城镇化发展与城市运营：以北大资源集团“城市运营”实践为例

  编者按：伴随着中国城镇化 30多年的快速发展，当前城镇化进入了一个新的历史时期。尤其在国家提出“十二五”期间国民经济和社会发展要以保障和改善民生为根本出发点和落脚点的新要求后，城镇化开始了升级与转型之路。因此，中央党校“城镇化与城市运营”课题组与北大资源集团共同调研，结合案例，总结“资源整合、产城融合、城市运营”新的开发模式和经验，探索以人为本，政、企、民三赢的城市运营新模式。本报将分3期刊发其系列文章，以飨读者。
   
    导 言   
    21世纪是人类由农业社会跃入工业社会、进而全面进入城市社会的世纪。据联合国数据统计，目前，全世界已经有一半以上的人口居住在城市。中国城镇化进程正处于由30%向60%增长的加速期。第六次人口普查显示，目前我国居住在城镇的人口已达6.7亿，占总人口的49.68%，城镇人口比2000年第五次人口普查增长近2亿，近10年间大量人口涌入城镇极大地推动了房地产业的发展，也加速了我国城市化进程。据预测，到2030年我国城市化率将达到 65%，这就意味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市人口。可以说，到2030年我国房地产业还将处于一个高速发展阶段。随着城市化水平的提高，人口不断向城市转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快速发展进程中，如何通过城市运营取得城市资源的增殖和城市发展最大化是我们面临的重大课题。
    城镇化发展带来新的经济社会发展机遇   
    2008年世界金融危机以来，国际社会经济进入低速发展时期。中国经过30多年的高速发展，当前也进入中速温和增长时期。转变经济发展方式，调整产业结构是当前中国经济发展的重要任务。城镇化发展为中国调整产业结构、转变发展方式提供了强大动力。
    城镇化发展是当前拉动内需的强大动力
    农业不断减少、工业不断壮大、大量农民进城、成为产业工人的一部分，这是城镇化的基本任务。据统计，当代中国的产业大军，农民工占50%，推动了中国的工业化进程。当前，中国城镇化率达到 49.68%，按照每年1%的城镇化发展速度，中国城镇化率将在“十二五”规划时期突破50%，这就意味着中国的国情将发生历史性的变化，即中国进入了城市市民占主导地位的时代，中国是以农业人口为主体的说法将成为历史。同时，随着城市人口的增多，城市规模的扩大，城市数量的增加，城市人口居住、生活、就学、就业等刚性需求大量增加，这种状况不仅带来了大规模基础设施和城镇住宅的投资需求，而且大规模农村人口转移和生活方式变革还创造了巨大的消费需求和国内市场需求。城镇化成为中国扩大内需、经济持续较快增长的强劲动力。同时，城镇化的发展加剧了对房地产的购买、需求，甚至包括各种城市功能的需求，也给城市运营带来了巨大的发展空间。
    城镇化有利于实现产业结构转型升级
    城镇化发展得益于工业化的强劲拉动，同时，城镇化也推动了工业化的发展，促进中国由农业社会向工业社会的转型。但是，在我国社会转型的新阶段，城镇化的动力机制不仅是靠工业化，而且需要依赖于服务业的大力发展。当人均GDP达到3000美元、城市化水平达到50％以上时，将推动教育、医疗、社保等公共服务业，商贸、餐饮、旅游等消费型服务业和金融、保险、物流等生产型服务业的发展，服务业和第三产业的发展对城镇化的推动将起主导作用，成为城市化深入发展的后续动力。特别是金融危机迫使中国加快转变经济发展方式，其中，充分就业、扩大内需、提高居民的消费能力，满足城市居民提高生活质量的新期待，都有赖于服务业的发展。十二五规划纲要明确提出，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。中国将迎来重要拐点——全面进入服务经济时代。
    城市群的发展成为城镇化发展的主要形态
    中国城镇化进程正处于由30%向60%增长的加速周期。目前，我国形成建制城市655座，比1978年增加2.4倍。其中百万人口以上特大城市118座，超大城市39座。城市数量可能在未来短期内从655个增至1000多个。近年来，高速公路的修建极大地改善了城市之间的交通状况，城市间的产业联系与经济合作不断加强，区域经济一体化的进程加快。城镇体系不断完善，特别是城市群的快速发展，已经形成我国推进城镇化的主体形态。十二五规划纲要提出，要按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。目前我国在原有的京津冀、长三角、珠三角三大城市群之外，新的城市群不断涌现。如山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群等。城市群的发展是国家区域经济发展的重大战略的体现，必将成为中国最有发展潜力的地区。城市增多的一个直接后果就是城市或城市群之间的竞争日益激烈，中国现有的城市格局将重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着调整自身定位、自谋发展的“经营”问题。而真正的城镇化，是对城市的各类资源进行优化整合和市场运营，最终实现资源的合理配置和高效利用。
