关于城市房屋拆迁安置管理的调研报告
科学发展观的核心是以人为本，城市房屋拆迁涉及到人民群众的根本利益，因此而引发的矛盾和纠纷较为突出，曾一度成为舆论关注的焦点，百姓谈论的热点，更是各级政府维护社会稳定工作的一个重点，自己结合工作实际，就城市房屋拆迁引发的矛盾和纠纷的原因、特点以及拆迁安置如何建立健全矛盾纠纷排查化解工作长效机制等进行了调研。一、房屋拆迁引发的矛盾和纠纷产生的主要原因
（一）拆迁补偿标准偏低，是引发拆迁矛盾和纠纷最根本的原因。拆迁过程实际上是拆迁双方利益重新调整和分配的过程，社会主义市场经济的本质在于公平、公正。拆迁补偿标准过低，与房地产市场价值规律不相适应，造成被拆迁一方特别是部分特困群体生活质量下降，负担加重,无力购买新房,从而不配合拆迁甚至拒绝搬迁，不可避免的引发矛盾和纠纷。
（二）补偿标准不统一，具体操作不规范，是引发拆迁矛盾和纠纷的重要因素。城中村改造项目、棚户区改造项目和旧城改造项目甚至同类项目在拆迁过程中，因政策不一致，拆迁补偿标准不统一，使被拆迁群众特别是同类地区被拆迁群众相互攀比，心理不平衡,部分工作人员在实际工作中,具体操作不规范，被拆迁户之间同等条件下奖励标准不一致，从而引发矛盾和纠纷。
（三）保障措施不配套，相关政策法规不衔接，是引发拆迁矛盾和纠纷的一个重要方面。在城中村改造项目特别是在棚户区和旧城改造项目中,住房困难群众和生活困难群众等低收入群体占大多数。因住房保障措施和生活保障措施不配套，相关群体政策衔接不上，使得对这部门群体，采取货币补偿难以维持生计，如果进行房屋安置，又无力购买新房，或购买新房后生活质量严重下降，从而对拆迁工作不积极不配合。
（四）部分项目单位违法违规强制拆迁，严重激化拆迁矛盾和纠纷。部分项目单位、拆迁实施单位和拆迁工作人员拆迁法律、法规观念淡薄，不依法办事，违法违规拆迁,甚至动用涉黑势力强制拆迁住户房屋，使被拆迁户无家可归，在社会上造成恶劣影响，严重激化矛盾。
（五）个别钉子户“漫天要价”，使项目单位为降低拆迁成本，采取过激行为引发矛盾和纠纷。个别被拆迁户企图通过拆迁“漫天要价，一夜暴富。”达不到要求决不搬迁，严重影响拆迁工作进度，给项目单位造成巨大经济损失，项目单位易采取一些过激行为而引发矛盾和纠纷。
二、房屋拆迁引发矛盾和纠纷的特点
（一）因拆迁引发的矛盾和纠纷影响面大，严重影响党和政府在人民群众的形象。部分拆迁项目，因拆迁补偿标准低政策不统一等原因，造成群体材夜思，堵塞交通，围堵省、市政府机关，甚至进京材夜思；个别拆迁项目，没有经过法律程序，强拆群众房屋。这些都严重损害了党和政府在人民群众中的形象。
（二）矛盾主体多元化，群众性纠纷突出，社会关注度高。过去拆迁矛盾纠纷主体多为个人，现阶段以群体性事件居多。表现为职工与企业之间，被拆迁人与项目单位之间，单位企业与项目单位之间，群众与政府部门之间，因涉及到自身的切身利益及易由原本是一般性的矛盾演变为群体性的纠纷。同时弱势群体（困难户、下岗失业人员、残疾人员、低收入人群）所占比例明显增加。群体性事件是社会矛盾的一种激烈表现形式，社会关注度高。
（三）处理和解决问题的难度较大。拆迁过程中产生的部分矛盾和纠纷以及群众反映出的问题,拆迁管理部门根据法律法规授权往往独自难以解决和处理，需要多个部门配合协调方能化解。如对弱势群体房屋的拆迁，其无力购买拆迁安置住房，居住条件和生活条件难以保障的问题，对安置楼质量的监管问题,以及对项目单位违法违规强制拆迁群众房屋行为的制约和处罚问题等，都需要多个部门协调与配合。
三、建立健全拆迁安置矛盾纠纷排查化解工作长效机制
