专家谈如何解决“住”的问题 周溯源

 中国人民在共产党的领导下，经过60多年的社会主义建设，特别是改革开放以来30余年的快速发展，现在吃穿问题，即温饱问题基本得到解决，日常用品和出行问题也解决得不错。虽然有一部分人尚未脱贫，至少有了低保。这是了不起的成就。关于住的状况，进步也很显著。但相对于衣、食、用、行来说，问题多一些，大城市尤其突出，成为焦点。
    困 境    
    说住房问题多，当然不能一概而论。首先，农民住房问题不大，大多住得宽敞、高大、亮堂，有的还带有庭院，可在院中种菜、养鸡、养猪，面积大者高达几百平方米，超过北京部长的住宅面积。农民住房的问题主要不在面积小，而在提高建筑质量、改进结构布局、改善周边环境、完善配套设施等。其次，乡镇、县城、地级市的居民，由于前些年可以自建房，有的单位能分房，即使买房，因房价不高而买得起，所以住得也不差。无房、少房、危房户并不多。
    问题突出的是省会城市、一线都市，如北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、南京、武汉、杭州等地。即使是在省会城市、一线都市，也不是所有人都紧张，仍然有相当多的人住得舒适，如福利分房较好的党政机关的公务员，部分效益好的国企职工，党政院校和大专院校的教师，部队机关干部，社会上一部分先富起来的人，等等。还有些家庭，子女或出国，或在外地读书、就业，成了“空巢”，住房也宽裕。
    困难的是大城市里的平民百姓，普通企业、事业单位职工，刚毕业的大学生、研究生，进城打工的农民等等。也就是说一部分是本城居民，一部分是外来流动人口。大城市居民，手上多少有点积蓄，但他们不像农民有宅基地可以自建房，也没有人组织他们集资建房。外来流动人口，在老家一般有住房，但房子带不动，也就成了新的无房户。不难看到如下困境：
    在棚户区的简易住宅里，在闹市的大杂院里，缺乏供水、排污、取暖设施，夏天漏雨，冬天漏风，巷道狭窄，环境脏乱差。在陈旧的筒子楼里，多家共厨房、共厕所，因拥挤而常闹纠纷。有的家庭三代同堂，老两口、小两口隔着帘子睡觉，生活别扭、尴尬。有的家里架双人床，有的在天花板上吊阁楼爬上爬下，有的挖地窖钻地洞，有的大学生制作蛋形公寓，有的用集装箱改成栖身之所，有的索性住在报废的破旧汽车里，等等。城市中的地下室、城乡结合部的棚户区，都成了农民工、打工仔、漂族的蜗居。住地下室者看不见蓝天和阳光，呼吸不到新鲜空气。恶劣的居住环境，导致休息不好，体质下降，疾病侵身，心情抑郁。
    不少大学生、硕士生、博士生毕业后一时找不到工作，在城里只得住蜗居、当蚁族、做鼠族。没有地方休息、看书，没有地方研究、创造，没有地方恋爱结婚！“念天地之悠悠，独怆然而涕下”……
    还有为数不少的专家学者、技术人员、艺术工作者、业务干部等，同样无力购房。局促的房间，既是卧室，又是办公室，也是书房、实验室。其居住环境同时是工作和科研环境。而他们是社会的精英和栋梁，是先进生产力的载体或推动者。住得很差，势必耗损他们的宝贵精力、健康和寿命，妨碍他们多出成果、快出成果、出好成果，拖了社会发展的后腿。即使是普通劳工，8小时外也需要在家里自修、盘点，提高自己，以适应社会的需要与竞争。如果想买书，家里却放不下一个书架；爱音乐，家里却摆不下一张琴；看电视，又影响孩子学习；心情不能不沉重……
    住房对人太重要了！自古道“宅者人之本”，“人因宅而立”，有“穴”（屋）才有“家”，有家才有正常生活。家是亲情的所在，避风的港湾，给力的基站。人生大部分时间是在家中度过。安居才能乐业。大诗人杜甫曾悲怆地呼号：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山……”戏剧《天仙配》中深情地唱道：“寒窑虽破能避风雨，夫妻恩爱苦也甜。”如果连寒窑也没有，怎避风雨？无处避风雨，何以恩爱？因此，住房是人生的基本需求；住得宽敞、舒适，是人类的本能追求。住房解决不好，不仅影响人的生活，而且影响人的发展，严重制约社会的进步。