    城镇化快速发展给我国社会带来的挑战   
    伴随着城镇化发展，中国城市也面临着一系列的问题和前所未有的挑战。
    耕地减少，城市发展受到约束
    相对于巨大的人口规模，中国耕地资源十分有限。但在工业化、城镇化的快速发展过程中，城市空间过度扩张、占用耕地和生态环境压力增大；一些地方以非市场化的方式低价征用土地，高价出让获得差价收益，将农用地转为城市建设用地作为变现建设资金的重要手段，造成耕地大量被占用。全国耕地面积不断减少，从1996年的19.51亿亩减少到2007年的18.26亿亩，人均耕地由1.59亩减少到1.38亩。中国城镇化的进一步发展需要占用一定的耕地，但是逐渐减少的耕地成为未来城镇化发展的一个重要制约因素。
    城市产业缺乏或产业升级调整、就业问题突出
    一些地方政府在推进城镇化过程中，资源集中用于城市建设，或者是通过调整行政区划来扩大城市辖区面积，忽视产业发展，造成城市发展中的产业“空心化”，而创造的就业机会不足；随着中国工业化进入资本密集度提高阶段，资本投入迅速增加，资本有机构成提高，资本对劳动的替代加快，就业对经济增长的弹性较以往降低。另外，进城务工农民由于技能和文化水平的限制，其就业问题一直是城市化过程中的难题。如何创造更多的就业机会，扩大就业空间，是城镇化进程面临的突出问题。
    城市公共产品相对短缺，社会管理滞后
    城镇化的快速发展在推动中国经济快速发展的同时，也带来了进城农民对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求的大量增加，如何为农民工提供城市生活必需的公共产品，与城市居民一样享受同城待遇，这是城市公共服务均等化所要面临的问题。同时，由于市场化的完善和城市化进程的加速，城市之间人口流动和大量农民工进城，导致社会流动的规模和速度不断增加，而部分城市社会管理能力滞后，20世纪50—70年代曾在西方国家出现的“大城市病”也开始在我国显现苗头。由于大城市城区人口过于密集，就业困难、交通拥堵、环境污染、水资源紧缺、房价飙升、空气质量下降等越来越成为建设和谐社会的不稳定因素，影响了城镇化的正常发展。这就需要我们认真总结西方城镇化发展的经验和教训，重新审视城镇化，全面认识城镇化的客观规律，使我们的城镇化走科学发展之路。另外，城镇化的快速推进，城市规模的不断扩大，必然造成对农民耕地和宅基地的占用。在这个过程中，存在着对被拆迁农民补偿不到位的现象，城市拆迁引发的社会矛盾突出，将影响社会稳定和谐发展。
    真正的城镇化不仅仅是城市数量和城市规模扩张的城镇化，不仅仅是城镇人口增多的城镇化，而是进城农民生产方式、生活方式和价值观念的现代化。当前，中国城镇化发展进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，由数量型的城镇化向质量型城镇化的历史性飞跃时期。期间，城镇化要更多地关注人的社会性需求和精神层面需求的满足，关注城市的可持续发展，落实科学发展观以人为本的理念，建设低碳、和谐、幸福的城镇化，促进人的全面发展。
    2011年3月颁发的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，在“十二五”规划时期要“按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”同时，要“科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展”，“坚持以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产的原则，科学编制城市规划，健全城镇建设标准，强化规划约束力。合理确定城市开发边界，规范新城新区建设，提高建成区人口密度，调整优化建设用地结构，防止特大城市面积过度扩张，预防和治理‘城市病’”。对于我国各级政府来说，在“十二五”规划时期，如何按照中央的战略部署，有效治理城市、进行城市运营成为一个极具挑战性的课题。
    城镇化发展需要城市运营理念与实践   
    在我国，随着工业化和城镇化进程的快速推进，城市管理、公共服务和城市建设等城市发展相关问题日益凸显，为政府、社会和学术界所关注。如何在提高城镇化水平、推动经济社会快速发展的同时，规避城市病，解决城市建设资金不足、政府提供的社会公共服务不能满足城市居民的需求等问题，已成为横亘在我国城市发展面前的一道难题。在探索和实践的过程中，“城市运营”理念应运而生。
    城市运营的内涵
