数据显示，8月下旬开始，全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象。传统的“金九银十”已至，按照住宅的项目施工周期，未来半年将迎来住宅供应的高潮，而按捺不住的刚性需求也开始释放。在供需结构的转变中，房市的成交量和价格将会呈现怎样的走向？本轮房市调控的目标是否已经达到？为求解房市走向的相关问题，本期本报邀请了华远集团总裁任志强、四十人论坛成员、工银瑞信基金首席经济学家陈超，瑞士信贷董事总经理陶冬进行讨论，是为21世纪北京圆桌第268期。(曹理达)
房价为什么没有大跌？
《21世纪》：如何评价房市调控的效果？新政实施后四个半月的时间，房价并未大幅下挫。背后的原因有哪些？
任志强：国十条的目标是遏制房价过快上涨，维持房地产市场的稳定，而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零，实际房价就是跌的。因为我们在衡量GDP增长和利率的时候，要扣除CPI的增长因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房价就实际下降了3%左右。
银行的压力测试也不应该解读成为房价下跌做准备。中国和西方发达国家的银行不同，美国银行要做压力测试，是因为有“再贷款”。再贷款是什么？举例来说，房价是1000元的时候，银行给房主800元贷款，当房价涨到2000元时，贷款人就可能再拿到1000元的贷款，这就是再贷款。在有大量再贷款的国家，房子降价对经济产生的影响是巨大的。当房子涨到2000时，每个人可能贷了1800，如果房价下降20%，房价变成1600。贷款是1800，房子值1600，形成了负资产，这样贷款就不值得还了，索性让银行收走，贷款人还赚了200。所以发达国家的房价下跌个20-30%，银行就承受不了了，而我们没有这方面的风险。
现在的利率水平很低，对于开发商和消费者来讲，低利率就意味着资金价(1251.10,-2.30,-0.18%)格便宜。如果按照利率成本来算，现在利率只相当于过去的一半，开发商可以多一倍时间的来进行开发，原来一年的成本现在可以摊到两年。从购房者的角度也是一样，2007年买房子的时候是高利率，现在是低利率，现在首套房的购房利率水平是当时的0.7倍，相差30%。所以现在首套房销售，并没有受到多大的影响。
陶冬：新政出台还不到五个月，价格还不能这么快发生逆转，现在市场表现为量跌价不跌。在经过一轮牛市之后，多数卖房人和开发商在资金方面比较充裕，所以在调控初期卖方的观望者占多数。而买房人在房价没有跌到心理预期时，也拒绝入市。这种价格上的焦灼是在房地产调整时经常出现的情况。
除此之外，还有其他的因素在起作用。一是超大规模的流动性。宽松的货币环境和低利率，加上通货膨胀预期不断增强，使得不少的资金从银行搬家，流向了房地产市场。二是政府在进行房地产实行调控时面临两难，既要适当抑制房价，同时也不希望房价大跌。三是经验因素。中国的房价连升了六七年，而且中间经历了2005年和2008年两次调整，这两次调整力度都不小，但结果房价都在上升。这更坚定了卖房人认为房价只升不跌的心态，使得目前商品房的供应仍有相当大的价格刚性。四是中国整个人口结构的变迁。80后开始进入就业结婚的高峰期，这一代独生子女依靠父母的资金支持，形成的实际购买力要比国外的同龄人高出很多，也助长了刚性需求，支撑了房价。
保障性住房与供需结构
《21世纪》：为确保保障性住房建设目标的完成，今年5月19日，住建部牵头与各地方政府签订了保障性住房目标责任书。今年保障性住房的开工率增长将对房市的供需和价格产生怎样的影响？
任志强：这次调控，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分需求压力，接下来即使房价反弹的话，也没有那么高的冲劲了，反弹力量会得到控制。从现在来看，比较好的地区完成保障性住房投资的40%，北京大概是完成42%，但是已经8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底会完成，如果不加速的话就完不成。几个核心城市估计问题不大，这些地方政府财政比较宽裕，少修一条路的钱就够用了。但有的地方没有钱，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就挤到商品房这边，那边如果完成，就会起码分流20-30%的商品房购买人群。
