关于深化城镇住房保障工作的调研报告范文

　根据区委办《关于做好推进全域城市化前期研究有关工作的通知》（仑委办〔2011〕36号）文件任务分工，本单位承担“城市保障性住房制度”的调研任务，主要内容有：梳理我老秘网区保障性住房开展工作，重点推进公共租赁房建设工作。现提出调研意见如下：

　　一、我老秘网区保障性住房开展情况和存在问题

　　近几年来我老秘网区城镇住房保障工作在区委、区府的高度重视下，已建立以公共租赁房为主渠道，廉租住房、经济适用房、限价房住房公积金等为补充的城镇住房保障体系。

　　为确保城镇住房保障体系有效的落实，区政府相继出台了一系列政策文件《北仑区关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（仑政〔2008〕8号）、《关于进一步加强城镇住房保障工作的若干意见》（仑政办〔2010〕55号）、《北仑区廉租住房管理办法》（仑政〔2008〕9号）、《北仑区经济适用房销售管理办法》（仑政〔2008〕10号）、《北仑区限价房管理办法》（仑政办〔2009〕87号）、《北仑区2008—2012年解决低收入家庭住房保障规划和2008年实施计划的通知》（仑政办〔2008〕118号）、等政策性文件。为贯彻落实文件精神，区住房保障部门每年连续出台了廉租房、经济适用房、限价房等六个操作性细则文件，使住房保障体系在政策和配套细则的支持下得到全面实施。

　　经几年的实施，全区当前廉租住房在保家庭81户，每月补贴资金29635元，累计保障102户，发放补贴资金124.15万元。有67户家庭购买了经济适用房，与市场房价相比较，使购房家庭享受了约2100万左右的优惠房价。有146户家庭享受了限价房保障，使购房家庭享受到了514万元左右的现金补贴和4900万元左右的市场房价差价优惠。2008年获省建设厅授于的“住房保障先进单位”荣誉、2009、2010年连续二年获宁波市人民政府授于的“住房保障先进区”荣誉。

　　我老秘网区住房保障工作虽取得了显著的成绩，但从当前实际情况看，还存在着城镇中等偏下收入住房困难家庭、引进人才及外务工人员等群体的阶段性居住的住房困难等问题。经调查，前几年少数企业、村虽通过政府在土地等政策上的扶持建造了部分专供企业职工和外来务工人员居住的各类住房，解决了部分人员的居住问题，但因可租房屋数量有限，属“僧多粥少”，企业职工居住困难的问题及房屋租金居高不下的矛盾十分突出，这些人员的居住问题得不到解决，居住成本居高不下，导致企业“招工难”问题比较突出。今年初，人大代表、政协委员在提（议）案中向政府建言，要求采取措施，解决企业当前存在的这种困难，为企业排难解忧，提高北仑留住人、用人的竞争力，促进经济的持续发展。经调研，我们认为应进一步加大公租房的建设力度，重点解决北仑经济发展需要群体的阶段性居住问题。

　　二、公共租赁房开发建设意见建议

　　（一）政府直接投资建造公共租房。政府是住房保障的主体，为此，政府应直接投资建造部分公租房向全社会实施保障。资金来源可从六方面考虑：一是国家规定的土地出让金净收入10%或出让金收入2%比例提取的专用保障性住房建设资金，二是住房公积金增值部分提取的廉租住房建设资金，三是各类保障性住房出售、出租等结余，四是政府预算安排的资金，五是国家或上级政府公租房建设补贴资金，六是银行贷款资金。土地使用性质采用行政划拨形式，这种开发形式的优点与不足。