    “城市运营”具有鲜明的中国特色，是我国学者在城市发展实践中对“城市经营”理念的升华。2002年前后，我国城市策划学者最早提出“城市运营”概念，认为房地产开发到一定程度，仅仅做楼盘很难保证开发的顺利进行。也有政府官员认为，房地产20多年的发展使得房地产商已完成原始的基本积累，中国城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往仅仅开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。
    城市运营的含义：指政府和企业在充分认识城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增殖和城市发展最大化的过程。对于城市来说，城市资源不仅包括如土地、山水、植被、矿藏、物产、道路、建筑物等自然资源，还包含涉及历史文化遗产、社会文化习俗、城市主流时尚、居民文化素质、精神面貌等人文资源。增强一个城市综合竞争能力，就是既有效增加城市的物质财富，又增加城市的精神内涵。通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有效推向市场，提高城市综合竞争力，增加城市财富，提升城市居民生活质量和幸福感，这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。
    城市运营的目的：追求三个效益
    经济效益：城市的自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增殖，推动城市经济发展，增强城市的市场竞争力。城市是现代经济、科技、信息和社会活动的主要载体，当代世界经济的竞争主要体现在城市经济的竞争。经过30多年的改革开放和经济高速发展，我国已经实现了邓小平同志提出的现代化“三步走”的前两步战略目标，总体上进入小康社会。进入新世纪，我们要实现现代化“三步走”第三步发展战略目标，到本世纪中叶全面实现现代化，还有很长的路要走。这就必须大力发展城市经济，使中国融入世界经济的主流。现阶段通过转变经济发展方式，通过城市运营，调整我国现有经济结构和产业结构，扩大内需，实现城市经济的新发展。
    社会效益：城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题（如当前城市居民存在的就业难、看病难、上学难、住房难、养老难的问题，解决进城农民就业、社保、住房等问题），实现党的十七大提出的学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，让我们城市居民生活得更有尊严，生活得更加幸福。通过对城市资源的优化组合，使城市广大市民能共享城市运营的成果。既为社会创造更多更好的物质精神财富，又为市民提供更多更好的物质精神享受。
    环境效益：包括自然环境效益和人文环境效益。2008年开始的金融危机对我国的警示是，要转变经济发展方式，在城市自然和人文资源的开发运营中，必须强调城市可持续发展的重要性，城市发展资源的开发既满足现代人的需求，又不损害满足后代人需求的能力，即经济社会资源和环境保护要协调发展。正如国家领导人所说：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。城市政府和企业不能只追求当代一时的最大化绩效功利，还要谋求城市资源世世代代最大化绩效的永续共享，为子孙更多地谋福利，更好地造福利。所以，要合理开发城市的自然和人文资源，虽经营资产而不损消资产，在城市运营中重视文化的传承与创新，在传承中创新城市价值和理念。虽谋求现实发展而不牺牲未来发展，走可持续发展之路。杜绝高能耗、高污染、高投入的城市发展方式，克服常建常毁、常拆常建的恶习流弊，全面减少和降低城市发展的战略性资源损耗，高品质、高品位地精心营建，使子孙后代能够长期续享城市自然和人文资源积淀的发展空间。
    中国城市运营：政府和企业双责任
    城市资源的开发运营主要包括城市政策的制订和城市资产的经营，因此城市运营的主体是政府和企业。
    政府是城市运营的主导。一是基于对城市资源的认知而制定城市发展战略和城市发展政策，以推动城市资源的有效配置，为企业的城市运营提供良好有效的发展空间。二是对不能直接进行市场经营的城市资源，如城市的人文、人力资源进行开发、优化和整合，促进城市资源的增殖。三是政府通过法律规束、政策支持等措施，优化资产运营环境，增强市场资源配置的活力，从而间接地辅助和支持城市资产运营。
    从中国社会转型和城镇化发展新阶段来看，随着我国群众需求的变化，政府必须落实科学发展观，以人为本，做到全面协调可持续发展。在城市运营中实现由以物为本转向以人为本，以宜产为导向转向以宜产和宜居相结合为导向，以重数量为特征转向以重生活质量为特征的新的城镇化进程。
