——对新余经济开发区园区土地的利用和管理的思考
新余经济开发区成立于2002年，规划控制面积为13.33km2，是经国家发改委核准，江西省人民政府批准成立的省级开发区，按照“开发立区，工业强区、经营活区”的工作思路 ，倾力打造多功能、现代化工业新城区。
前几年，开发区在省市发改、国土、规划等部门的大力支持下，开发区园区土地的利用和管理工作取得了一定的成绩，土地的供需基本达到平衡。但是近年来，国家实行了宏观调控，在银根紧缩的基础上又实行了严格的从紧的土地政策，使得土地供应越来越成为制约开发区经济发展的瓶颈。针对开发区目前园区土地规划急待完善，土地利用较粗放，土地产出效益较低，闲置土地较多，利用和管理土地的手段和方法有待提高等基本情况，为提升开发区园区土地的利用和管理水平，特提出如下思考意见：
一、以科学发展观为指导，科学、合理地制定开发区园区土地的各项规划
开发区规划是建设开发区和管理开发区的基本依据，是保证开发区土地合理利用和开发区经营活动协调进行的前提和基础。因此，新余经济开发区应尽快做好和完善三个“规划”。
一是开发区园区产业规划。在做产业规划时需紧紧围绕开发区自身的经济、社会、资源环境和产业优势明确发展的目标和发展方向。如：针对开发区的光伏产业的巨大潜力，努力做好光伏产业以及相连的光伏产业链的产业规划。如：把赛维LDK、中材钳锅、台湾昇阳、天能电力、南兴研磨等光伏产业以及金属压延、新材料等产业进行集聚和土地的合理配置。
二是做好开发区园区土地的控制性规划。根据开发区的地位、功能、作用和发展方向来科学、合理地制定开发区的控规，合理确定土地利用的方向、结构和布局中，统筹安排各区域土地的用途确保开发区经济发展的需要。要尽快制订一个能满足开发区经济发展需要的中近期的控制性规划。
三是要尽快修正开发区的土地利用总体规划。目前，开发区可供建设的留用地寥寥无几，大部分属于农用地，且还有不少的基本农田。按国家政策，这些土地都不得作为建设用地，这样，使得开发区的许多新上项目无法合理配置土地。如赛维硅料项目用地中有一块约50亩基本农田无法审批供地，最后只有拐弯退让。因此，开发区应抓住全国第二次土地利用总体规划修编的机会，要千方百计把沪瑞高速公路两侧，老水马线两侧约7万亩的土地修编作为开发区的建设预留地。这样，才能满足赛维LDK等光伏产业的用地需求。
二、以追求土地产出效益最大化为目标，提高用地门槛，提高土地利用率
集约高效利用土地，提高单位面积产出，对土地供应紧张的开发区来说，尤其显得非常重要。聚集产业，培育企业要最大限度提高单位面积的利用效率，把用地数量和投资强度、科技含量，土地产业率优先综合考虑，从招商的源头入手，吸引占地少、技术含量高，附加值高的项目。同时要严格制定合理的入园标准。防止乱招商、滥招商，招而不建、占而不用。因此，开发区要紧紧围绕节约集约用地做文章。
1、要明确进园区项目的要求。要规定进园区项目必须符合国家产业政策，鼓励引进大型骨干项目，高新技术项目，光伏产业链项目等。禁止粗放型，技术落后，污染环境的国家禁止或限制产业项目进园区落户。
2、规定进园区项目投入产业标准。进园区企业单位面积固定资产投资额原则上必须达到80万元/亩以上，项目建成投产后年销售收入原则上达到100万元/亩。年上交税原则上达到3万元/亩。
3、限定项目建设进度。所有项目进园区在签订招商合同中均应约定开工时间、开工面积，竣工时间、空闲土地的处置意见等。
4、界定科学用地的定额标准。进园区的项目必须按照开发区总体规则的要求，进行设计和建设，行政办公及生活设施面积不得超过工业项目用地总面积的7%，厂区容积率必须达到0.8以上，建筑系数不得低于30%，厂区绿化率在20%以内，轻工企业厂房原则上不少于二层，重工企业提倡建二层以上厂房。
三、盘活存量建设用地，减轻增量扩张需求后劲
目前，开发区由于省、市两级下达的年度用地指标十分紧张，一方面用地矛盾日益突出，许多工业项目和三产业项目由于用地指标紧张而无法落户和建设；另一方面，园区内又存在不少的企业征而不用，圈而不建。不少土地被闲置，且低效利用，严重违背了国家的土地政策，制约了开发区的发展。目前，开发区已经成立了清理整顿领导小组，下发了限期开工建设的通知书。到目前为止已收回闲置土地1000多亩，并已供给了新上工业和三产业项目用地800多亩，尚有近2000亩的闲置土地急待收回，该项工作正在协调请求市国土局的支持。并计划在限定时间内对尚未开工建设的闲置土地，不仅要按国家的政策收取土地闲置费和土地使用税，而且还要无条件收回，收回的土地重新组织招商。
四、发挥重大产业的优势，争取更多的用地指标
由于省政府在下达年度计划用地指标中每年扣留了全省30%的用地指标专门供给省内的重大产业项目用地，因此，开发区应发挥已引进的重大产业项目优势，向省政府争取更多的计划用地指标。例如：赛维硅料、硅片，中材坩埚，新华股份扩建，台湾昇阳、力德风能，华电膨胀螺杆、天能电力，南兴研磨等项目，通过省发改委和省国土厅的合议评审立项，争取省重大产业项目的立项，这样完全有可能争取4000-6000亩的用地指标。从而可以大大地缓解开发区工业用地的供求矛盾。
五、科学管理园区土地，发挥园区土地优势的最大化
一是依法严格管理园区土地。严格执行园区土地出让实行招投标制度，严格控制低价出让土地，减少并杜绝工业项目配备商住用地的做法，建立合理的地价体系。
二是充分利用园区土地资源。一方面可根据市场行情，采取饥饿疗法适时向社会公开出让一部分商住用地，从而获得资金，以解决开发区资金紧张的矛盾。另一方面可以借用市土地储备中心这个平台，用园区内的土地向商业银行贷款，以解决开发区融资难的问题。
三是利用全国第二轮土地利用规划修编及全国第二次土地调查的机会。在政策许可的范围内争取更多的建设用地预留地、非耕地和未利用地地类的核定，用足用活相关土地政策；这样，报批土地时可以少交可观的报批规费，从而降低报批土地的成本。
四是搞好土地整理项目。根据国家政策规定：凡是通过土地整理项目新增加的耕地面积可以折抵60%的建设项目占用耕地的补偿指标。因此，结合水西镇土地整理项目工作、盘活和整合村庄居民点用地，以增加更多的耕地面积，实现耕地占补平衡，以换取更多的建设用地指标，从而降低报批土地规费。今年开发区已成功争取到了全省最大的国家投资的土地整理项目，土地整理面积约3万亩，国家投资额约3500万元。
五是在土地运作方面创造一个良好的工作环境。要继续争取举全市之力支持和帮助开发区的建设，特别是要争取市发改、国土、规划、环保、林业等部门对开发区土地报批及运作过程中的大力支持和政策倾斜，从而把开发区园区土地利用的更好，管理得更科学。
（作者系市经济开发区副调研员）
责任编辑：徐 斌
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