发展楼宇经济 提升竞争能力

近年来，楼宇经济在全国各大城市及区域性中心城市蓬勃发展，并日益形成竞争优势，促使财税收入快速增长，有人形象地把“楼宇经济”比作都市里的“垂直印钞机”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”。翠屏区发展楼宇经济的时机是否已经成熟，如何推动翠屏区发展楼宇经济，如何更好地提升翠屏区的竞争能力，带着这个目的，区政府办公室和区商务局精心拟定调研提纲，通过召开座谈会、发放调查问卷、实地调查、网上搜寻资料等多种方式，广泛开展专题调研，现形成如下报告，供决策参考。

一、楼宇经济的基本内涵

（一）楼宇经济的基本概念。楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。楼宇广义上包含了商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO；狭义上仅指写字楼、商务楼。

在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。

（二）楼宇经济的表现形态。楼宇经济是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。

（三）楼宇经济的特性。楼宇经济具有集聚性、辐射性、流动性等特点。形成楼宇集聚的区域一般都具有以下4个共性：一是楼宇的形成区域一般都有悠久的中心商业街（区）历史、文化的沉淀背景；二是与当地的经济、金融、交通、信息等发展水平紧密相连；三是楼宇所在区域是人才比较集中、文化素质相对较高、年龄较轻的区域，能为商务活动提供所需要的人才支援；四是楼宇所在的区域一方面改变了“同行是冤家”传统观念，追求“双赢”而是非“零和博弈”，往往是几十幢、上百幢楼宇集中在一起，一些相同的行业也会集中在同一幢或者相近的楼宇中。另一方面在一幢楼宇中集中的又不完全是单一的某一种产业，而是多种不同产业的组合，便于楼宇中各种组织之间进行商品、信息交换和各种社会活动，产生产业集群效益。可以说发展楼宇经济就是发展现代服务业，就是发展总部经济、文创经济、税源经济。

二、翠屏区发展楼宇经济势在必行

（一）财税压力倒逼发展楼宇经济。目前，翠屏区城市发展已经步入到了“退二进三、腾笼换鸟”的新时期，工业企业大量退城外迁，政府税源受到影响，各项民生支出逐年加大。而楼宇经济通过聚集高端产业和产业高端，高利润、高税收特征十分明显。例如2011年，深圳市福田区63栋亿元楼共实现税收407.36亿元，相当于全区税收652.2亿元的62.5％，仅招商银行大厦纳税额就达76.70亿元。因此，发展楼宇经济无疑是翠屏区解决财税持续增收的优先选择。

（二）土地瓶颈倒逼发展楼宇经济。翠屏区作为中心城区，土地资源十分有限，随着宜宾建设成为百万人口特大城市，土地越发变得金贵。由于楼宇经济占用土地资源少，投入产出比高，辐射带动能力强，可以实现产业的乘数效应、资本的集聚效应和经济贡献的倍增效应。因此，发展楼宇经济无疑是翠屏区突破土地瓶颈的适宜选择。

（三）转型升级逼发展楼宇经济。翠屏区要大力提高第三产业的比重，必须加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，既能加快形成功能良好、配套齐全的商圈，又能促进现代服务业发展，还能为工业经济提供完善的现代服务。因此，发展楼宇经济无疑是翠屏区转型发展的现实选择。

（四）楼市新政倒逼发展楼宇经济。两年多来，国家出台一系列严厉调控房地产的楼市新政，在政策“组合拳”的引导和打压下，传统的住宅型房地产开发急需拓展新的领域，而未受到楼市新政影响的商业地产正是房地产开发商今后的主攻方向。因此，发展楼宇经济无疑是翠屏区顺应新政的重要选择。

三、翠屏区楼宇经济发展的现状、问题及优势

（一）基本现状。

翠屏区商务楼宇不多，纯商务楼宇少。现有商务楼宇大部分为商住两用型，并主要集中于主城区。现主城区道路两旁的建筑中，商住楼占60%以上。以中心城区从北大街至南街沿街为例，共有楼宇61幢，其中商住楼49幢，商住楼数量占沿街楼房总数的80.3%，商住楼上的居民住户约2600户。在现有楼宇之中，产权都比较分散，纯商务楼较少。由于缺乏纯商务楼，90%的各类型公司只好将办公地点选在居民住宅楼，其租金大致为主城区15-20元/㎡,南岸东、西区约为10-15元/㎡,江北10-12元/㎡。

（二）主要问题。

  1.认识不到位，思想有障碍。一是楼宇经济知识缺乏。调研发现，无论是政府部门、城区街道的工作人员，还是本土企业的从业人员，相当多的同志对楼宇经济知之甚少甚至根本不知，对发展楼宇经济的重要性和必要性理解不够，把握不准。二是楼宇经济家底不清。对楼宇入驻企业的基本情况不了解，尤其是对占用楼宇资源的企业的财税贡献情况不清楚。三是恐惧发展楼宇经济。有一定数量的小微本土企业依靠关系维系生存，主要精力放在经营传统客户方面，没有走出“同行是冤家”的误区，认为集中之后“强者恒强、弱者恒弱”，害怕集中之后客源流失。四是担忧楼宇经济超前。部分企业从业人员和部分机关干部虽认同楼宇经济的大趋势，但认为目前翠屏区中心城区人口相对较少、交通便捷程度不够，现在发展楼宇经济有拔苗助长之嫌。