    城市运营：企业发展的新空间。计划经济条件下城市政府是城市建设的主要投资者，随着城市市场化的深入和城市资源的丰富，城市运营的深度逐渐加强，城市运营是一项庞大的系统工程，政府远远不能把城市的资源达到最优化的配置。特别是在市场经济时代，当政府财力对城市资源（基础设施）的开发力不从心，或者城市的资源有限，这时唯有借助市场的力量引入资金雄厚、资源优质的商家（城市运营商）以灵活的投资形式（与政府合作、合资甚至商家独资）参与城市运营，才能进一步推动城市化进程。即政府应该在城市的规划、发展运营中，建立多元化的产业和投资模式，让市场参与各类型的投资和开发。形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营模式。于是，与城市运营紧密相关的另一个角色——城市运营商，便在中国城市化的大背景中诞生了。担起“城市运营”的责任，是参与城市运营企业的历史使命。
    城市运营商的特点：所谓城市运营商是指自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。其出现解决了政府和市场两方面的问题。既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了中国城市发展的必然。城市运营商可以分为多种类型，例如基础设施型（如公建设施开发商）；居住建设型（郊区化开发商）；资源整合型（如新城市、城镇开发商，提前进入规划，参与规划，帮助政府搞好规划）；城市营销型（如参与经营奥运会的开发商）。与一般的房地产开发商相比，其内涵和外延都有很大突破和超越。从某种意义上可以说，正是因为“城市运营商”的崛起，才标志着中国城市发展进入了一个崭新的时代。其特点主要有以下几个方面。
    第一，城市运营商对城镇化和城市发展具有前瞻力。在开发战略上，城市运营商实现了由短期效益向长期效益的转变。他们关注国家城市发展趋势、布局，顺应国家经济社会发展规律，了解国家城镇化发展政策，在国家、区域城市化发展的布局中寻找其发展空间。因而城市运营商具有战略眼光。如北大资源集团秉承“企业报效国家”理念，关注国家城镇化发展趋势，在国家中原城市群郑汴一体化发展战略中，进行开封新区运粮河项目产城互动的开发，解决城镇化进程中因产业缺乏导致的城市新区产业“空心化”问题。
    第二，城市运营商具有较强的社会责任感。在开发目标上，开发商实现由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变；传统开发商主要追求企业的利益，以实现自我利益最大化为最终目的，而城市运营商处于城市发展战略和城市总体规划的大格局中，不仅要以市场化的操作手法实现自我利益最大化，更要在城市总体发展规划和可持续发展的前提下从社会整体利益出发，体现企业的社会价值。因为城市运营的范围已不仅是一个楼盘或一个商业项目，而是发展到城市片区的开发，涉及营造社会环境和公共生活空间，如果不注重实现社会价值，企业便无法持续经营。
    第三，城市运营商是城市综合功能的提供者。在开发定位上，实现由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。其所从事的经营活动已从常规地产向城市层面延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合。与以往地产商相比，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任、更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，协助政府实现城市综合功能的提升。
    第四，城市运营商是各种资源的整合者。由提供居住空间到提供城市公共生活空间，进而发展到对城市进行产业的植入。城市运营商带动城市经济的发展和城市居民的就业。以往房地产商是建好房子得到利润就结束开发，后来发展到不仅盖好房子，还提供生活配套措施，例如幼儿园、学校、医院、养老服务等，而城市运营商在进行商品房开发和相关生活设施提供的基础上，对城市植入相关的产业，如北大资源集团在对一些城市进行地产开发、教育医疗配套设施的建设上，引入IT行业的工厂落户，给当地城市带来税收，也帮助政府解决当地的就业问题。作为城市运营商，其所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商。
    第五，城市运营商与政府保持良好的合作关系。城市运营商和政府之间不是利用与被利用的关系，应该是合作关系，要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，树立可持续发展的经营理念。政府的城市运营更加侧重于战略层面，是对城市发展定位，对城市整体规划、发展思路的确立；而城市运营目标的实现，政府对于城市运营的战略和思路要落到实处，需要通过更多操作层面的运营来完成。而在城市建设中，上述工作很大程度上是由房地产开发商来完成，从这方面来说，在未来的中国城市化进程与城市运营中，城市运营商将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。
