一、三明市房地产业税收征管现状
近年来，我市房地产业发展比较迅速，在国民经济和社会发展中的重要作用日趋凸显。至2004年底，我市共有房地产开发企业134户，按税收征收方式分类：查账征收79户，核定征收55户；按经济性质分类：国有企业8户，有限责任公司112户，三资企业14户；按企业所得税管辖权分类：地税管户103户，国税管户31户。
房地产业税收主要包括房地产建造及商品房销售两个环节的税收。在建造环节，主要涉及建安营业税及附加，对其管征主要是在建安企业竣工结算后开具税务发票时进行征收。对故意拖延不结算的企业，采取核定计税价格征收建安营业税。在商品房销售环节，主要涉及销售不动产营业税及附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税等，对销售不动产营业税及附加的管征主要是通过发票管理掌握企业营业额，而房地产开发企业因其开发的房地产项目周期长、交易方式多样化及滚动开发等特点，税收管征的重点与难点是两个所得税和土地增值税的征收管理。目前我市对两个所得税主要采取两种征管办法：一是查账征收；二是应税所得率计征。2005年4月前对房地产开发企业的商业用房收入按2%的预征率征收土地增值税，2005年4月起将除经济适用房外的住宅也纳入预征范围。
房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在我市税收收入总量中的比重也日益增大。2002年至2004年全市房地产行业缴纳的各项税收总额为36757.9万元，年均增长31%，占同期税收总量的13.7%。三年来房地产业税收收入占同期税收总量的比重均保持在10%以上，且呈日渐加大的态势，2002年为12.2%，2004年已上升至14.6%。房地产业税收成为地方税收的主力军，其中梅列局、三元局尤为明显，2002年、2003年、2004年梅列局分别征收房地产行业税收1832.3万元、2763.5万元、2938.9万元，占该局当年税收收入总量的34%、35%、35%；三元局分别征收房地产行业税收651万元、1205万元、1882万元，占该局当年税收收入总量的17.1%、22.8%、30.7%。
据业内人士测算，目前房地产行业的利润率应不低于20%，而从本次调查资料显示，开发商自报资料统计的全市房地产开发平均利润率仅为12.4%。 13个基层单位中，仅有永安、沙县、泰宁房地产企业开发项目的利润率超过20%，其余地方的开发项目利润率基本上在10%以内，甚至没有盈利，尤其是三明市区利润率在全市平均利润率之下，这与房地产业大规模资金投入相互矛盾。对全市近三年来79个房地产项目的销售收入、经营利润、利润率、税收负担率情况的调查，其由企业提供基础数据的利润率明显偏低。然而，我们对个别企业进行解剖分析，其利润率就要高些（如对三明市盛和房地产开发的崇桂99住宅楼进行个案剖析，其利润就高达29.89%），可见企业向税务部门所披露的涉税信息不够真实。
二、房地产业税收征管中存在的主要问题及原因
目前我市房地产业税收征管中主要存在四个问题：一是所得税征收不足。2002年至2004年我市共征收销售商品房营业税14428.5万元，按5%倒算房地产企业的营业额为288570万元，若按10%的利润率计算，房地产企业的企业所得税应纳税额为9522.8万元，而2002年至2004年我市仅征收房地产企业所得税4223.3万元，占应纳税额的44.35%，企业所得税实际负担率仅为1.46%。若据业内人士分析，前几年的利润率在20%以上，则所得税只征收四分之一。由此可见，房地产行业企业所得税税负严重偏低，随之个人所得税也征收不足。二是收入申报不实，从而使流转税的征收不实。三是假借联建房名义进行房地产开发、销售，偷逃税收。四是土地增值税未征收到位，普通住宅未预征土地增值税，商业用房土地增值税预征率偏低。
税收征管不到位，究其原因，主要是房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算隐蔽、复杂，交易手段多样化，且纳税方大多为私营业主，财务核算不健全，申报的纳税信息失真；房地产开发作为新兴行业，房产销售价格随行就市，由市场调节，情况复杂，对其价格、成本、利润尚无一般规律可循；政府相关的管理部门对其开发经营和税收缴纳也未形成有效的操作性强的管理规范加以控管，相关信息缺失严重。具体有以下几个原因：
1. 征收方式不同，导致税负不均。对房地产开发企业的企业所得税主要采取核定应税所得率计征和查账征收两种方式。市区梅列、三元两局及永安、清流、明溪、建宁等局普遍采取核定征收，直属、沙县、大田、尤溪、宁化、将乐、泰宁等局普遍采取查账征收。市区梅列、三元两局房地产企业41户，企业所得税由地税管辖27户，其中26户实行核定10%应税所得率征收企业所得税，个人所得税按应纳企业所得税的30%征收，两所得税负担率为4.29%；直属局房地产企业26户，企业所得税由地税管辖23户，全部实行按账征收，所得税负担率约0.54%。国税征管的企业大多实行查账征收，三资企业按8%利润率预征，所得税负担率约2.06%。由此可见，由于征收方式的认定和主管税务部门的不同，企业之间税收负担率也不同。