    许多人因缺房而愁肠百结，因盼房而望眼欲穿……
    困 惑    
    困惑一：房价何其高！大城市的房价，动辄1万多元1平方米，2万多元比比皆是，3万元以上也不稀奇！一套房子少则100多万元，多则几百万元，平民的收入几辈子也买不起，即便是高级公务员、部长级干部，单凭工资收入也不敢问津。普通人东拼西凑加上借贷买下一套房子，立即成为房奴，必须终生还贷。然 而，鸟 儿 筑巢，半年足矣；蜜蜂建房，数月可成；小小兔子，也有三窟。人为万物之灵，解决自己的住房，何以反不如动物乎？
    当然，那些地段好、造价贵、品质优的商品房，只要有销路，价格高一些也无可厚非，问题是有那么多困难户缺少保障房、那么多中等收入者无法改善住房，而房价普遍那么高，使多数家庭只能望房兴叹，则令人费解了。
    困惑二：住房供地为何少？房价太高，是因地价太高；地价太高，是因供地不足；供地不足，是因要保住18亿亩耕地红线！然而，18亿亩耕地不过120万平方公里，占大陆陆地总面积960万平方公里的 12.5%（全国陆地总面积964.3275万平方公里，减去台港澳合计3.7125万平方公里，大陆有960.615万平方公里），何至于影响住房用地？反过来说，解决住房问题，也不至于突破这条红线。充其量按人均住房100平方米计算，大陆13.4亿人口也不过1340亿平方米，折合13.4万平方公里。（如果按每栋房子盖6层，就得再除以 6，而楼与楼之间的间隔大约几倍于楼房的地基面积，两下相抵，仍然是13.4万平方公里）相当于大陆陆地总面积的1.39%。两者相加，也不过总面积的13.89%，只占很小的份额。而且建房并非都要用耕地，荒山、荒坡、荒地均可建房。
    粮食生产也一样。随着我国人民食品结构的改善，主食的比例在减少，副食的比例在提高。许多副食的生产并不占耕地，而是在山上、林间、水中、草原上、海洋里，有的也可在车间里。多发展副食，可大大节省粮食耕地。
    由此可见，土地并不紧张。说土地不够，是一个误区，是自己吓自己，是因为我们经营不善。中国人有足够的土地和空间建设必要的住房，建设美好的家园。人均国土面积比我们小得多而吃饭、住房都解决得比较好的国家并不鲜见。如果 960万平方公里国土，只能解决13.4亿人的吃穿问题，而不能解决好住的问题，或者为了解决好住的问题，就不能解决好吃穿问题，只能说明这个民族没有能力，没有智慧。然而，中华民族却历来是有能力有智慧的！但是，有能力有智慧者，也必须提防陷入误区，作茧自缚。
    据中国房地产测评中心2009年提供的数据显示，目前十大房地产企业的土地储备总量超过3亿平方米，可供各自开发七八年，甚至十年以上。1998—2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有40%囤积在开发商手中。这样一来，更加剧了住房用地的紧张。
    城里房价太高，农民工在城里买不起房子，势必在农村老家盖房子，而在农村盖房子，必然占地更多。如同交通，农村建房就像开小车，一辆车只能坐三四人，城里建房就像开公交车，一辆车能坐几十人，占地相差几十倍。这是因为村庄往往缺少规划，或者有规划但执行不严，导致建房无序，滥占耕地。有的村民竞相攀比，争风水，抢地边，院子越圈越大，有的占地多达1亩多。又因农民建房以平房庭院和低层居多，不可能向高空发展，占地很多却建房很少。一亩地在城里能盖一栋大楼，解决 100户的住房，在农村只能盖一两家民居，严重浪费地基。所以，城里房价愈高，农村失地愈多。而农民工在城里买不起房、租不起房，势必阻碍农民融入城市，阻碍工业化、城市化进程。那么，中国将长期停留在农业国位置。
    困惑三：卖地财政为了啥？高房价的根源在地价高，地价高的根源在“土地财政”。据财政部公布，2009年全国地方财政收入为32581亿元；据国土部公布，2009年全国土地出让金为15910.2亿元，相当于地方财政收入的一半。2010年增长到65.9%，北京则接近70%。卖地成为地方财政收入的重要来源。由此可知，推动房价上涨不仅有开发商一只手，还有地方政府一只手。据统计，北京的商品房均价已达每平方米22310元，而实际成本内行人认为不过 3000元左右（不含地价），可见利润之高。