    总之，城市运营目标的实现需要政府和城市运营商的共同合作。当然，在城市运营政企合作中，政府对城市运营起着主导作用。这主要体现在政府全权负责城市的规划、建设和管理，并提供城市运营的政策支持；城市运营商作为市场主体，是城市运营战略资源的提供者和目标的落实者，同样也是运营主体；政府和企业通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，城市的竞争力得到提升。当然，居住在城市中的终端消费者——市民在城市运营中也是不可或缺的。因此说，城市运营是个系统工程，任何群体和任何个人都无法单独实现城市的运营工作，它是政府主导、企业负责、公众参与的一项重大事业。政府、企业和市民等各个阶层都能均衡地获得城市发展的最大效益并享受城市优质的生活，这是城市运营追求的目标，也是中国城镇化科学发展追求的目标。
    （中央党校“城镇化与城市运营”课题组；执笔人：向春玲）

   2011年，中国城镇化水平首次超过50%，城镇居民的比重超过农村居民，这意味着中国数千年来以农村人口为主的城乡人口结构发生了历史性的深刻变化：即中国从一个具有几千年农业文明历史的农民大国，进入城市人口占主体地位的新阶段。这种变化不是一个简单的城镇人口百分比的变化，它意味着人们的生产方式、职业结构、消费行为、生活方式、价值观念都将发生极其深刻的变化。城镇化不仅成为我国继工业化之后经济社会发展的新动力，而且城镇化也进入了由量的发展到质的提升的历史时期，进入了由以物为本到以人为本的发展新阶段。在城镇化发展背景下，开封新区建设本着“活力、创新、品质”的理念，形成以产业聚集为基础，将建成以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为支撑，融居住办公、科研教育、旅游休闲、商贸物流、现代农业于一体，城市功能完善的生态型、现代化、复合型新区。开封市与北大资源合作开发开封新区，在资源整合、优势互补的城市运营中，共同实现新区建设的目标，在这个过程中，也将各自实现经济效益、社会效益和环境效益的多赢。
    推动开封市经济社会发展        
    推进开封市的产业结构调整
    城镇化由产业来推进，产业化的过程也是城镇化的过程，产业是城镇化的根本动力，城镇化的健康发展必须有产业的支撑，否则，城镇化就成了城市的“空壳”化。
    近年来，开封市不断优化城市产业结构，全市三次产业比例由“十五”末的29.7∶40.2∶30.1调整到2010年的23.6∶43.1∶33.3，二、三产业占生产总值的比重上升6.1个百分点，成绩显著。但总体来看，三产结构极不合理，一产在产业结构中比重过高，远远高于全省一产所占的比重。相反，二产比重远远低于全省经济结构中二产所占比重。2011年上半年，开封市GDP增长12.9%，高于同期河南省11.2%的增长率，也高于同期全国9.6%的水平。但在12.9%的GDP增长中，规模以上工业贡献6.7个百分点，规模以下工业贡献0.5个百分点，第三产业贡献4.4个百分点，运输贡献0.8个百分点，产业结构所占比重高达23.6%的农业在GDP中只贡献了0.4个点。因此，开封市经济结构仍然很不合理。开封新区在“十二五”规划目标中提出，将加快培育现代产业体系。新区将围绕先进制造优势主导产业、战略性新兴特色产业、现代服务配套产业和现代都市生态农业为代表的四大领域，通过重点产业项目建设，促进产业集群发展，提升产业发展层次，推动经济结构、经济发展方式的转变，打造全新产业体系，引领全区经济实现产业升级。
    运粮河项目的一大亮点是北大资源集团计划整合植入北大和方正自身拥有的科技、教育、医疗等优质产业资源，建设数字信息产业集聚区和生态宜居区。以及涵盖方正的信息技术、数字出版、数字印刷、信息技术教育培训等产业，还包括旅游、教育、商贸、休闲、医疗、服务等相关产业。如此大规模、高投入、高水平、多领域的现代产业的植入，必然对开封市产业结构的优化升级以及产业层次的大幅提升产生巨大的推动作用。同时增加城市造血机能，实现以产带城，以产兴城，以城促产，产城互动的目标。
    促进中原城市群崛起和开封市城镇化健康发展
    企业参与基础设施建设，推动郑汴一体化发展。开封新区的“十二五”规划指出，开封新区建设要优化管理体制与运行模式，拓宽建设发展投融资渠道，新区重大基础设施建设，以国有控股城市开发企业或国有控股一级土地储备商为主体，进行社会多元融资。在城市建设资金不足的情况下，政府本着“你赚钱、我发展”的思路，引进市场机制，加快新区建设速度，提高新区建设效率。依据运粮河组团规划将建设风情居住区、旅游娱乐区、产业功能区、生态休闲区和城市功能区等五大功能区，运粮河项目市政道路、基础设施的建设，为开封新区发展提供有效支撑。同时，将积极推动开封城市西延发展，推动与郑州新区对接，有力促进郑汴一体化发展和中原城市群的崛起。