开展矛盾纠纷排查化解工作,建立健全长效工作机制，是贯彻落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的重要步骤，是密切党和政府与人民群众的血肉联系，巩固党的执政基础，预防和减少各类矛盾和问题,促进社会经济又好又快发展的重要举措，是维护社会稳定的基础性工作。在新的转型时期，拆迁矛盾纠纷呈现出多样性和复杂性，我们应根据拆迁工作中出现的新情况、新矛盾、新挑战，采取综合手段，形成整体合力，通过协调联系,统筹兼顾,标本兼治，建立和完善拆迁安置工作长效机制，化解拆迁矛盾和纠纷，从源头上预防和减少不稳定因素，促进我老秘网市城市建设又好又快发展。
（一）提高拆迁补偿标准，完善拆迁法规政策，建立健全拆迁矛盾纠纷排查化解政策法规机制。
要结合实际，提高拆迁补偿标准，建立健全和完善符合我老秘网市房地产市场经济规律的、公平公正的地方性拆迁政策法规，公平公正协调处理好拆迁双方的利益关系，特别是要把实现好、落实好、维护好被拆迁群众的根本利益放在首位，使这部分群体实实在在共享改革开放所取得的成果。从根本上化解拆迁矛盾和纠纷。
（二）完善社会保障制度,建立健全拆迁矛盾纠纷排查社会保障机制。
对住房困难群体要进一步健全和完善拆迁补偿最低保障制度，要针对被拆迁群众的实际困难，采取有力措施，调整思路，转变观念，确保被拆迁群众当前生活水平不降低，长远生活有保障。包括最低住房面积安置标准和最低货币补偿标准，加大廉租房、经济适用房和低价位商品房供应保障范围，落实低收入被拆迁家庭购买或承租住房的需要。每年可由财政安排一定数额的资金，从群众利益出发，对确有困难，当前政策范围内又无法解决而为城市建设做出牺牲的被拆迁群众实行经济救助。
（三）建立健全运转高效，协调一致的管理机构，完善拆迁矛盾纠纷排查管理机制。
群众在同类地区,因政策不一致，拆迁补偿标准不统一,造成同类同地段被拆迁群众拆迁补偿标准反差较大，再加之部分拆迁工作人员操作不规范、不透明心,造成群众心理不平衡，从而引发拆迁矛盾和纠纷。为此，应建立健全法律法规授权、具有行政许可职能运转高效的行政管理机制,统一政策，确保拆迁过程公平、公正,阳光、透明，从而有利于促进拆迁工作的顺利进行。
（四）加强强制拆迁行政、司法联动，建立健全拆迁矛盾纠纷排查行政司法保障机制。
2005年8月，最高人民法院出台了《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》并正式施行，《批复》规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定向有关部门申请裁决”。这样，目前人民法院就不再受理拆迁补偿争议的案件，而只受理当事人不服行政裁决，提起行政诉讼的案件。对行政裁决判决的结果：一是维护裁决，但若被拆迁人不配合，仍拒绝搬迁，强制拆迁的申请和执行只能在3个月诉讼期过后才能实现，《条例》规定的“先拆后诉”原则得不到贯彻执行。二是撤销裁决，因被拆迁人不予配合造成拆迁裁决不到位而撤销裁决，重新进行裁决。两者都会延长拆迁期限，增加拆迁成本，使拆迁人和绝大多数已搬迁的被拆迁人利益受到了损害，给投资环境也会带来负面影响。建议法院在审理拆迁行政诉讼案件时可建立行政附带民事的诉讼制度。即法院在审理不服拆迁裁决案件时附带解决民事争议，对于因被拆迁人不予配合致使裁决无法到位的,法院可以按被拆迁人出示的相关有效产证号，直接判决变更裁决内容，这样不仅可以从根本上解决拆迁纠纷，而且可以节约诉讼成本，降低拆迁成本，提高司法审判效率，有利于营造良好的行政执法与司法审判环境，有利于化解拆迁矛盾和纠纷。
（五）坚持和完善拆迁安置维稳风险评估制度，建立健全拆迁矛盾纠纷排查防范机制。
