积极推进住宅小区物业管理
近年来，铜官山区物业管理得到迅速发展，覆盖面不断扩大，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化管理、小区保安等内容的综合配套服务,成为与城区经济社会协调发展，与广大人民生活息息相关的一个相对独立的行业。 一、小区物业管理存在的困难和问题 物业管理是一项复杂的系统工程，其管理水平受到城区地理环境、历史遗留问题、建设状况等储多条件的制约，同时受到人们思想观念、政府职能以及各种利益调整等影响。具体表现在以下几个方面。 行业发展滞后。一是物业企业小、弱、散现象突出。很大一部分是原房地产开发公司下属企业，有一些是机关企事业单位下属后勤部门，完全依靠市场独立生存的物业管理企业比例不大，上规模和有实力的更是不多。二是市场发育不成熟。物业服务虽然已引入招投标制度，但大多数楼盘的物业管理服务仍由开发商所属的物业公司接手，少数的市场招标也以开发商邀标为主，缺乏公开、公平的市场竞争。 服务水平较低。一是物业服务企业整体资质不高。相当一部分虽名为三级资质，但大多只能提供一般的清扫保洁服务。二是物业企业普遍缺乏中高级管理、技术等专业人才，人员素质参差不齐，且持证上岗的员工很少。三是从业人员待遇差。以清扫保洁人员为例，工资虽略高于全市最低工资标准，但远低于全市平均工资。 经营举步维艰。物业管理收费问题一直是难点，目前收费率普遍在60—70%，有的小区仅为20%。收费难问题现已陷入了物业公司抱怨收费不到位而无法提供服务，业主抱怨服务质量低劣而不愿缴费的怪圈。同时，物业公司收费标准偏低，特别是一些老旧小区仅为每月每户1元、3元。随着物价的上涨，物业公司在劳动力和小区公用部分水、电、绿化、公共设施养护维修等支出的成本不断上涨，经济负担越来越重，经营举步维艰，成为制约城区物业服务发展的主要因素。 物业意识欠缺。一是业主缺乏正确的消费观念。受传统公房管理模式和业主“自扫门前雪”观念的影响，相当一部分业主物业消费观念尚未形成。二是业主的法制意识不强，缺乏自我保护意识。业主买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理的质量。三是社会对推行物业管理重要性的认识不够。 监管体制不顺。一是业主管理缺位。目前铜官山区仅有60%的住宅小区成立了业主委员会，但在实际运作中，由于业主的维权意识差、缺乏监督激励机制，业主委员会基本流于形式。二是监管机制不健全。特别是职能部门、社区居委会、物业公司、业主相互监督、相互促进、相互制约的机制还没有完全建立起来，难以形成工作合力。 二、加快推进小区物业服务的几点建议 强化政策扶持，促进行业发展。一是加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业服务企业双向选择机制，营造一个有序、公平的市场竞争环境。二是制定行业发展政策，突破住宅物业服务行业微利性的定位，鼓励更多的社会资金、更多的企业、更多的人才进入物业行业。 强化监管力度，提升服务水平。一是积极推进物业管理小区标准化服务。按照《铜陵市住宅小区物业服务分等定级标准》，确保物业服务企业在企业行为、制度建设、物业服务、人员行为等方面达到“规定动作”和基本标准。二是完善物业服务标准社会评价制度，使其能够长期坚持形成制度化。三是坚持以社区为平台的联席会议制度，及时将矛盾和纠纷化解在基层。四是切实提高物业企业自身素质。有针对性地强化政策法规和岗位技能培训，落实物业管理专业人员职业资格制度，从专业能力、职业道德和业绩等方面对物业人员实施管理和监督。 多措并举，解决经费不足。一是加大财政投入。进一步完善物业管理服务达标差额补贴机制，并针对低保户、残疾人等困难弱势群体，研究制定物业费补贴制度和办法。二是建立收费标准增长机制。重新对物业服务成本进行核算，按物价增长情况，合理提高收费标准。三是探索物业服务费委托水电经营单位代收的有效方法，依法合规地解决物业收费难、收费率低问题。 完善监管体制，提高管理水平。一是理顺管理体制。将物业服务监管职能与公共设施维修、房屋修缮、小区绿化的管理审批放在同一职能部门，以起到更好地监管效果。二是加强业主自治体制建设。将业主大会和业主委员会建设纳入社区组织监督指导中，加快业主大会和业主委员会组建步伐。推行居委会人员与业主委员会组成人员交叉任职，增强业主委员会的议事和监督能力。加强业主委员会规范化建设，推行业主大会和物业公司决定的重大事项、物业费收支情况、维修基金使用情况、业主委员会活动经费使用情况等公示或报告制度，保障业主的合法权益。 强化宣传，提高消费意识。一是充分发挥媒体作用，广泛宣传实施物业管理的重要意义，树立“花钱买服务” 的消费观念。二是物业服务企业要发挥与业主联系紧密的优势，树立“专业、严谨、真诚、亲切”的服务理念，组织开展座谈、联谊等活动，拉近与业主的距离，从而营造出全社会了解、关心、接受、支持物业管理的良好氛围。□杨 杰
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