    促进开封市城镇化健康发展。2010年开封市城镇化率为41.2%，低于全国同期47.5%的水平。开封市政府计划在“十二五”期间进一步优化城乡结构，使城镇化率达到50%—51%。运粮河项目占地35平方公里，以全新的城市运营模式，打造集旅游经济、产业经济、城市经济等多功能复合型生态宜居新城区。一是项目用地覆盖 11个自然村大约15000村民。项目建成后农民将实现就地城镇化，实现由农民转市民、由农村转城市、从农业转非农产业的转换。二是项目完成之后，产业的大量植入将带来40余万产业人员和常住人口，对开封市城镇化率的提高和城镇化发展将产生重要的推动作用。三是国家“十二五”规划纲要指出，城镇化发展要规避城市病。北大资源集团通过大量调研并深入分析其他城市规划案例，计划植入方正的产业资源和北大教育、医疗等配套资源，采取产城融合的模式，以产带城、以城促产，打造国际领先、国内一流品质的复合型示范启动区，推动开封市城镇化的发展，同时避免“有产无城”或“有城无产”的“死城、睡城”现象，实现城市可持续健康发展。
    增加开封市的财政税收
    运粮河项目的投资规模居全国土地开发项目前列。为规避“有产无城”或“有城无产”的“死城、睡城”等城市病，北大资源计划投资120亿元启动建设示范启动区，采取产城融合的模式，产业、商业、住宅同步启动。在城内打造科技、教育、医疗、旅游、休闲、服务等优质产业资源，形成良性运行、健康发展的产业经济链，持续为开封市经济又快又好发展注入活力。迅速聚集人气，提升区域开发潜能，有效带动区域城市可持续发展。大量优质产业的进入将增加开封市的税收。2010年，开封市全市生产总值为930.2亿元，财政一般预算收入为37亿元。根据运粮河项目的前期评估，通过上百亿元的项目投资，建成后将每年新增营业收入300亿元左右，产业区可获得一定的年利税。同时通过对运粮河项目区域土地进行一级开发，使该区域范围内的土地达到“七通一平”或“九通一平”的建设条件，再进行土地有偿出让获得收益，为开封市的城市建设增加一定的财政收入。
    实现“产城融合、以产带城、以城促产”
    运粮河项目对开封市就业方面的促进作用主要体现在两个方面。一是政府在项目建设中充分考虑当地居民的现实利益，创新对项目所涉及的拆迁农民就业问题的解决办法。对15000多拆迁农民实行就地城镇化策略，项目建成后每人可分得30平方米的住宅以及40平方米的出租或经商用地。此外，拆迁农民还可人均分得4分地，农民以村或是迁村并居以后的社区为单位成立经济实体，即开发公司，然后以这些地入股，由开发公司统一经营，并对所得收入进行分红。这两项措施将从根本上保障农民的就业及其收入来源的稳定性。二是该项目通过上百亿元固定资产投资，将带动市内旅游、信息技术、医疗、教育、休闲服务等相关产业的迅速发展，将给开封市创造40000多个就业岗位，使 4万多人获得稳定的经济收入。使百亿元的固定资产投资实现良性循环，产业结构不断优化，真正实现“产城融合、以产带城、以城促产”，为开封市的可持续发展注入新活力。
    有效解决开封市教育、医疗等社会民生问题
    在我国许多二线城市发展中，城市建设加快，城市面貌焕然一新，但由于社会建设滞后，特别是优质的教育、医疗等公共服务资源严重缺乏，无法满足居民对教育、医疗方面的需求。开封新区“十二五”规划中明确指出，按照建设复合型新城区的要求，“十二五”时期要大力发展社会事业，即逐步建立起与新区发展相适应的教育体系、医疗卫生服务体系及社会保障制度和健全的社会保障体系。并且提出，坚持政府主导与市场调节相结合，坚持公益性与经营性统筹兼顾，促进各项社会事业协调发展和可持续发展。
    在运粮河项目的生态居住区建设中，北大资源集团践行资源整合型城市运营商的使命，按照城市综合发展规划，承担社会责任，关注民生发展。集团依托北大独有的优质教育资源，计划将北大优质附属教育资源植入生态居住区的配套设施建设中，就近满足组团及周边常住人口的中小学生入学需求，有助于优化开封市的基础教育资源和提高开封市基础教育的水平。此外，在高等教育方面提供方正集团高水平的职业教育，其毕业生直接进入产业园区工作。不仅使当地居民充分享有北大优质的教育资源，有利于提高开封市人口整体素质和质量，而且带动了就业，为城市可持续发展提供了源源不断的人力资源。
    与此同时，北大资源集团将依托北京大学和方正集团优质的医疗资源，计划建立现代化、高水平的医院和健康疗养中心，设立远程预约挂号、远程咨询、远程会诊、专家预约绿色通道及健康管理等体系，为居民提供全方位、多样化的医疗保障。高端的医疗设备、高水平的医护队伍、先进的管理方式和理念不仅可以满足居民医疗保健需求，提高居民的身体健康水平，而且也有利于共享资源、经验，提高开封市医疗水平。
    提高开封市的宜居水平
