加上装修款５万元，对这对年轻夫妻而言，如果在家人的帮助下，能解决首付１０万元，加上装修款５万元已经很不容易，余款２２万元还得靠银行信贷，都以利率较低的２０年公积金贷款计，按目前的利率每月应还贷１３８１．１６元，约去掉月收入的一半，日常消费水平大幅下降。
四、房价已超过居民购买力水平和经济承受力
现在三明市区的商品房都是毛坯房，并不能直接住人，根据列东地段目前的房价，购买建筑面积１００平方米左右的一套商品房，必须在购房支出外加上简易装修的价格，所以这套房子到能入住为止，根据前述，至少得３７万元，２００４年三明市区居民人均可支配收入为１０５９２元，市区户均人口为２．８８人，所以户均可支配收入为３０５０５元，房价与收入比达到１２：１。对于房价收入比，世界银行的标准是５∶１，世界银行认为，如果一个城市的人均可支配年收入为１．３万元，按一家３口人计，户均可支配年收入为３．９万元，房价收入比为５∶１，则该城市平均水平的每套住房合理的销售价格约为１９．５万元。如果当房价收入比超过５∶１，过高的房价不能为大众所接受，从房地产经济内在的运行规律而言，房地产市场发展就不可能持续。
从１９８４年到２００４年的２１年间，三明市区年人均可支配收入之和为９８５２６元，以一家三口人计，２１年间全家人不吃不喝的收入总计为２９５５７８元，尚不够支付我们刚才举例的这套住房的毛坯房的价格，这样的房价显然远远超出普通居民的承受能力。如果按照世界银行房价收入比上限５：１的标准，三明市区居民平均水平的每套住房的销售价格应为３０５０５×５＝１５２５２５元，仍以我们刚才举例的这套尚达不到建设部的小康住房标准的面积为１００平方米的住房来计算，则三明市区房价的平均水平不能超过每平方米１５２５元，市建设局计算的２００５年３月市区住宅的平均价为每平方米２０２７元，高出世界银行房价收入比上限５：１的标准３２．９２％。
五、房价下降已可预期
１、２０００年到２００４年三明市区居民储蓄变化情况表明居民对购房的热情已经下降。购房对普通居民家庭绝对是大笔开支，由于购房至少要支付３０％的首付款，除少数富豪，大部份人要动用银行存款甚至借贷，所以居民储蓄和居民购房存在比较明显的负相关，即购房越多储蓄越少。从市区居民储蓄变化情况看（见下图），由于房价超出居民的承受能力和预期，居民对购房的热情已经下降，对购房将持谨慎态度，居民储蓄已经反弹，预示对商品房的需求将下降。
２、从房地产发展周期看，市区房地产发展己处于峰顶，即将面临转折。历史的经验表明，经济的发展不是呈直线上升的，而是上升下降交替、存在一定的发展周期的，在房地产界，流行着六、七年一个周期的说法，三明市区过去的房地产也是跌荡起伏呈周期发展的。刚刚过去的几年里，三明市区房地产出现了供销两旺的红火势头，与２０世纪９０年代初期房地产热潮惊人的相似，根据统计数据，从１９９９年起三明市区房地产开始增长，已连续五、六年处在房地产发展周期的上升通道中，上升时间已达过去整个的发展周期的长度，即使由于经济的发展使经济周期延长，然而，随着市区房地产价格的不正常的飞速上升，已大大超出居民的购买力和承受力，市区房地产发展己处于上升周期的峰顶，即将出现转折，面临房地产发展周期的下降通道。
３、市区户籍人口增速下降、暂住人口相对稳定，新增需求有限，房价猛涨、房租难涨，以房养房获利空间下降，将使投资房地产以寻租获利需求下降。三明市区户籍人口，１９９６年末２６０９９１人，到２０００年末为２７６１２６人，四年间增加１５１３５人，２００４年末为２８３１１２人，四年间增加６９８６人，户籍人口增速明显下降。三明市区外来人口，暂住人口（一个月以上）２０００年４．４９万人，２００４年４．５３万人，相对稳定，因此从人口因素的角度分析，对住房的新增需求有限，特别是暂住人口数量的稳定，寻租房数量增多，使房租难涨，使投资房地产以房养房获利空间下降，国家采取的提息、控制房贷和其他限制房价上涨的措施，将打击房地产市场上的投机造成的虚假需求，并使投资需求冷却。
从以上三点情况分析，结合国家正在采取的一系列金融、行政、税收、法律措施，加上居民买涨不买落的心理作用，三明市区房地产需求将下降，房价下降已可预期。
作者单位：三明市城市社会经济调查队
责任编辑：林运裕 | 
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