项目单位在申请办理《房屋拆迁许可证》时，拆迁主管部门要对该项目审批要件、拆迁安置资金到位情况、安置楼建设用地落实情况以及拆迁安置补偿标准情况等方面进行量化预评估，有关条件具备后，拆迁主管部门通过召开有项目所在地的区建设局、办事处、派出所、区维稳办等相关部门参加的拆迁预备会，对拆迁安置实施方案进行审核，对拆迁安置维稳进行风险评估，维稳风险评估通过后，项目单位及拆迁实施单位要制定《拆迁安置项目维稳工作预案》。并与拆迁主管部门、当地政府（街道办事处）签订《拆迁安置维稳责任书》后，方可颁发《房屋拆迁许可证》。如因项目单位或拆迁实施单位的原因发生集体访、越级访并造成恶劣影响的，拆迁主管部门和项目所在地政府应立即下达停止拆迁通知书，责令暂停项目拆迁，直至问题解决。拆迁安置维稳风险评估制度在我老秘网市已经形成并已全面实施。
（六）强化对违法违规行为的制约，建立健全拆迁矛盾纠纷排查应急处理联动机制。
在实际工作中，经常发生部分开发商、改制企业、国有企业特别是个别国有大中型企业在没有办理《房屋拆迁许可证》的情况下,强行拆迁住户房屋的违法行为，还有少部分已办理了《房屋拆迁许可证》的项目单位或拆迁实施单位，没有经过法律程序，自行强制拆除住户的房屋，使住户无家可归，造成群众材夜思，并被新闻媒体曝光，在社会上造成了极其恶劣的影响，严重损坏了党和政府的形象。对这种在社会上造成严重后果和恶劣影响的单位或企业，拆迁管理部门在法律法规授权范围内往往制约力度不足，必须要有政府相关部门的协作与配合，才能制止和杜绝这种行为的再次发生。为此，需要建立相关部门联动机制，形成解决问题的合力，强化对违法违规拆迁行为的制约。对这类企业单位和开发商，市建设、规划、土地、房管等相关部门要相互联动同时停办实施单位在建项目和新报项目所有审批手续，直至问题彻底得到解决。特别是对开发项目，是本地企业的，应取消其开发资质；对外地企业，应将其逐出西安市场。根据《宪法》和《物权法》关于私有财产神圣不可侵犯应受到法律保护的原则，对不办理《房屋拆迁许可证》，没有经过行政许可而强行拆除居民房屋的行为，是侵犯私有财产中最严重的一种行为，是一种犯罪，其法人和具体实施人员，应由公安机关追究其刑事责任。
（七）强化责任意识，建立健全拆迁矛盾纠纷排查责任追究机制。
对因房屋拆迁引发的矛盾和纠纷处理不及时，稳控力度不到位，维稳责任不落实以及发生群体性拆迁材夜思事件而造成不良社会影响的，要视情节追究相关人员的责任。在拆迁过程中，对因项目单位或拆迁实施单位的原因而引发拆迁矛盾和纠纷，特别是在社会上造成恶劣影响的群体性材夜思，项目单位或拆迁实施单位主要负责人应亲自接访，妥善处理，对不接待、不处理的，应及时下发停止拆迁通知书，直至问题的解决；对在政府实施的重点项目中引发的拆迁矛盾和纠纷，并在社会上造成恶劣影响的群体性事件，有关领导应亲临现场，牢牢把握第一时间控制局势，寻求最佳处置方式，追求最佳处置效果。对因领导不力，工作不到位而导致矛盾升级的，要严格按照《西安市维护社会稳定工作责任制考核办法》的规定，追究相关责任人的责任。破解在拆迁信访接待处理问题的过程中“拿事的人不接待，接待的人不拿事”的不足。同时，应建立和实行“拆迁信访责任倒查”制度,凡是对拆迁纠纷处理不当发生大规模集体材夜思、恶性越级材夜思和群体性事件的，实行责任倒查，通过责任上溯，把问题产生的原因追根究底。
（八）坚持预防为主，调解为先的原则，建立健全拆迁矛盾纠纷排查化解机制。