    北大资源集团将以人为本，在生态居住区——“北大资源?漫城”的建设过程中，充分考虑并满足人的需求，努力打造舒适、低碳、节能、环保的高中端居住区，配套设施一应俱全。漫城的生态建设目标包括 “水、气、声、绿、材”5个方面，即生态居住区碧水环绕、空气清新、环境幽静安宁、小区绿化率达50%、建筑材料节能低耗、有益身心。
    为满足居民日常生活购物、商业服务、金融理财等生活需求，“北大资源源漫城”还设有一站式购物中心、免税店、金融超市等商业配套设施。交通方面则努力构建慢行交通与公共交通“无缝对接”——自行车与公共交通换乘的交通模式，解决“最后一公里”末端交通难题；人文景观方面则系统开发水资源，塑造原生态湿地水景，城市绿地率达到40%。形成水系、湿地、绿地与建筑完美融合的靓丽景观。运粮河9000多亩的生态湿地和水面不仅提高了漫城居民的生活质量，而且也提高了整个开封市的宜居水平。
    树立“城市运营商”的品牌形象  
    “地产开发商”向“城市运营商”转型
    目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。城市运营就是一些房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式，即自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。北大资源集团是方正集团旗下专业从事房地产开发、教育培训、商业地产运营、物业经营管理的产业集团，2010年，北大资源集团明确“差异化”发展战略，对经营理念、运作模式以及社会责任进行系统性升级，确立了“资源整合型城市运营商”的全新战略定位。2011年，中原经济区上升为国家战略，开封新区作为中原经济区的核心区与先导区，在中原经济区发展中将扮演重要角色。北大资源集团抓住这一发展契机，与开封市政府签订了开封新区运粮河项目土地一级开发合作协议。运粮河项目中，开封市政府全权负责城市的规划、建设和管理，并提供城市运营的政策支持；北大资源作为市场主体，是运粮河项目开发资源的提供者和目标落实者，计划通过植入北大和方正的科技、教育、医疗等优质资源，提升土地的价值，实现城市运营与资源地产的完美结合，真正践行资源整合型城市运营商的使命。
    实现收入多元化
    为带动运粮河区域乃至整个开封新区的发展，运粮河项目土地一级开发计划投入92亿，对土地进行基础设施、绿化景观等配套设施的建设，一级开发是动态的，按滚动模式进行。做成熟地后，土地具备可出让条件后进行招拍挂进行获益。为提升土地市场价值，按照河南省十二五规划“推动产城互动、加快城市化进程”的要求，北大资源集团计划在运粮河区域内通过市场行为获取5400亩土地，植入北大和方正自身拥有的科技、教育、医疗等优质资源，启动建设示范启动区，在示范启动区内建设数字信息产业集聚区和生态休闲区，以“生态休闲漫城”为开发理念，打造集数字科技、会议会展、休闲旅游等功能为一体的生态休闲新城—“北大资源?漫城”。快速聚集人气，提升区域开发潜能，有效带动区域城市可持续发展。在漫城中，数字信息产业集聚区、生态居住区与免税店林立其中。这些产业会向北大资源缴纳租金或购买金，这是北大资源在二级开发中所获得的收益。在该项目中，北大资源集团实行“优势资源导入、城市运营区域开发、一二三级联动、全产业链收益”的优化商业模式，超越了传统开发商产品和业务结构单一、进行二级开发的局限，从基础设施工程前期投资所产生的利润，到土地熟化后出让的溢价，再到房产销售收入以及持有性资产的经营收入以及资产增值红利；甚至可以通过服务持久挖掘客户的终生价值。这种开发模式的优化，北大资源集团的项目将实现收入多元化，使得北大资源集团能够更加充分地参与到开封新区的城镇化进程中去，参与到郑汴一体化的建设中去。
    赢得良好社会效益
    北大资源集团作为一个城市运营商，投入了大量资金进行土地开发，能够获得一定的经济效益；同时，北大资源集团对项目教育、医疗、产业资源的植入，也为集团带来良好的社会效益。北大资源集团着眼于中原城市群的未来发展，履行城市运营商责任，在运粮河组团区域内，他们拟首先启动建设一个复合型的启动示范区，其中植入北大和方正的科技、教育、医疗等优质资源，塑造成为以信息产业、商贸服务、休闲娱乐、旅游度假、生态宜居为主导功能启动示范区，不仅仅是基于企业本身的行为，而是针对城市发展的需求，参与解决城市公共服务产品不足的问题，从而带动中原经济区区位价值全面提升，也为中原城市群的发展做出贡献。这一践行资源整合型城市运营商战略定位的运粮河项目，除了能为北大资源带来实实在在的经济利益以外，还能参与一些城镇化进程中民生问题的解决，为企业赢得良好的社会效益，从而有利于树立其城市运营商的品牌形象和地位。
    处理好三方面的关系   