    地方政府为了解决财政困难，增加财政收入，当然需要从土地出让金中得到一部分资金。而增加财政收入，本是为了发展公益事业，让民众生活幸福。如果卖地财政却使民众买不起房、租不起房，试问：增加财政收入岂不是南辕北辙么？退一步讲，百姓的温饱问题、住房问题解决了，即使财政收入低一点，又有何妨？藏富于民，“百姓足，君孰与不足”？
    出 路    
    遇到困境，出现困惑，不必悲观，我们“穷则思变”。在科学发展观看来，办法总比困难多。既要解决住房问题，又要保持足量耕地，笔者经过深思熟虑，谨提出以下方略，供执政者参考。
    遏制投资性炒房，充分利用已有住房。据专家测算，目前全国大约有 3000万套闲置房，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%，其中相当一部分是炒房形成的。这是一种严重的社会不公，也是一种巨大的资源浪费。要改变这种“一边是无房可住，一边是有房闲置”的不合理现象，必须遏制炒房行为。最有效的办法是征收房地产税。要区分消费性需求和投资性需求、生存性需求和享受性需求，实行差别税率。对二套以上住宅，按面积兼按套数实行累进制税率，对商品房长期闲置者征收闲置税。不管住存量这一头，盖房再多，困难者仍无房可住。
    由于炒房哄抬起来的高房价，由于高房价形成的高收入，对炒房者个人来说，暂时是真实的财富，但对整个国家而言，则是虚幻的泡沫，随时可能破灭，导致金融危机。一旦出现金融危机，炒房者手中的财富也就随之缩水，金光闪闪的钞票也就黯然失色了，接下来全民一起品尝金融危机的苦果。国际上已有前车之覆，殷鉴不远。而遏制投资性炒房，则可以使虚高的房价回归真实的价值，防止形成房地产泡沫经济。
    无疑，征收房产税势必影响一部分人的暂时利益，但这对解决大多数人的住房有利，对社会和谐稳定有利，对国家经济发展有利，最终对全体公民有利。2011年1月28日，重庆市、上海市同时开始向个人征收房产税，希望能取得好的效果。房屋不得投资，不得闲置，多要何益？有钱人不能多买房，房价也就炒不上去。如能促使3000万套闲置房都用起来，可解决1亿多人的居住问题，可迅速降低房价，大大缓解住房紧张。
    加大住房用地供应量，多建住房。土地供应是建房的基础和前提。在住房用地供应上，人民政府必须从土地的人民属性出发，为全体公民、尤其是绝大多数普通民众着想，而不是为少数人赚取超额利润创造条件提供便利。应按照保障民众基本住房的需要，在近期内大幅度增加住房用地的供应量。廉租房、经济房、限价房、公租房用地，政府实行零地价或低地价。目的是使困难者能租得起房，买得起房，住得上房，使民众的住房有所改善。
    令人意想不到的是，国土资源部的最新统计表明，包括 2010年出让的住宅用地在内，还有近32万公顷尚未开发，相当于近5年住宅供应用地的总和，其中保障房建设用地约占到了13%―14%。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率 1.5、每套住房90平方米计算，可增加5300多万套住宅。按人均30平方米计算，可解决1亿多人的住房问题。（人民日报2010年10月28日《民生周刊》版）
    大城市缺房者很大一部分是流动人口，而流动人口并非都要在城里扎根落户，故以租住为宜，一来可以减少开支，二来便于流动。所以，在新建保障房中，应加大廉租房的比例。虽然廉租房的投入资金回笼很慢，但政府责无旁贷。