2、企业虚亏实盈，不报或少报利润。业内人士认为房地产开发在过去的几年中有较高的利润率，而实际上多数开发商向税务机关申报的却是“微利”甚至“亏损”。一是少报收入，主要表现有：（1）分解收入项目，如将防盗门、防盗网、车库等房产不可分割部分作为价外收入；（2）以转让商品房所有权抵押银行贷款、建筑工程款、土地使用权价款或转作经营性资产、股东分配等，不开发票，不作销售收入；（3）以低于市场价甚至低于成本价将商品房销售给关联企业或有利益关系人；（4）拆迁安置房等面积返还部分不计或少计销售收入。二是虚列成本，房地产开发工期长、投资大，很多工程要跨年度，企业就采用虚列成本或不及时结转销售收入的手段来减少实现的利润。
3. 土地增值税结算难，税款流失大。由于目前土地增值税的预征率较低，2005年4月前对普通住宅又未实行预征的办法，使得房地产开发企业往往人为造成工程结算久拖不决，不结算土地增值税，少缴税款。本次调查抽取了几户企业对其应纳土地增值税进行清算，大部分都少交土地增值税，个别项目差额较大，如盛和房地产开发有限公司开发的崇桂99住宅楼，应缴土地增值税316.67万元，按预征率仅征38.37万元，应补缴278.3万元；三明玉源房地产开发有限公司开发的联泰商住楼，应缴土地增值税147.8万元，按预征率仅征收19.6万元，应补缴128.2万元。
4. 拖延项目结算，占用或偷逃国家税款。房地产开发具有时间长，边开发边预售的特点，整个开发销售过程涉及建安和商品房销售两个环节的税收，其运作的方式有的是建筑商和开发商分段运作，有的是合二为一运作。不论是采取哪种运作方式，都普遍存在建筑环节工程结算拖延，导致建安环节税收缴纳不及时，销售环节成本结转不准确，利润体现不真实，税收缴纳不足等问题。尤其是建筑商和开发商合二为一者，这种问题尤为严重，加上三明市区房地产企业与施工建安企业存在税务交叉管理问题，若税收征管跟踪管理不到位，将造成税收流失。以市区梅列区局为例，该局管辖的17户房地产企业有28个房地产开发项目，承建的施工企业有30个，其中由直属局管理的施工企业13个，三元区局管理的12个，梅列区局管理的5个。由于开发项目的房地产企业和施工企业隶属不同税务机关管辖，不利于房地产开发项目税收的全程跟踪管理。
5. 假借联建房，造成税款流失。联建房，主要是指若干人联合集资，并以所有集资户的名义购买土地建造房屋，房屋建成后，各集资户按各自分得房屋的各项系数分摊该项工程的全部成本。部分不法经营商提供假联建协议，伪造涉税资料，以联建房名义从事房地产开发、销售，偷逃国家税收。以永安为例，从2000年以来联建房约40万平方米，若能将其纳入房地产开发盘子，按1200元/平方米计算，实现销售不动产收入48000万元，可增加税收4724万元。
三、加强房地产开发企业税收征管的建议
我们应将房地产业作为城市要素市场化长期稳定的税收支点，作为巩固、扩大、增加地方可支配财力的着眼点，既规范对房地产业的市场培育，又规范房地产业的税收管理，使房地产业成为支柱财源，做到产业兴旺，税收增收。如何规范房地产业的税收管理，我们建议：
1. 规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行“先税后证”，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。
2. 把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。建议对房地产企业的所得税管征统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。最低所得税负担率应考虑地域间的差异及税负公平，市区、永安、沙县房地产投资总量大、行情好、房价高，其所得税负担率应不低于5.3%（企业所得税4.3%和个人所得税1%），其他地区的所得税负担率应不低于4.3%（企业所得税3.3%和个人所得税1%），如果此项措施到位，仅以2004年的企业所得税征收水平不考虑增长因素，年可增加税收4000万元以上，其中三明市区可增加税收约2000万元。
3. 加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。各县级局可根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关，建安企业已纳税收允许回机构所在地给予抵缴。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到票税两清，真正做到以票控税。
4. 强化土地增值税管征。首先要合理确定土地增值税的预征率，各地房地产开发投资不平衡，土地增值税预征率可实行地区差别，对市区、永安、沙县等房地产发展较好、房价较高的县（市、区），统一按2%预征率征收，不区分住宅、商业用房，这既方便计算，又可防止房地产开发企业混淆住宅与商业品不同项目的销售收入而少缴税。按2004年市区三局、永安、沙县销售不动产营业税5892.82万元测算，可征收土地增值税2357.13万元，比2004年五个单位实际征收的土地增值税498万元增加1859.13万元，增长373%。其次建议对已完工项目进行一次清理检查，适度追补流失的税收，若按1%的征收率对市区、永安、沙县2002至2004年房地产项目查补土地地增值税，可征收土地增值税967.3万元，其中市区584.02万元。
课题负责人：黄小平，三明市地税局局长。
课题组成员：陈秀金，三明市地税局副局长。
乐开华，三明市地税局科长。
曾晓岚，三明市地税局科员。
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