调解工作是化解拆迁矛盾和纠纷最重要的方面。根据最高法院的有关规定，目前司法调解拆迁矛盾和纠纷尚不具备条件，从而使行政调解成为我老秘网市解决拆迁矛盾，化解拆迁纠纷的唯一调解途径。在新的形势下，要针对拆迁工作新情况、新矛盾，行政调解工作应转变观念，调整思路，学习兄弟城市好的做法和经验，可全面提升矛盾纠纷化解工作的公信力和诚信度，树立拆迁行政调解工作的权威性。在实际工作中，以调解为主，注重运用调解手段化解拆迁矛盾和纠纷，充分发挥行政调解的作用，尽量减少裁决量，严格控制强拆数量，最大限度地把矛盾化解在基层，把问题解决在基层，把矛盾隐患消灭在萌芽状态，从源头上预防和减少拆迁矛盾和纠纷。文/余森宝 杭州市拆迁安置工作调查报告
在推进城市化进程中，拆迁安置工作是不可回避的问题，它是实现区域经济社会快速发展不可逾越的必经之路，也是改变城市面貌，提升城市居民生活品质的重要组成部分，从一定意义上讲，是破与立的转换、新与旧的交替。##区作为杭州市的老城区，由于历史原因，旧城改造任务重，欠帐多；撤村建居后，又带来了繁重的“城中村”改造任务；要落实区委经济大提速、城市大建设、和谐大推进的工作要求，就需加大土地整理出让力度。因此，在加快推进城市化进程中，大量的拆迁、安置工作是必然的。由于这项工作涉及千家万户的利益调整，成为现阶段的一个难点问题，处理得好与坏，直接关系着我老秘网区的城市化进程、经济发展速度与和谐社会的构建。因此，认真总结和研究我老秘网区拆迁安置工作，对于进一步规范拆迁行为，使拆迁安置真正做到以人为本，依法行政，切实维护人民群众在城市化进程中的实际利益具有十分重要的现实意义。今年换届以后，我们通过走访、座谈、调查与分析，结合平时的工作，对我老秘网区近几年在拆迁安置工作中的成功实践、存在问题以及下一步工作的建议作了一些理性的思考和探索。
一、拆迁安置的成功实践
近年来，在区委、区政府的高度重视和领导下，克服了缺资金、缺土地、拆迁难、回迁安置欠帐多等困难，通过旧城改造、运河文化景观带建设、市政道路整治、城中村改造、背街小巷改善、重点项目建设等一系列工作，使区域内城乡面貌日新月异，仅从建筑层面看，2003年至今累计开工约342万㎡，竣工约290万㎡，拆迁群众约2700户、安置约7600户（含2003年以前的拆迁户）。由于各级各部门齐心协力，城乡广大拆迁户理解支持，总的来说进展顺利，效果明显。主要特点是：
（一）拆迁安置工作紧扣发展主题，把改变城乡面貌，提升城市品质作为工作的切入点。根据形势发展的需要，在推进城市化进程中，近几年来，我老秘网区围绕发展主题，把拆迁安置作为改变城乡面貌的基础工程和提升群众生活品质的民心工程来抓，一方面，拆迁安置既是开展建设的前提，又是调整产业结构，促进发展的关键，也是深化发展战略、深化品牌打造的重要举措。通过拆迁，改变了原有不适应发展需要的用地布局，使土地资源得到整合，明确功能，以中心城区的要求重新定位,建起了汽车物流中心、科技园区，启动了大关商务区的建设，建设档次大大提高；通过对莫干山路、湖墅路、绍兴路等道路的综合整治和众多小区的截污纳管，改善了公共设施和配套设施等硬环境，为新一轮区域性发展打下基础；在撤村建居中，通过“城中村”的改造，使10%的留用地得到了合理利用，不但改善了城乡结构，更为解决“三农问题”创造了条件。另一方面，对安置房的建设，在整体设计理念上，突出以人为本，在户型设计上，突出利用率提高，在外观设计上，以商品房为标准，在环境建设上，以提高小区品质为要求。如拱宸桥旧城改造指挥部和城市建设发展中心建设的安置房高质量、高标准，得到拆迁户的好评，被评为杭州市区经济适用房和拆迁安置建设管理先进单位。实践证明，安置房建设的高品位，使得拆迁与发展相得益彰。依托拆迁推动城市化进程，全面提升了发展水平；依托拆迁提升建设质量，完善了路网，聚集了人气，增强了发展后劲；依托拆迁构筑了农民自身的发展平台，改变了过去居住环境差，路不畅、人气少的格局，形成了大开放、大发展的氛围，发展成果惠及了广大群众，使支持拆迁变成了多数群众的自觉行动。
