全国政协经济委员会副主任李德水：促进房地产市场平稳健康发展需要解决的几个认识问

　我国住房制度改革十几年来，房地产业获得了蓬勃的发展。这对改善民生、拉动经济发展作出了重大贡献。去年年底到今年一季度，部分城市出现了房价上涨过快的现象，引起了社会的强烈反响。为促进房地产市场平稳健康发展，今年1月7日和4月17日国务院相继发了两个重要通知。这是完全必要和非常及时的，并已经有效地遏制了房价过快上涨的势头。上半年，我国房地产开发投资同比增长38.1%，其中商品住宅投资增长34.4%，6月份房地产开发投资比上月增长46.3%；上半年全国商品房销售面积同比增长15.4%，其中商品住宅销售面积增长12.7%，商业营业用房增长41.6%。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.3%。可见，几个月来我国房地产开发建设和销售还比较活跃，总体是正常的。但在部分一线城市，房屋销售量下降较多，市场上存在等待观望心理，不少人对房地产市场的下一步发展趋势看不太清楚。我认为，为促进我国房地产市场平稳健康发展必须解决几个认识上的问题。

 

　　一、“住有所居”还是“居者有其屋”？

 

　　党的十七大提出“住有所居”，意即要让每个人都能有房子住；而不是“居者有其屋”，就是说并非强调每个人都要拥有自己所有权的住房。美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》，提出在社区多盖房子卖给低收入的人，当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。从2001年以后大力发展房地产业，直至这场金融危机爆发之前，这一比率才提高到68%。提高这4.7个百分点付出了极其沉重的代价。尽管美国产生这场百年一遇的金融危机原因非常复杂，但毕竟是从次级房贷泡沫破灭引发的。我国当前人均GDP只有美国的十四分之一，要实现“居者有其屋”、人人都要拥有所有权的住房实在是为时尚早。

 

　　二、用“一条腿”走路还是“两条腿”走路好？

 

　　解决我国居民住房问题究竟该走什么路子，是用“一条腿”走还是“两条腿”走？在住房制度改革之前，城市居民从普通老百姓到高级干部都不买房，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公租制度。房改以后，除了极少量廉租房以外（目前，保障性住房的投资额只占整个房地产投资的约3%），几乎都实行了商品房制度，基本上是通过市场购买商品房来解决新的住房需求。但实践似乎已经证明，完全依靠市场调节的商品房制度难以解决实际需求，因为有相当一部中低收入群体、年轻人是买不起商品房的，住房公积金需要积攒许多年后才能排上一点用场。所以，先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段，实行商品房和公租房两种制度共存，用“两条腿”走路是必然的选择。今年6月国务院召开了公共租赁住房工作会议，全面部署了加快发展公共租赁住房的工作，有着十分重大的意义。这是对我国住房制度的一个重要补充和完善。城市中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员等既不符合廉租房或经济适用房保障条件，又缺乏通过市场购买住房的能力，被称为“夹心层”。他们居住条件普遍较差，是最需要社会关注的群体。发展公共租赁住房就可以为他们提供有力的保障。将来永远都会有新的“夹心层”群体不断出现，实行商品房和公租房两种制度共存是长期的方向；先住公租房，条件成熟后再买商品房，分两步走也是这部分居民解决住房问题的正常规律。

 

　　三、房价只会上升不会下降吗？

 

　　去年底和今年初社会上流传着这样一种观点，中国的房价在今后相当长时间内只会上升不会下降，其理由是我国居民对住房需求的潜力很大，而用于房地产建设的土地减少是刚性的。但市场经济的基本规律告诉我们，某种商品的价格远远高过它的实际价值就会形成泡沫，而泡沫总是会破灭的，吹得越大破灭时损失就越惨重。英国《金融时报》有篇文章指出，在这场金融危机中，令银行遭受重创的是一场押注于美国住宅与地产价格只涨不落的豪赌，监管机构、银行家和国会都曾自欺欺人地认为，地产价格只会越来越高。每个人都有权居有其所，即使他们信用很差或毫无信用——这就是美国梦的版本之一。美国的教训难道还不值得我们深思和警醒吗？

 

　　四、发展房地产是单纯为了投资还是以真正居住消费为主？

 

　　这个问题关系到我国房地产业的发展方向。房地产市场的核心问题是社会问题，不是经济问题，甚至是一个要建设什么样的社会的问题。发展房地产市场的根本目的是解决广大居民的居住问题，而不应该推行把房地产作为投资品为主的发展模式。房地产的恶性市场化必将成为引发诸多社会矛盾的根源。但同时也不能完全排斥投资行为，如果没有投资行为也就没有什么房地产市场可言了，关键是要把握好度。在这方面要实行制度化，甚至要有相应的法律保障。

 

　　五、要全面准确地理解、坚定不移地执行国务院通知精神

 

　　《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从标题上就鲜明地指出，首先是要促进房地产市场平稳健康发展，并针对当时部分城市房价过快上涨的突出问题，采取了相应的调控措施。这两个文件都强调加强保障性住房和普通商品房的有效供给，合理引导住房消费，抑制不合理的住房需求，这是完全正确的，根本不存在要打压房地产市场发展的意思。日本、美国这样工业化高度发达的国家，都在房地产问题上栽了大跟头，有过惨痛的教训。我们中国决不可以重犯这样的错误。目前市场上存在某种等待观望的心理，时而还出现一些要改变通知精神的传闻，寄望出现强劲反弹，等待时机猛炒一把，并直接影响股市的波动。这种想法很不现实，此类传闻毫无根据。如果房价上涨过快的势头不能得到有效遏制，房地产市场的泡沫任其膨胀下去，一旦破灭必然对我国经济发展和社会稳定造成巨大的破坏性。这涉及全中国人民的根本利益；如果中国经济出了问题对世界经济的影响也不可低估。这就是大局。我理解，这也是国务院两个通知特别是4月17日通知出台的重大背景。所以，必须坚持正确的调控方向不动摇，对房地产市场的调控政策决不能半途而废。如果说以后会有什么改变，那只会是政策更加完善，调控更加有效。尽管要完全理顺各个方面的利益关系尚需一些时日，是一个艰难的过程，但并不存在什么高深莫测的理论，只要下决心认真去做就没有办不好的事情。我国房地产市场管理体制改革的各项政策设计（包括房产税），其根本出发点和最终归宿必然是保护最广大人民的切身利益，并带来更多福祉，而决不会是给大家普遍增加负担。对此，要有一个客观的分析，对绝大多数居民而言是完全不用担心的。市场上还有一种误解是，期待着政府把房价大幅度降下来。这种想法也是有偏颇的。4月17日的通知明确指出是要坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，并没有要求房价必须大幅度下降。政府对房地产市场的调控主要是从宏观上把握大局，从政策上加以引导，政府从来没有对房地产市场具体定价的职能。因此，房地产市场方方面面的主体都要从当前的宏观经济环境和现实的市场情况出发，深刻领会国务院两个通知的精神，增强理性化的思维，减少盲目性，共同努力，促进我国房地产市场平稳健康发展。

    （作者系全国政协经济委员会副主任 该文为作者7月20日在中国国际经济交流中心《经济每月谈》上的发言）