但是，如果政府许诺的560万套保障性住房消费者看不见，或者拿不到，他们会认为再等下去没有希望，就会重新找市场。这样酝酿的反弹力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情况不容乐观。房子不是一天能建起来的，随着天气转冷，施工的进度将受到很多不确定因素的影响，完成起来会更加困难。
陈超：保障性住房上半年的完成率还不是那么乐观，部分城市做得好些，大部分差距还比较大。原因主要是几个方面：首先，年初定的580万套的目标和实际情况不见得完全一致。当时订目标时，各地方政府不清楚上报目的，一些地方甚至误认为国家有补贴政策，一定程度上存在夸大或多报的动机。我们到一些地方调研，也注意到需要保障性住房的中低收入家庭实际上可能并没有那么多。因此，住建部定的目标有可能高于实际投资规模。
其次，今年政府的土地出让金显著下降，投融资平台又被管住了，地方政府的资金来源本来就很紧张，怎么可能有财力和足够的动力投资保障性住房呢？
我们应该意识到，在保障性住房中，今后主力军应该是公租房，它解决的是夹心层，即刚工作的人、中低收入家庭或进城时间很长的农民工的住房问题。很多地方对此有不同形式的创新，如天津最近准备采用REITS即房地产信托基金来建设保障性住房，政府给予一定的补贴，让公积金、保险资金等更多的资金来参与这个市场，这是很好的探索；重庆这方面也做得更好，他们成立了公租房管理中心。而且，在制度设计上，做了许多探索。传统意义上公租房不能卖，但他们设计了退出机制，5-10年之后可以卖，以回收资金进行再投资建设。而且，在选址上，一般都靠近地铁，特别方便。此外，公租房也有退出机制，你一旦买得起房就要搬出去。此外，从国际经验看，很多大城市如东京、伦敦、纽约，租赁房市场占了60%以上，居主导地位。因此，公租房更代表保障性住房的发展方向。
刚性需求年轻化
《21世纪》：来自地产中介的报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。哪些因素导致了这一现象的发生？购房者年轻化对于给房地产业和调控政策的启示是什么？
任志强：我们的购房者年龄太小了，美国平均是31岁，印度和日本平均40多岁，也就是说年轻人最少有十年工作积累才会买房。香港的法律规定，个人工作期限少于七年，连申请政府公租房的资格都没有。中国购房年龄偏低的首要原因是“富二代”，这个富二代不单指民营企业家的富二代，一些政府公务员、干部，由于过去有福利分房，也产生了财富的积累，可以给子女买房。从文化上说，中国人的继承概念比较强烈，上一代对下一代的财富支持非常大。同为东亚国家的日本、韩国，年轻人靠父母的情况都比较普遍，而在美国，子女满18岁就自立了，上大学的助学贷款、买房的住房贷款，都靠自己。这是东方文化和西方文化的差别。
从市场的角度来看，大部分发达国家，都有占房屋总量20%-30%的租赁住房市场，而我国这方面还有缺失。我们要发展到20-30%有流动性的房屋租赁市场才行。这个市场就像蓄水池一样，为年轻人提供过渡，让刚毕业的、还没有多少积蓄的年轻人暂时居住，待到条件好转时再自己买房，这样平均购房年龄就会延长到30岁-35岁。
陈超：中国确实存在这个现象，几代人供一套房子。我觉得80后这代人和70年代出生的人不太一样：80后的人的父母，整体收入水平比70年代孩子的父母高很多；而且70年代很多人都是多子女家庭，父母不可能每个家庭都支持，80后则多是独生子女，几家人一起支持也很正常。这确实和整个中国社会的变迁、不同代际年轻人的生活习惯有关。