（二）拆迁安置工作突出为民主旨，把实现人民群众安居乐业作为落脚点。拆迁改造的另一个目的是让群众享受社会发展成果，使城乡居民最终成为城市化进程的受益者。我老秘网区在拆迁工作中注重以民为本，尽可能维护群众的利益，实现人民群众的安居乐业。一是在统一标准的前提下，补偿尺度向困难群体倾斜。一方面，做到统一政策、统一口径，不折不扣执行拆迁法规和政策；另一方面，在拆迁政策允许的范围内，凡涉及影响群众利益的，坚持补偿标准就高不就低的原则，尤其是对特殊困难群体采取救济补助的办法，最大限度考虑他们的实际困难。二是利用政策，针对历史遗址保护建筑的特殊性，尽最大努力为搬迁户争取优惠条件，使拆（搬）迁户的利益尽量不受损或少受损，以取得拆（搬）迁户的理解与支持。如小河直街保护工程，由于时间要求紧，春节前需要启动。承担搬迁主体任务的城市发展中心和配合单位小河街道，从一开始就把群众的利益放在心中。他们相互支持，配合默契，把常规调查摸底的做法再进一步深入，即在了解搬迁户住房面积、人口情况的同时，还对搬迁户的文化结构、就业情况、收入状况进行详细了解，使制订的搬迁方案定位准，在不违背相关法律、法规的基础上，政策大大地向搬迁户倾斜，把尽可能多的实惠让给群众，赢得了搬迁户的信任和支持。搬迁开始后，群众连夜排队，第一天就搬了79户，春节前搬迁了80%，仅用四个月时间就完成了搬迁285户的任务，得到市委主要领导的高度评价，并在全市推广。三是在城中村改造过程中用足拆迁政策，向失地农民倾斜。为了增强失地农民的安全感，解决失地农民长期的生活来源问题，区、镇两级领导注重帮助村级集体经济组织用好用活生产安置留用地，对已撤村建居的村建立了集体经济合作组织，实行农民生产留用地股份制经营，实现资产的保值增值，促进农民非农化和向二、三产业转移，进一步保障失地农民的利益。
（三）拆迁安置工作围绕稳定主线，把实现社会长治久安作为工作的基本点。稳定是和谐的基石。和谐社会的构建需要方方面面的发展和支撑。拆迁安置工作做到位了，就是化解矛盾，保持社会稳定，促进和谐社会构建的一个重要方面。近年来，拆迁工作难度不断加大，成本逐年增加，加上以往安置欠帐的巨大压力，区委、区政府一手抓拆迁安置、一手抓稳定。把落实安置用地、建好安置房、最大限度及早安置回迁户列入每年的工作重点。各建设责任单位，在资金紧的情况下，通过压缩或延期其它项目，把有限的资金优先安排，确保安置房的建设。2003年以来，通过每年1000—3000户的大手笔安置，已安置回迁户约7600户，今年计划再安置1500户。在回迁过程中，强化了民主监督，坚持公正公开原则。对低保户、特困家庭给予适当的倾斜，让困难家庭也能住得上、住得起新房。对拆迁阻力户（钉子户），在动之以情、晓之以理，做足思想工作的情况下，尽量采取司法裁决与调解，近几年，共受理拆迁阻力户约180户，司法裁决协调的167户，行政和司法强拆13户，为全市五个老城区最少，较好地化解了拆迁安置工作中的矛盾，确保了一方稳定。
二、存在的问题
随着社会的发展，我老秘网区的城市化建设进程不断加快，群众对自己的物权保护意识越来越强，要求越来越高，拆迁安置难的问题仍在加剧。尽管政府在拆迁安置工作方面作出了很大的努力，在保护群众利益方面用尽政策底线，但仍存在一些不容忽视的问题：
（一）少数居民群众对城市化推进的意义和重要性认识不清，拆迁安置的政策了解不多、理解不透甚至误解了拆迁安置政策。究其原因是拆迁主体和被拆迁人之间的对话交流渠道较窄，加之少数工作人员责任心不强，业务不熟，方法简单，对群众提出的意见不能认真细致地给予正确解答，有的甚至对群众反映的问题敷衍塞责，上推下压，引起群众的逆反心理，加大了工作难度。