2.设施不完善，改进有难度。一是缺乏停车场地。老城区许多楼宇因修建年代较早，当时没有考虑停车场或考虑不充分，如今车满为患，严重影响商务活动。二是缺乏垂直交通。除少数大型商场外，翠屏区目前用作商务楼宇的电梯数量普遍不足甚至根本没有。三是缺乏消防设施。不少楼宇商务住宅混搭，部分企业办公仓储合而为一，消防设施明显不足，存在较大的安全隐患。四是缺乏会议设施。许多进入楼宇的企业场地狭小，商务会谈条件简陋。

3.形象不光鲜，品质有距离。一是业态混杂。目前中心城区绝大多数的楼宇业态较多，没有形成专业聚集或产业链聚集，特色楼宇少。二是装饰不足。不少楼宇的外立面和室内装修不足，没有形成直观的广告效应。三是物管薄弱。许多物管公司没有管理商务楼宇的经验，基本上停留在“收费扫地，看门防盗”的层次。

4.政策不配套，企业有顾虑。一是规划滞后。目前，宜宾正处于城市总规调整之中，功能分区不够明确，各商家看好区域不尽一致，例如汽车销售公司及其门店遍布城郊各地。二是建设滞后。三江口和翠屏新区虽规划了一些写字楼，但因多种原因，竣工时间较长，可以说是远水解不了近渴。 三是扶持滞后。发展楼宇经济缺少必要的鼓励政策，缺乏有效的推进机制，缺乏各职能部门的联动和配合。四是投资滞后。部分房产企业认为投资商业地产资金占用较多，出售或招商存在较多不确定性因素，加之缺乏相关经验，对开发商业地产持观望态度。

（三）难得优势。

1.区位优势明显。翠屏区作为川滇黔结合部的重要交通枢纽和商贸物流集散中心，是长江黄金水道、内昆铁路和成渝高速环线的交汇点，地理位置优越。目前已建成铁路、公路、水路和航空立体交通网络，交通网络优势突出。绝佳的区位、交通优势为翠屏区中心城区发展楼宇经济提供了极其有利的条件。

2.产业优势明显。翠屏区工业加速发展，现代服务业框架初显，房地产业迅速发展。以大观楼为代表的传统商圈日趋繁荣，大型商贸、现代物流、信息服务等新兴产业不断兴起，城市服务业即将进入加速期，为发展楼宇经济创造了市场需求。

3.城市优势明显。近年来，翠屏区城市建设步伐加快，城市框架不断拉大，城市功能日益完善，资本、科技、信息等生产要素逐渐汇聚，城市化水平不断提高，这些都为发展楼宇经济提供了坚实的基础条件。

4.潜力优势明显。按照规划，翠屏区中心城区是全省重点建设的百万人口特大城市，到2016年地区生产总值将达到750亿元，人均GDP将突破1万美元，服务业占GDP的比重将达到31%，经济发展水平整体提升，对楼宇经济将产生巨大的促进作用。同时，随着五粮液千亿产业园区、翠屏新区和临港区的加快建设，必将促进重点区域高品质商务楼宇的集聚发展。

四、加快翠屏区楼宇经济发展的对策建议

（一）解放思想，主动善为。一是政府部门工作人员要解放思想，牢固树立抓楼宇经济就是抓转型抓民生抓未来的意识，同时要树立等不得、急不得、慢不得的意识，坚决避免大包大揽，注重充分发挥市场机制，循循善诱加以推进。二是引导本土企业主解放思想，可采取组织民营企业家外出参观、听取专家授课等方式，引导本土企业主走出“同行是冤家”的误区，抱团求发展。三是加大发展楼宇经济的宣传力度，着重宣传发展楼宇经济对拓宽产业发展空间，促进财政增收，实现经济增长方式转变和促进经济可持续发展的重要意义。

（二）市区一体，规划先行。建议由市上主导、翠屏区积极参与，围绕打造一批相对集中、功能明确、布局合理的楼宇群，尽快制定《宜宾市中心城区楼宇经济十年发展规划》和《楼宇招商三年行动计划》。规划要注意三点：一是坚持高标准、高起点原则，明确近期（2015年前）、中期（2018年前）、远期（2021年前）具体目标。二是优化结构布局，根据初步调研，物流企业因成本考虑较多，倾向于向临港区沙坪场镇周边聚集；广告业倾向于向南岸交通要道聚集；金融业倾向于向金沙江中坝附近聚集；旅游业倾向于向旧城区人民路聚集；酒类批发公司倾向于向安阜五粮液大道或东城酒都宾馆周边聚集。三是合理规划商业地产，带条件拍卖相关地块，确保城市功能完善。四是结合城市总规修编，加快推进现有楼宇改造提升，通过“一楼一策，”拆旧建新、拆低建高等措施，因楼制宜进行有机更新。从长远看，在改善交通条件，形成环状分流的基础上，大观楼周边都可变成商业步行街，相关楼宇可由政府投资部门整体收购或租赁后整体打造，也可采取招商方式引进业主集中打造。

