论物业管理中的法律问题

大明老秘 发表于 2009-3-15 22:11:45

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物业管理已不再是一个新的名词，可以说是家喻户晓，人人皆知。然而，人们大多对物业管理及其活动只有表象方面的认识，对如何调整、规范物业管理活动以及参与物业管理的相关主体的法律性质及其权利义务关系不甚了解。笔者在文平律师事务所社会实践中，通过对物业管理法规政策和物业管理实践进行的调研，对物业管理这一事物有些个人见解。本文就参与物业管理活动的业主、业主委员会、业主大会、物业管理服务企业、开发建设单位以及物业管理主管部门等相关主体的法律性质、地位、相关责任以及权利义务关系等基本法律问题作一试述。供物业管理实践参考，并期望达到抛砖引玉的目的。
一、物业管理的法律性质及其特征
所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，依据双方签定的物业管理服务合同，由业主缴纳管理费，物业服务企业对物业区域内的房屋、道路、绿化景观带等物业共用部分和共用设施设备进行维护、养护、管理、维持管区内正常秩序和良好环境卫生而展开的一系列活动。
物业管理具有以下特征：物业管理是一种有偿服务；物业管理活动主体的法律地位平等；物业管理科学研究动的内容是对等的权利义务关系。
二、业主的法律属性及在物业管理中的权利义务
业主是指房屋、相关场地等物业的所有权人。因租赁、借用等原因使用物业的人一般不是业主，不享有业主的权利；只有在物业所有权人授权的情况下才能以该业主的名义参与物业管理活动，才享有业主的权利。
业主在物业管理中享有以下权利：接受物业管理服务的权利；选举权和被选举主委员会委员的权利；参加业主大会会议，行使投票权；知情权和监督权；建议权；法律法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行以下义务：遵守业主公约、业主委员会章程；遵守公共秩序和公共设施设备、环境卫生维护等方面的规章制度；执行业主大会和业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按照约定的标准按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务
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三、业主大会、业主委员会的法律属性、组成办法、议事规则、主要职责
（一）业主大会、业主委员会的法律属性
业主大会是指由一个物业管理区域内全体业主组成的旨在代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治性组织。
业主委员会是指由一个物业管理区域内的业主通过业主大会选举产生的旨在代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的群众性自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会闭会期间的日常工作，对业主大会负责。
（二）业主大会、业主委员会的组成办法及议事规则
1、业主大会的召开方式及议事规则
业主大会在一般定期召开，原则上每年召开一次。首次业主大会的召开，由开发建设单位或委托物业服务企业牵头成立筹备组（筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会代表等有关人员组成）负责筹备。经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议，召开业主大会应于会议召开15日以前通知全体业主，并应当告之相关的居民委员会，业主委员会应有专人做好业主大会会议记录。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，无论采用何种形式召开，都必须有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权的1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
2、业主委员会的组成及议事规则
一是业主委员会通过业主大会选举产生，每届任期三年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会委员可连选连任。二是业主委员会委员数额，根据物业规模大小确定，最多不超过9人。三是业主委员会候选人人选，由所在街道办、居委会征求有关各方意见后确定；也可由10名以上的业主联合提名候选人，但只能一次性推举一名。四是业主委员会可设主任、副主任、主任、副主任在全体委员中选举产生。五是经依法选举产生的业主委员会应报物业主管部门备案，物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明。六是业主委员会会议由主任主持定期召开，召开会议必须有过半数的委员出席，会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意，会议决定的事项应向全体业主公布，业主委员会会议应指定专人做好会议记录。
（三）业主大会、业主委员会的主要职责
1、业主大会的主要职责
制定、修改业主公约和业主委员会章程；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业服务企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业公用部分和公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；配合公安机关、与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
2、业主委员会的主要职责
筹备召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；按照业主大会的决定，代表全体业主与选聘的物业管理企业签定物业服务合同；及时了解业主、物业作用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；督促业主交纳物业服务费；为维护业主共同权益，代表全体业主提起诉讼；业主大会赋予的其他职责。
四、物业服务企业的法律性质、成立要件及其权利义务
(一)物业服务企业的法律性质及其成立要件
物业服务企业是指具有独立的法人资格，取得物业管理服务资质证书，并有规定数额的取得相关职业资格证书的从业人员，专门从事有偿物业服务的组织。
成立物业服务企业，必须具备以下条件：一是必须具有独立的法人资格。也就是必须具备法人的四个条件，：即依法成立；有必要的财产或者经费(具有相应的注册资金)；有自己的名称、组织机构和场所：能够独立承担民事责任。二是具有相应的物业管理资质。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，没有相应资质不能从事物业管理。三是必须只有规定数额的取得相应物业管理职业资格证书的从业人员。例如：水电工、保安等必须具有相关的职业资格证书，物业企业才能聘用上岗。
(二)物业服务企业享有的权利：合理收取物业管理服务费的权利；对物业区域内的违反法律、法规或业主公约的行为进行劝阻和制止，并及时向业主委员会和有关行政管理部门报告的权利；追缴滞纳金和收取违约金、赔偿金的权利；进行治安安全管理的权利。
(三)物业服务企业履行的义务：按照约定的内容、标准管理物业；接受业主、物业使川人的监督，认真听取业主、物业使用人对物业管理的意见；妥善保管好物业综合资料；不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益；按规定使用和保管好物业管理用房，不得擅自改变物业管理用房的用途；未能履行物业服务合同约定的规定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；严格管理好专项维修资金，严禁挪作他用。
五、开发建设单位和物业管理主管部门的法律性质及其在物业管理中应当履行的职责
(一)开发建设单位的法律性质及其职责
开发建设单位是指具有相应房地产开发资质且领取营业执照从事商品房开发建设及其营销的营利性企业。
开发建设单位在物业管理活动中应当履行以下职责：制定业主临时公约；按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房和共用设施设备；按照国家的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；及时向物业管理企业移交建筑工程的有关资料。通过招标方式选聘首任具有相应资质的物业服务企业；按国家有关规定标准向物业买受人收取物业专项维护资金；不得将物业共用部分、共用设施设备的所有权、使用权转让。
(二)物业管理主管部门的法律性质及其职责
物业管理主管部门是代表政府对物业管理活动进行指导、协调、监督，履行行政管理职能的行政机构。根据国务院《物业管理条例》第五条规定：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
物业管理主管部门在物业管理活动中行使监督管理职权，履行以下职责：指导、协调和培训的职责；备案、审查、许可方面的职责；受理有关物业管理方面的群众投诉；依照国务院《物业管理条例》等相关法规的规定进行行政处罚的职责
（作者单位：武汉大学法学院2004级，江西文平律师事务所）
责任编辑：沈铁军

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