（二）拆迁安置工作体制不顺。拆迁主体与有关的镇、街道在拆迁安置工作中，由于沟通、尤其是事先的沟通不够，导致认识上存在差异，思想不够统一，工作上形不成合力，步调不够一致，加之责任与权力不够明确，使部分被拆迁人有空子可钻，对拆迁工作不配合，漫天要价，致使有些项目拆迁工作难以推进。
（三）安置工作仍有欠帐，超期回迁未全部解决。由于拆迁都是在先拆迁后安置或边拆迁边安置的情况下进行的，有些安置用房靠拆迁腾地来建设，遇到拆迁阻力时，往往延误了开工建设和安置时间。目前，全区约有3800余户在外过渡，其中3年以上有1000余户，5年以上还有80户。时间过长，建设成本增加，群众利益受损，部分拆迁户意见较大，也给后面的拆迁安置带来负面影响。
（四）在拆迁工作中，对突击装修还缺乏有效制约办法。当拆迁信息披露时，因缺乏明确有效的制约政策，拆迁户趁虚而入，搞突击装修、过度装修，一些人甘当钉子户，漫天要价，造成补偿成本大大增加。
三、对策和建议
面对我老秘网区今后一个时期拆迁安置的繁重任务，分析总结这几年的拆迁安置工作，实践证明，拆迁安置工作是一项系统工程，必须从指导思想、规划设计、组织实施等方面统筹兼顾，整体考虑，前后衔接，才能逐步破解这一难题。
（一）要进一步加大对拆迁安置的宣传和思想工作力度。一个区块、一个城中村的拆迁安置工作顺利不顺利，与群众思想通不通，支持不支持，配合不配合紧密联系在一起。要在原有的基础上，深化宣传舆论工作：一是安民告示。让所有拆迁户做好思想和心理准备；二是宣传依法拆迁的依据，让老百姓明白拆迁是依法进行的；三是宣传拆迁安置政策，除讲明常规的拆迁补偿政策外，对回迁尤其要做到五个明确：（1）明确安置地段与用地；（2）明确经费落实情况；（3）明确回迁时间；（4）明确重置价格；（5）明确困难户的补偿优惠政策，使群众心里有底踏实。除以上工作外，还要带着感情，不厌其烦地做好一户一事的工作，特别是要做好困难户、“钉子户”的工作，既要讲大局，讲政策，该坚持的一定要坚持，晓知以理，又要理解他们，能照顾的一定要照顾，柔中有刚，刚柔相济。达到让通情达理先拆者不吃亏，真正的困难户得到实惠，无理取闹的“钉子户”占不到便宜。
（二）要进一步深入调查研究，掌握第一手资料。有些拆迁安置工作之所以引起材夜思或出现过激现象，除了少数拆迁户借拆迁安置之机，漫天要价，争取更多更大的补偿利益外，很大程度上还在于前期的调查研究不够深，数据收集不够细，公开、民主听取意见不到位，底子不清决心大引起的。今后要像城市发展中心对小河直街的拆（搬）迁那样，行动之前，下功夫摸清底子，掌握第一手材料，把涉及拆迁的每一户，尤其是“钉子户”、可能出现的材夜思户、困难户的情况调查的一清二楚，数据收集完整无误，做到心中有数，并根据政策，结合实际，制定科学的拆迁方案和办法后，再组织实施。同时，对安置问题，要视不同区块，是原地安置还是异地安置，是现房安置还是货币安置等都要广泛征求意见。对城中村改造的安置房，从小区的布局，房屋结构，户型设计等，都要组织召开听证会，认真吸收拆迁户的意见建议，凡是合理的都应采纳修改，基本统一意见后，由拆迁户签名盖章，避免安置时节外生枝，材夜思**，拖延安置时间，造成经济损失和工作被动。