　　优点：

　　一是政府可直接控制项目的规模、套型、标准、建设进度等。

　　二是保障对象完全符合文件规定。

　　三是按目前市政府的考核要求,可全部列入市政府对区政府的考核内容。

　　四是中央和上级政府有少额的补贴资金。

　　不足：

　　一是地方政府财政压力大，回收期限过长。

　　二是建设土地比较紧缺。

　　(二)在商品房开发区时“搭车”配建公共租赁房。

　　在今后住宅用地出让时，所有公寓或商品住房除别墅、排屋外均“搭车”配建10%左右公租房或其它保障性住房。即：在商品住宅地块出让时，在竞拍条件及出让合同中载明配建的公租房套数、套型面积等，建成后房产商以无偿或以限定低位价格提供给政府并直接用于保障房源，这种办法的优点与不足如下：

　　优点：

　　一是政府可按预定计划直接取得公共租赁住房。

　　二是减轻政府财政直接压力。

　　三是节约行政管理成本。居住在配建房源中的保障家庭，日常直接进入该小区的社会化管理，房源开发也直接按日常商品小区的社会化管理形式。政府无须为开发及后续管理设立机构，增力人员，从而节约行政成本。

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　　不足：

　　一是因企业经济能力、需求的不一致，可能会使预留土地出现较长时间闲置。

　　二是工业项目用地面积将会减少。

　　（四）在大中型有条件企业自有工业用地建造公租房。可选择形式有二种：

　　1．在工业用地上直接建造公租房。工业用地性质不转换,土地实际使用性质转换上政府采用同意并批准的形式,同时,允许其建造的公租房适度超过住宅用地与工业用地的比例,住宅建筑面积超过工业项目建筑面积比例,这种形式的优点与不足如下：

　　优点：

　　一是企业积极性可能会较高。

　　二是较多企业有条件实施。

　　不足：

　　项目如遇关闭、重组等处置土地性质有后遗症。

　　2．工业用地通过“量身裁衣”式的竞拍转住宅用地（即：退二进三），这种形式企业需交一笔土地使用形式转换差价资金，政府也可以各种形式给予一定的开发补贴。

　　优点：

　　今后项目如遇处置，没有土地使用性质上的后遗症。

　　不足：

　　一是企业积极性可能不高。

　　二是企业可能会钻空子，借建造公租房之名，实为商品房开发，为此,对这种形式一定要在租金标准、租赁期限等方面进行严格限制，防止出现以租代卖现象。

　　（五）村留用三产用地建造公租房。在土地使用性质不改变的情况，采用的形式有二种：

　　1.建造标准，审批手续等一切按规范程序办理。这种形式的优点与不足如下：

　　优点：

　　一是各项手续、资料规范，如遇处置，后遗症相对较少。

　　二是建设符合标准。

　　不足：

　　村级或社会资金投入积极性不高，投入产出率不高。

　　2．建设标准、容积率等适度放宽。这种形式有可能吸引部分村、社会资金参与。

　　优点：

　　一是土地利用率提高，每套投入成本可降低些。

　　二是资金回收率可提高。

　　不足:

　　职能部门审批比较困难。

　　（六）相关政策意见

　　1.企业、村、社会资金（以下通称社会层面）建造的公租房除区政府在土地上给予支持、优惠外，可享受国家财政部规定的相关优惠政策，主要有：（1）免征城镇土地使用税，在商品房中配建的，按建筑面积比例免征。（2）免征印花税。（3）免税租赁协议印花税。（4）对经营公租房取得的租金收入，免征营业税、房产税。

　　2.可以免收各项行政事业性收费和政府基金。

　　3.公租房建设实行“谁投资、谁所有、谁收益”，投资者权益可以转让。

　　4．对村留用三产用地建造的公租房政府在财力可能的前提下，予以一定的开发资金补贴。

　　5.公租房建设项目可向银行申请贷款。

　　6.享受公租房优惠政策的项目,必须纳入区政府年度公租房计划,符合《北仑区公租房管理办法》的规定。

　　7．企业自建的各类型公租房应将15%左右的房源交政府主导向社会保障，村、社会资金建造的公租房应将80%的房源交政府主导向社会保障。

　　8.鼓励社会层面建造的公租房，其建设标准、租金标准、租赁对象、租赁时间必须严格履行审批，防止以租代售情况发生。