    开封新区运粮河项目无论在建设规模、理念还是在运营方式上都处于探索创新阶段，其重要意义不言而喻。项目的成败不仅关系着开封新区的长远发展以及开封在中原经济区建设和郑汴一体化发展中的重要地位和作用，也关系着北大资源集团的长远发展以及作为城市运营商的成功转型。因此，无论是开封市政府还是北大资源集团，都在为项目能够顺利展开而努力，都在为转变城市发展方式、调结构、惠民生、促和谐积极寻找良策。但是，当前我国城镇化发展面临着土地紧缺、征地矛盾、产业发展等突出问题，解决这些问题，需要处理好以下三个方面的关系。
    城镇化与耕地保护的关系。当前，城镇化仍然在快速推进，新城市的建立和老城市的扩大都需要占用土地，客观上，城镇化发展与保护耕地之间存在一定的矛盾，解决矛盾的关键是土地的集约化利用。土地的集约化利用不但要从局部如某个城市或农村、某个地区或某块土地的角度来考虑，而且要从系统整体（整个国家）和长远发展的角度来考虑。其实，从城镇化人口、产业等生产要素集聚效应来看，城镇化发展能更好地集约用地和节约用地，能够提高全国整体的集约用地水平，实现确保耕地总量的动态平衡的目标，起到保护耕地的作用。从目前来看，城市建设用地占补平衡，推进土地开发整理和复垦，增加耕地有效面积，实现土地集约化利用等无疑是解决城镇化发展土地紧张的有效途径。按照“十二五”规划：工业化和城市化发展的同时，同步推进农业现代化和新农村建设。若把运粮河项目35平方公里涵盖进新农村建设的内容，实现农业的产业化，提高农村土地的利用率和效益，争取能得到省里和中央的支持。
    城镇化与征地拆迁的关系。城市运营还包含城市经营者和居住者的良性互动。近年来，随着城镇化进程的加速，越来越多的土地被征用、房屋被拆迁，随之而来的拆迁纠纷也不断增多，严重影响了社会安定与和谐社会的构建。2010年5月，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，《通知》指出：征地拆迁关系人民群众的切身利益，征地前要及时进行公告，征求群众意见；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，不得强行实施征地。要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，保护被征地农民的合法权益。运粮河项目涉及征地拆迁问题，在将约有15000居民的11个自然村变成社区的过程中，如何妥善安置被拆迁群众的住房，解决其就业、社会保障问题，加强村改居后的社区建设和社区管理，是关系新区建设和谐推进的重大问题。因此，在项目实施过程中，政府和企业要把握好两个核心要素：一是以人为本，和谐拆迁；二是坚持发展成果共享。这既符合科学发展观的理念，符合政府、企业、老百姓的共同利益，也符合该项目的核心理念。
    城镇化与产业发展的关系。从世界城市化发展规律来看，城市化的发展需要一定的产业支撑，否则，因产业的缺乏将导致“有城无产”的“空壳城市化”、失业及城市经济乏力等问题凸现。同时，城市化发展规律还证明了城市化在不同的阶段，支撑其发展的产业也不同。前工业文明时代，城市化处于发展的初级阶段。农业在社会经济生活中占据统治地位，并成为推动城镇和城市发展的主要动力；在工业革命的推动下，人类社会进入了机器生产时代，城市化也进入了中级发展阶段，工业革命的动力作用迅速加强，并成为这一时期城市发展的主要动力；从20世纪40年代开始至今，随着原子能、电子计算机、生物工程、互联网等高新技术的迅速发展和广泛引用，人类进入了一个全新的信息时代，世界城市化也进入了高级发展阶段。在城市发展的高级阶段，以信息技术和服务业为代表的第三产业逐渐成为推动城市化发展的主要动力。我国地域广阔，各地经济社会发展水平有着相对的发展差距，这也会导致各地城镇化水平、城镇化产业动力等方面的差异。开封市地处中原，在中部崛起和中原经济快速发展中，正处于产业结构调整升级的转型时期，开封新区引进拥有多种资源的北大资源集团来进行开发，也就意味着引进了方正集团现代 IT数字产业和北大资源集团住宅、教育、医疗、金融产品、物业管理等第三产业落户新区，从而规避城镇化发展中出现的有城无产、有产无城的“城市病”，协助政府解决城镇化发展中的民生问题，使城镇居民共享城镇化发展的成果，实现城市经济与社会的全面发展。
    总之，北大资源集团与开封市政府合作的开封新区运粮河项目是城镇化进程中城市政府与城市运营商合作的良好开端。一方面，企业运用自身的产业和资源优势积极投入城镇化建设，不仅增加了企业的经济效益和社会效益，也将培养出具有战略眼光的城市运营商；另一方面，通过企业参与的城市运营有利于城市产业结构的调整，实现城市资源的最佳优化配置，增强城市的核心竞争力，推动城市生活品质的提升。运粮河项目35平方公里的土地一级开发，预期用6—8年才能完成，期间会面临土地指标、基础设施建设、征地拆迁、利益分配等问题，为了城市运营项目的顺利完成，需要政府与企业在共同的目标下，建立良好的沟通和互动平台，共同解决城市运营中的问题，推进城镇化健康快速发展。
    （中央党校“城镇化发展与运营”课题组，执笔人：向春玲）

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