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标题: 怎样看当前房地产形势 [打印本页]

作者: 学习时报摘记 时间: 2014-6-30 23:17
标题: 怎样看当前房地产形势
      中国的房地产市场的确到了关键点。但从今后的趋势分析，城镇化的目标预期和全面建成小康社会的发展要求将会为房地产业的总需求打下坚实基础，总需求与总供给的关系仍然是需求大于供给。可以概括地说，确保10年左右的房地产市场企稳，房价处于温和上涨是可能的。其中一线城市和部分二线城市由于传导末梢效应会延迟更长时间，甚至还有可能出现若调控不力而过快过猛上涨情况，而部分三、四线城市则可能提前遭遇供给大于需求而陷入长期的下行压力。

      审慎看待几对关系

　　房地产业与宏观经济的关系。中国的经济总量与基本建设投资规模具有正相关性，而基建投资规模与房地产业投资规模亦具有正相关性，这种逻辑关系非常显著。2013年GDP总量56.88万亿，基建投资规模约占31.4%，其中房地产业投资约占15.1%（全年竣工房地产面积10.14亿平方米，全年销售房地产面积13.06亿平方米）。
　　房地产市场特征及市场主体关系。中国的市场经济具有从计划经济向市场经济过渡中的市场特征。确切地说房地产市场始终是政策扶持为主的市场特征（如预售制、项目公司政策等），在政府—开发商—购房人三者关系中购房人始终处于相对弱势的市场特征。
　　长此以往，开发企业已普遍陷入一个逻辑迷失：认为开发企业好就是房地产市场好，才能促进宏观经济好。
　　房地产市场与房价的关系。宏观调控理应针对市场规律和市场各方主体的关系不断推进。但客观上说目前只是针对房价，政策研究和制定者又普遍陷入另一个逻辑迷失：房价稳定就是房地产市场好了，就是宏观经济好了。计划经济沿续的诸多繁杂冗长的手续问题等一直缺乏改革而难以破解，人民群众关注的住房质量问题及维权难问题等由于缺乏改革仍未彻底改变。

      房趋势分析和评价

　　我们暂且把房价变动分为四个等级：
　　一是过快过猛上涨。此时房价既是经济问题也是社会问题，既是政策问题也是政治问题。当然大多数有房群体会很高兴；但刚需群体离“住有所居”目标更远更难达到，刚需群体又以年青人为主，网上发泄愤怒和不满是常见的表现形式。失去青年即失去未来，必须要从政治的高度从政策层面入手坚决防止房价过快过猛上涨。
　　二是温和上涨。此时对应经济稳健发展是相对比较有利的。对宏观经济层面企稳、对地方政府财税收入、对建设行业劳动力就业等三方面都相对有利。对绝大多数有房群体来说相对是利好；而对刚需群体相对不太有利，但由于不是过快过猛上涨仍不失为可承受或不得不可承受状态。
　　从城市细分来看，当全国处于温和上涨阶段，可能一线城市和部分二线城市房价会处于较快上涨阶段，此时应高度关注刚需群体的诉求。当处于该阶段时，主要矛盾和矛盾的主要方面就是解决刚需群体的需求问题，如研究土地出让金的相关政策，或通过自住房或共有产权房等方式破解，解决问题通过政策层面即可。政策的着力点就是防止房价从温和上涨转为过快过猛上涨，从2010年以后的政策效果看，基本实现了以上政策目标。
　　三是温和下降。摩根大通认为2013年中国房价上涨约20%，预计今年上涨约16%。当房价处于温和下降时，对宏观经济层面企稳、对地方政府财税收入、对建设行业劳动力就业等三方面都会相对有压力。但对调整经济结构、转变发展方式、适时出台改革措施却相对有利。对刚需群体相对是利好；而对绝大多数有房群体来说却是利空，如果温和下降且可控，没有大幅下滑使其多年积蓄所购房产严重缩水而造成恐慌，可能大多数会处于可承受或不得不可承受状态。
　　从城市细分来看，当全国处于温和下降阶段，可能一线城市和部分二线城市将难得处于非常温和的上涨或者既有温和上涨又有温和下降相交织状态，而大多数二、三线城市会处于普遍温和下降，其中部分会出现房价振荡，如温州、杭州，但原因比较特殊，有其历史的因果关系，或在2007年至2010年阶段曾有过过快过猛上涨记录，现在则不得不挤出泡沫。此时应高度关注绝大多数有房群体的心理承受压力以及对经济下行的心理暗示。当处于该阶段时，主要矛盾和矛盾的主要方面则是及时对房地产市场逆向调控政策的研究，如二、三线城市的调控力度和措施调整问题。政策的着力点是防止房价过快过急下降引发恐慌性焦虑。中国的市场经济还不是理性经济，房地产市场尤其不是，极易出现骨牌效应。中国哲学崇尚“势”，的确需要审时度“势”，稍不谨慎就会出现“势”不可挡下滑的趋势。这个度的把握的确极难，除去2008年的过度刺激，近年来还没有过这种逆向调控成功的经验，这也是部分专家学者极为担忧的。吴敬琏先生最近有个表态值得关注，他引述了亚当·斯密的话“人既是天使又是魔鬼”后指出，“不担心房价降不下去，更担心楼市崩盘”。应从政策层面做好应对，当然应少说多做，如部分逆向调控预案，如备好若干可随时出台的刺激经济措施包括既有建筑节能改造、城市基础设施改造等。
　　四是过快过急下降。此时房价既是经济问题更是社会问题，既是政策问题更是政治问题。广大有房群体由于已有房产大幅缩水会处于焦虑状态，对政策会心生不满情绪；而刚需群体相对会高兴。但楼市一旦“势”不可挡出现崩盘就会对宏观经济造成不可估量的打击，最终波及所有人，这是无论如何要避免的。政策一旦失去大多数人的拥护即是政治问题，所以更要从政治的高度把握好，坚决避免这一情况发生。

      对当前形势判断的分歧

　　对当前形势的判断学者和行业人士分歧有二：一是是否已经开始处于温和下降阶段？二是即使已处于温和下降阶段，是否已经到了开始要过快过急下降的拐点了？政策研究和决策者的判断显然还不认同，既不认同开始处于温和下降了，更不认同到了拐点了。
　　2010年12月底，全国定基（2006年价格）为126.2，即房价相对于2006年上涨了26.2%。2013年12月底，全国定基（2010年价格）为114.3，即房价相对于2010年上涨了14.3%。2013年12月当月环比上涨0.70%、同比上涨11.51%，综合分析认为，全国处于温和上涨，但北上广深属温和上涨偏于过快过猛，而其他城市整体呈现温和上涨。2014年3月全国环比上涨0.38%、同比上涨10.04%，4月全国环比上涨0.10%、同比上涨9.06%。从4月全国环比、同比数据看，的确明显增幅收窄，开始进入温和上涨与温和下降交织阶段。其中北上广深4月环比分别上涨0.10%、0.30%、0.10%和0.20%，涨幅明显放缓。环比0.10%或是误差或是实际已转入温和下降阶段，这是争议焦点。
　　6月18日国家统计局公布了5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，5月全国环比下降0.32%、同比上涨7.84%，其中北上广深5月份环比变动分别为0.2%、-0.3%、0和-0.2%，房价出现明显的由温和上涨转为温和下降的拐点信号，应引起政策研究和制定者的高度重视。作者：铁语

作者: 巢湖赵秘书 时间: 2014-6-30 23:46
分析得很透，值得学生收藏

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