    大力发展中小城市。要解决大城市的拥挤，必须眼光向外。在国家的宏观规划中，应大力发展中小城市、边远城市，加大那里的住房建设，实现人口的合理布局。要从大城市分出一些大机关、大工程、大项目、大专院校。这样，既避免人口过度集中于首都北京以及中部、东南部发达的大城市，又利于推进各地的城市化建设，有利于生产力的合理布局，形成 东、西、南、北、中均衡发展的战略格局。新疆石河子过去是不毛之地，经过几十年的建设现在成为风景优美的宜居城市，赢得联合国的认可，为城市发展布局提供了成功的范例。中小城市、边远城市发展起来后，大城市的人口负担、住宅压力也就随之减轻，房价随之降低。
    由于科学技术、交通条件、物流设施、网络通信的发展，地球变“小”了，世界变“平”了，中心与边远的界限渐渐缩小并趋于消失。一个地方，可能是边缘，也可能是中心。也就是说，如今发展中小城市、边远城市，不仅在理论上成立，而且在实践上可行。
    大城市周围多建“卫星城”。北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、南京、福州等接近或超过千万人口的大城市，虽然拥挤不堪，却又是繁华之都，具有就业机会多、发展平台大、工资水平高、医疗教育强、公共设施好等优势，虽然房价高、住房难，人们还是削尖脑袋往里挤。那么，我们要换个思路，不必像摊煎饼式地发展大城市，可在大城市的周边多建“卫星城”。城市内密不透风，城市外海阔天空。例如北京的昌平、密云、平谷、顺义、怀柔、通州、大兴、延庆、房山等郊区有的是地方，通过提升面向中心城区的综合服务和人口疏散功能，建成综合性新城。新城与中心城市的交通问题，可以通过建地铁、轻轨、高速路来解决，实现半小时或一小时城市圈，做到大城市、卫星城同步发展，资源共享，使居民感觉在卫星城与大城市生活相当，小城的“低碳环保、绿色生态”，甚至比大城市更宜居、更舒适。
    要完成工业化潮流下的农村人口向城镇转移，只有多建中小城市。集约利用国土空间，组建城市带、城市群，一揽子解决众多问题，也有利于消除城乡差别、工农差别。
    扩大农田复耕面积。既要保证住房用地，又要保证耕地面积，就必须节约和开源并举，扩大农田复耕面积是重要途径。目前，我国农村住房一般有庭院，占地面积大。在广袤土地上的农村旧房改造中，扩大复耕面积有巨大潜力。在农村新民居建设中，抓好土地资源整合，适时将旧村改造置换出来的土地复耕为良田，必能大大增加耕地面积，弥补增建新城占用的土地。
    同时，要充分利用现有耕地。由于种田收入比不上打工收入，所以许多农田原来种三季的变成了种两季，种两季的变成了种一季，有的甚至抛荒。2007年湖南省土地抛荒面积占耕地面积的比例达10%以上。（《经济观察报》2011年5月9日第14版）务必调整政策，鼓励一部分农民精心种田。集约经营的亩产量数倍于粗放经营的亩产量。
    根据中国社科院农村发展研究所研究员党国英等专家在全国数省 30多个行政村的抽样实地调查，农村宅基地的利用率很低，有的不足50%。按照他们的匡算，村庄空置面积超过 1亿亩，相当于全国耕地总量的1/18。这里的“黑洞”何其大！如果一方面为拼命保耕地而限制住房用地的划拨，一方面保住的耕地又大量浪费，这显然不符合科学发展观的要求。重庆市发明的“地票”制度，有效地解决了农村土地的大量闲置和城市建设用地不足的矛盾，不失为一个智慧的思路。
    拓展空间，增加面积。盖房并非都要占耕地，有些山地、荒地、滩地稍加平整开发，也可建房。完全可以有计划地安排一些住房建在非耕地上。从平面思维即可节省耕地。如果立体思维，更可以拓展空间。例如向地下发展，建地下仓储、停车场、图书馆、餐厅、通道、活动室、休闲娱乐健身场所等等。还可以多建高层楼房，向空中要面积。荒地、山地、滩地怎样变成有用之地？修路即可。路通到哪里，人就活动到那里，那里就变样，无用变有用，价值就提升。荒漠变绿洲，荒坡变良田，荒地起高楼，荒村变都市……这样的成功范例，中外比比皆是。
    千百年来，神州大地上有多少土地在闲置？在沉睡？在等待开发与利用！今天仍然是这样。