（三）组建机构，试点推进。一是成立区楼宇经济发展领导小组，从组织保证、政策制定、统筹协调、规划计划、环境配置、资金设施等方面加强领导，领导小组办公室设在区商务局，建立例会制度，安排部署楼宇经济发展工作，协调解决楼宇发展的困难和问题。二是建议区政府相关领导组队赴上海、杭州等地学习、考察，并由区统计局牵头建立一套设计合理、操作性强的楼宇经济发展指标体系。三是开展楼宇现状摸底调查。由区商务局牵头，相关部门配合，各街道办事处具体负责本辖区内社会楼宇、相关部门单位负责自己所属或管理的楼宇，通过专业公司协助进行详实的调查，全面摸清在用、闲置、在建、拟建楼宇的基本情况、招商意向以及入驻企业的基本情况和税收情况。四是区委、区政府出台《关于加快楼宇经济发展的实施意见》、《翠屏区发展楼宇经济扶持政策试行办法》等政策文件，增强企业入驻楼宇的吸引力。如鼓励和引导楼宇业主对设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施改造，提升楼宇竞争力；引导和鼓励开发商自主经营或整体销售，提高楼宇产业聚集力；制定鼓励在住宅小区内的企业迁入写字楼的奖励政策，提高楼宇的入驻率。对于扶持政策，要增加透明度，不要搞暗箱操作，避免企业投机和腐败。五是通过人才储备的方式引进楼宇方面专门人才。六是设立500万元的楼宇经济发展专项资金，为楼宇经济发展提供保障。七是以区国资公司的现有闲置资产为依托，科学定位，强力招商，集群引进。近期可考虑将匡时街的原川剧团办公楼（“同乐剧场”，面积约3000平方米）策划包装，吸引优势企业总部入驻；明年可考虑将中心路市场改造升级，吸引服装贸易类公司进驻；再往后可考虑区政府北迁后，努力将现有资产分别形成不同特色的楼宇，如金融楼、外贸楼、旅游楼、律师楼等。八是以区国资公司为主体，对比较看好的楼宇采取租赁或购买的形式，整体包装打造后通过部分免税或减租的办法，吸引一批具有良好发展前景、税收贡献比较大、吸纳就业能力比较强的企业入驻。九是优化整合区级部门相关资产，对临街、靠近商业繁华地带的行政办公楼可采取置换的方式，用于发展税收贡献大的楼宇经济。十是激活社会楼宇。对于条件相对成熟、地理位置优越的社会楼宇可重点打造，如翠屏天桥益康大厦（10000㎡）、南岸西区东方时代广场等。

（四）突出重点，兼顾多元。一是突出创税能力选择重点行业，如酒类贸易、金融、专业服务、旅游、信息服务等。二是突出关联性大的核心行业，如文化创意等，加强招商引资，着力引进牵动力大，辐射面广的项目，带动其他要素资源的聚集。三是以酒为基，多元发展。借势酒文化节，迁移酒类商品交易所，形成酒类交易大厦，带动粮食等期货公司和一批金融机构、投资机构、会计事务所、法律机构的入驻。四是借势临港。利用完善的交通体系特别是港口优势，完善仓储设施，尝试建设川南煤炭交易中心、煤炭交易大厦。五是以“五个一批”为楼宇经济工作重点，即“规划一批、建设一批、运营一批、改造一批、盘活一批”。

（五）优化服务，提升效能。一是抓好信息服务。在区政府公众信息网上建立翠屏区楼宇经济信息化服务平台，实现区情展示、招商引资、电子商务、楼宇管理等综合功能，以此强化招商引资。二是坚持一站式服务。在街道设立楼宇服务窗口，实行一门办理，限期办结。三是优化楼宇发展环境。加强停车设施改造与整治，加大楼宇周边环境整治和道路两侧立面整洁力度，营造舒适的商务环境。

（六）三力合一，强势推动。一是充分发挥政府、市场、企业三股力量，通过制定规划、完善政策、提升服务等手段，积极引导楼宇经济健康发展，形成政府主导与市场运作协调发展的局面。二是充分发挥市、区、街道三级的力量，群策群力，聚精会神强力推进。

（七）强化考核，重奖重罚。一是进一步理顺区级与街道的税收分配关系。二是把楼宇招商列入年度综合考核，充分调动部门和街道的积极性。三是每年召开一次楼宇经济发展总结表彰大会，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励。