我们不能和发达国家相比。像瑞士一家人拥有六七套房子的情况多得是，人家是几代人的财富积累；而中国到了八九十年代才开始第一代人财富积累的过程，所以到了第二代，才开始购置房屋，积累财富。我国房地产周期和社会变迁、人口结构和城市化过程都有关系。从这个角度看，我觉得中国房地产的上升周期还没有结束，改变它的力量不是政府从需求层面做工作，而是从供给角度，如加强公租房建设，可能在一定程度上会缓和上涨趋势。
陶冬：各国都有自己的国情，在这个问题上面很难进行跨国的比较。人们常说德国等发达国家，多数年轻人都是租房，但是在中国，少了一套房子，人们心里就没有安全感。中国父母对于子女的呵护，以及中国超高的储蓄率，都带来了中国居民在住房消费上的特殊偏好。尽管人口结构的变迁、独生子女购房、人口迁移和城镇化带来了极大的刚性需求，并将长期存在，但这并不能够抵消房地产市场自身的周期性变化。随着商品房的库存量增大、银行信贷的收紧，房地产的周期性价格波动不可避免。
供需逆转后的调控方向
《21世纪》：据有关预测，今年新增商品房供应主要集中在下半年，到时供求失衡的局面是否会发生根本转变？房市下一步该如何调控？
陈超：和2005、2008年那两轮调控相比，开发商的资金链、现金流和土地资源都没有那么紧张。金融危机之后，开发商拿了很多地和资金，因此没有紧迫到非要通过大幅降价来销售房子的地步。其次，去年大部分新开工项目集中在下半年，所以，很多新房进入市场也应该是在今年四季度或明年。因此，调控初期，开发商的态度应该是观望，到今年四季度至明年二季度，整个房地产的供应量将持续上升。数据表明，房地产库存正在逐步上升，四季度或明年可能略微出现供过于求。因此，目前的时点还不是真正的拐点，我们暂时看不到房价大幅下降，或资金链断裂引起的抛售。
库存上升将是一个持续的趋势，这个过程会否被打破，取决于几个因素：首先，在需求层面，我们的信贷政策紧缩力度包括二套房、三套房政策、首付比例等是否依然那么强。若一直持续严厉的政策，明年供过于求的矛盾就可能更加突出。接下来几个月，老百姓在观望，如果房价微跌，开发商通过各种优惠、营销手段，就能把成交量释放出来。若成交量不断放大，价格略微温和上涨或持平，市场观望的情绪就会转变为实质性购买。
对房地产的调控政策，到了四季度或明年，就应该考虑适当放松；否则，房地产投资增速大幅下滑，对经济的负面影响是很大的。明年经济不确定性很强，工业增加值指标下滑速度非常快，美国也存在着二次下滑的风险。目前的政策，若只是为了抑制过快上涨，基本上已有了较为显著的效果。只要保持这种力度，到明年供过于求的拐点到来时，市场的供求矛盾就会发生自然转换，那时即使不出台更严厉的政策，价格也不会涨得非常猛了。
陶冬：一般人们认为今年的金九银十是开发商的一个难关。虽然开发商去年卖了很多房，但同时也拿了更多的地。尽管前一段时间房市成交量下跌，房价不动，但同时建房的速度在加快，这和开发商们去年下半年大量拿地有着密切的关系。所以目前他们的资金状况并没有那么乐观，而调控政策令开发商资金越收越紧，银行贷款几乎全部断掉，进入A股市场融资能力也基本丧失，通过信托等其他渠道融资也遭到了严令禁止。如果接下来“金九银十”不能带来大量的售楼收益的话，开发商将会陷入一种烧钱状态，现金流就会出现问题。但在开发商和调控政策陷入焦灼之际，另一股力量突然冲了进来，这就是买房人，很多人在等了几个月之后，刚性需求按捺不住，开始进入市场。
房价目前还有下调的空间，但这一轮房地产的调整将不会导致价格的大幅下跌。流动性充裕的环境不会在短时间内改变，同时政府在调控上面也是处于两难状态，如果房价真的出现大幅下跌，政府将会担心经济失速。经济失速可能带来就业压力、增长压力。一旦出现这样的局面，调控政策可能从收缩变为放松。但是，目前中国的房价水平已经大幅度抛离了居民的收入水平，在流动性过剩的情况下，泡沫可能演变成更大的泡沫，但这不代表泡沫永远不会破灭。早晚中国房地产市场会出现一次深度调整，当货币当局主动或被动的大幅回收流动性时，调整就会到来。总而言之，中国的房地产跳不出供需周期的五指山。
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