2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米比增6.4%

今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。不过，针对目前市场关心的住房“空置率”，国家统计局并未公布。

　　数据显示，2005年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势，但是在增长率上，2006和2007年处于负增长，而2008年末商品房待售面积增幅最多。分年度看，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%；2006年末为14550万平方米，同比下降0.9%；2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%；2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%；2009年末为19947万平方米，同比增长7.1%。

　　国家统计局同时公布了这些指标的来源和方法。统计调查对象是具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位，也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。截至6月末，符合填报要求的房地产开发企业(单位)为80522家。采用全面调查方法，由所有符合填报要求的房地产开发企业(单位)在统计制度规定时间内上报所在区(县)统计局，然后逐级汇总。

　　国家统计局目前并未公布住房空置面积，只在其定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，能够查到商品房空置面积分类指数的变化情况，但并没有具体的空置面积数。一位接近国家统计局的人士透露，由于这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，因此这一数字早就不对外公布了。

　　■专家说法

　　待售面积不等于空置面积

　　国家统计局专家表示，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空置率是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，不便用商品房待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

楼市新政百日之际，住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林接受了采访。就新政出台的目的，百天后的效果以及新政执行期限等问题进行了解答。对于物业税等敏感话题，王珏林也予以正面回应。

　　房价从高涨到停滞松动

　　问：房地产调控新政已经执行百天，能否说新政策已经出现效果？ 

　　王珏林：有效果。如果没有政策调控，想一想，房价现在会是什么水平？还得往上走，像洪水似的。有了政策，房价最起码从高位、高涨到停滞，现在向下松动，停下来就是成果。地价相比去年和今年年初的情况也完全不一样，开发商积极性减少。同时，囤地、囤房、销售不公平、竞争不公平、二手房交易不公平的问题开始调整。保障性住房建设也加快步伐，进而全方位地调整市场结构。 

　　调控政策不会是只调控房价，阶段性成果也不是最终的目标，应该说，调控效果刚刚开始显现。现在市场供应量还远远不足，而且价格降得不理想。这次调控主要是抑制房价过快上涨，但最终还是要全方位调控，不是单纯调房价，要从制度上完善，从供应上解决问题。目前房价已经有所表现，但大家还不认可，所以市场销售量下降比较快，正在观望。

　　暂不具有大幅降价条件

　　问：到年底是否会出现大面积的降价？

　　王珏林：大面积降价，要看怎么理解。如果说，出现大部分开发企业让利打折的局面，我个人认为是可能的。但要是说会不会大幅度降价？目前还看不出来，也不可能。因为不仅市场供应量，还有企业条件都不符合大幅度降价的条件。 

　　目前的降价都是微调，好地段不降还在升。不得不承认房地产企业资金确实很充裕，开发企业不做赔本买卖。另外，每个企业的房子并不多，房子卖一半就盈利了，他们没有必要大幅降价出售。最重要的是，大幅度降价出售，也是不健康的，一下降价50%，那是不可能的。出现这种情况的话，各种矛盾就都出来了。

　　加大供应量才能抑房价

　　问：您认为此次政策希望房价降多少？有目标吗？ 

　　王珏林：不要以降多少为标准，要以房地产调控新政的要求执行到位为标准，执行到位了，这个市场会更理性。现在市场还不理性，还没有解决这个问题。消费者对政策还有很大期望，开发商、相关部门和政府都在观望。很多人预测降多少，那都是推理，谁说了也不算。 

　　房价是衡量调控最大的效果，降多少是效果呢？房价的构成太复杂了，北京出台了最严厉的政策，但供应量不足，也不行。平抑房价是双方面的，要两条腿走路。只靠政策也是不行的，供应量不足，价格下调的幅度就不大。北京最大的问题是要赶紧加大供应量。目前，北京住宅库存量有9万多套，其实还是很少。

　　税费调整不会增居民负担

　　问：外界一直盛传要征收物业税，但总是闻其声，不见其响。目前进展到什么阶段？

　　王珏林：税的问题确实在做准备、做试点。不过各种税费不能重复，要合理，要保护大多数人利益，不是为了收税而收税，不能再增加居民负担。 

　　房价不是一个税就能调整的，不能看得太神，也不能看得太轻，其实税种应该有，只是我们还没有，早晚会有，目的就是建立法制管理市场。例如你的房子空置不用，可收取占有资源税，你不用就得缴税。市场中不合理的情况可以依靠税收手段调整，不过一定得合理，你空置50平方米的房子，另一个人住着500平方米的房子，收50平方米空置房子的税，不收500平方米房产的税，这样也不合理。 

　　其次，房地产本身就有很多税，不能叠加收税，那最后怎么计算？要在市场上解决啥问题？这才是收税最基本的出发点。

　数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。

　　国家统计局称，上述指标的统计调查对象是指具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位，也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。截止到6月末，符合填报要求的房地产开发企业(单位)为80522家。

　　中国房地产学会副会长陈国强告诉《经济参考报》记者，如果以去年全国商品房8 .5亿平方米来对比，近2亿的商品房待售面积不是一个很大的数字。目前，光北京市就有9万套的存量房，如果以每套100平方米计算，也有900万平方米。

　　“今年上半年，全国商品房销售面积还是增长的，达到15%的增幅，所以对于开发商而言，这一数字不算严重，风险可控。就下半年而言，开发商的销售压力会大一点，但全年的销售面积相信仍然不会少于7亿平方米。”陈国强说。

　　值得注意的是，统计显示，截至2009年末，全国商品房待售面积为19947万 平 方 米 ， 与 今 年6月 末19182万平方米的待售面积十分接近，并且有所减少。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产开发商有一定的库存应该说是很正常的，因为盖好的房子不可能一下子就卖光。不过，商品房待售面积跟住房空置面积是两码事。

　　对此，国家统计局也回应称，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

　　“与公布商品房待售面积相比，更重要的是了解一下老百姓手里有多少空置房，比如没有卖掉的或者没有租掉的。媒体热炒的6540万套空置房是绝对不靠谱的。”顾云昌说。

　　事实上，有关空置房的争论已有一段时间，早在今年三月份，有媒体报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这一数据事后被证实为假消息。

　　此次，国家统计局虽然公布了商品房待售面积情况，但并未给出空置房和空置率的具体数据。

　　国家统计局称，国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　“住房普查早就应该做了。80年代的时候，我国做过一次住房普查，但此后20多年一直未做新的住房普查。如果我们对国民的住房情况都不了解的话，那又该如何出台调控措施呢？比如说房产税。”陈国强说。