    坚持群众路线，依靠群众力量。我们党之所以能够从小到大、由弱变强，克服无数困难，取得辉煌成就，最主要的原因就是代表人民利益，走群众路线。群众路线是我们党的根本工作路线。解决住房困难也要走群众路线，以天下之力，办天下之事。要相信各级党政组织、相信人民群众有无限的创造力。确定大的原则，然后放开手脚干。允许不同地方、不同行业、不同单位根据自身特点，创造解决住房的模式，因地制宜，不拘一格，殊途同归。将民众的住房状况纳入政绩考核体系，如同将GDP、环保、计划生育等作为政绩考核指标一样，各种妙法就会随之产生。
    在周密的宏观计划下，提供零地价或低地价土地，支持各单位、村集体集资建房是一条捷径。单位小者可以多家合作共建。集资建房有许多好处：一是有规划、集约化，提高土地、建材、设施利用率，避免浪费；二是省掉了中间环节，不赚利润，房价即成本价，价位低，买得起；三是既调动了个体积极性，又发挥了集体组织的优越性，团结力量大。融资易，周期短，见效快。千万个集体齐上阵，远比由政府一家承建，资金多得多，速度快得多，效果好得多。还可以建立住宅合作社，打破开发商的垄断局面。
    为了群众，依靠群众，组织起来，团结合作，这正是社会主义的优越性所在，是外国人羡慕的中国道路的特色所在！
    政府建保障房应当长远考虑。城市住房紧张不是三五年、十来年的事，也不是建设3600万套保障房就能完全解决问题。截至2010年，我国城市人口已达6.66亿，城市化率达到 49.68%。如按发达国家的标准达到80%左右，我国还有 30%的距离。按城市化率每提高 1个百分点，吸纳 1400万农民进城，那么还将有几亿人离开农村，进城租房、买房，然后融入城市。我们需要几十年时间才能完成这个历史性转移。另外，随着经济的发展，人民生活水准的提高，国家进入发达社会，老百姓3口之家的住房（哪怕是两口之家），不可能停留在 40平方米、50平方米，会逐步过渡到 80平方米、90平方米或更大。城市住房在相当长的时期内是短缺的。那么，现在的保障房政策应当从长计议，遵循公平原则、再生产原则、可持续原则。租也好，买也好，既要考虑公民能够承受，又要考虑资金能够及时回笼，而不能简单地回到福利分房的时代。
    1998年开始实行住房体制改革，当年人均住房是9.3平方米，经过12年的推进，截至2009年底，农村人均住房达33.6平方米，城市人均接近30平方米，发展到今年年初，城镇人均住房已经超过30平方米，并且在住房质量、住房成套率、配套设施、居住环境等方面大为改观。实践证明，住房市场改革是符合社会主义市场经济要求的，方向是正确的，成就是显著的，可以明显地看到市场机制发挥出了巨大的作用，虽然近年来出现了弊端，但可以调控和改进，使之健康发展。现在的保障房如果改为由政府包起来的办法，则是市场原则的倒退，会造成新的不公平，甚至滋生新的腐败领域，出现开着宝马住经济适用房的奇怪现象，而且加重政府的负担。老百姓反对的是天价房价，并不反对合理的房价。普通人买一套经济适用房或限价房，用20年左右的时间能够还清房款（特殊困难者可给予补贴），用 1/5左右的收入交纳一套公租房房租，是符合社会主义原则的，也是符合国际惯例的，同时有利于激励人们努力工作增加收入，老百姓是能够接受的。因此，在提供福利保障房时，坚持市场改革的方向，按补充市场的思路来建，而不是按替代市场的思路来建，就会减轻政府的压力，加快总体解决住房的速度，促进整个经济的良性发展。
    房价问题不是单纯的经济问题，事关国家的发展全局与社会的和谐稳定，必须以只争朝夕的精神抓好。自2005年以来，国务院和相关部委共出台了14项房地产文件，用力甚多，希望降低房价，但未能如愿。如果房价继续陷入“逢调必涨，越调越涨”的怪圈，矛盾可能走向激化。解决民众住房是政府的天职，是当务之急的民心工程，如今务必“锥处囊中，立见其锋”，采取断然措施，以收立竿见影之效！
    只要按照科学发展观去做，事情并不是那么难。
    笔者坚信党和政府有能力领导人民群众解决住的问题，就像成功解决 13亿人民的温饱一样。全面实现 13亿人民的安居而乐业，我们的小康社会就会加速前进，就会充满阳光！
    （作者系中国社会科学院中国社会科学网总编辑）