（三）要进一步强化协调与配合，理顺体制，明确责任与权利。拆迁安置工作需要各方的协调与配合，但核心是拆迁安置主体单位与镇、街道、村、社区配合的默契，工作到位。责权利明确，拆迁安置工作才会事半功倍。小河直街搬迁工作如此快速，这与小河街道的密切配合是分不开的。早在2003年，街道就和城市发展中心一起，建立了动迁工作“三联”机制，即宣传教育联手，动迁工作联抓，弱势群体联帮，发挥了较好的作用。这次，他们虽不是搬迁的主体，但在搬迁工作中，街道干部分组包干，走访搬迁户，掌握情况，并与发展中心定期沟通，做好相关协调工作。这一经验，值得在全区推广。今后在拆迁安置的协调配合中要切实解决两方面的问题，一是配合单位全局观念要加强，与拆迁主体单位思想上要高度一致，真正统一，遇事多商量，多研究，对外一个声音。二是配合单位责任和利益要匹配。给配合单位的奖励政策，为的是进一步调动镇、街道、村、社区在拆迁安置工作中的积极性，促进拆迁工作的快速推进。但实际工作中，存在着奖励资金兑现后，职责未完全到位的情况。为此，在这项政策的执行过程中，如何做到责任和利益相统一，还要在工作中进一步加强探索。
此外，鉴于我老秘网区城中村改造任务繁重，为加快进度，落实责任，避免矛盾，调动改造主体部门和辖区镇、街的两个积极性，建议可参照江干、西湖等区的做法，即在拆迁、安置大政策不变的前提下，拆迁、回迁安置由镇、街负责，改造主体单位按要求、标准负责设计和组织施工，工程验收后交给镇、街，由他们落实安置，使改造部门不直接与村（居）民发生关系。
（四）研究出台相对统一的区内政策。除了上级关于拆迁安置的原则、政策外，要结合我老秘网区实际，开展对突击装修、过度装修、在补偿中漫天要价，增加拆迁成本的普遍问题，以及家庭经济困难户、住房困难户的相关政策研究，力求区内相对统一，并留有余地，便于不同的区块、地段在拆迁安置中有据可依，达到偿罚分明，公平合理，同时还可使拆迁安置主体单位自觉接受群众监督，避免和防止工作中的“人情户”“关系户”。
（五）要进一步加强回迁安置的力度。拆迁工作做得好与坏、快与慢，直接影响着拆迁效果以及人民群众对政府的信任度和社会稳定。因此做好回迁安置工作尤为重要。要进一步加快安置房的建设进度，优先保障安置房建设资金，并确保安置房的建设质量，力争今年安置完3年以上的超期过渡户。
（六）要进一步提高拆迁人员的业务素质。做好拆迁安置工作的前提是要坚持以人为本，其基本点是既要推进拆迁工作按期进行，又要确保和维护群众的合法利益。随着拆迁工作的难度越来越大，各拆迁单位的领导要十分重视拆迁队伍的建设，通过教育、培训、实践、总结，提高他们的综合素质和能力。在思想素质上，力求做到“五心”：即接待群众咨询要热心；调查补偿情况要细心；听取群众意见要耐心；核实安置补偿标准要公心；善后安置要关心。在业务素质上，力求做到“五勤”：即勤学法规和心理学知识；勤调查了解情况；勤与拆迁户联系；勤反映群众呼声和诉求；勤与社区、村沟通。在思考研究问题上，要发挥参谋助手作用。要结合拆迁中碰到的拆迁评估标准落后市场、多层安置到高层公摊面积不合理、拆迁过渡中因政策因素而损害群众利益以及提供安置房应有一定选择余地等问题进行研究，提出意见和建议，供领导决策时参考。此外，还要认真总结宣传拆迁安置队伍中的先进典型，促进和带动整体素质的提高，达到会干事、能干事、干成事，真正成为拆迁户的贴心人，以此赢得广大人民群众的支持和拥护。
关于我老秘网区拆迁安置工作中重点难点问题的调研报告
近几年来，我老秘网区的省、市重点工程项目众多，拆迁安置过程出现了不少问题，由此引起的民间纠纷和群体材夜思呈上升趋势，严重影响我老秘网区社会稳定，成为当前我老秘网区经济发展不容忽视的障碍。因此认真研究我老秘网区拆迁安置工作中的热点难点问题，规范政府行为，使之在以后的拆迁安置工作中真正做到依法行政，执政为民，切实维护拆迁群众在城市化进程中的实际利益，成为一个具有现实意义的研究课题。我们通过下发调查问卷、召开座谈会、下村入户实地调查等方式，对这一课题进行了研究和探讨，现将我们一些肤浅的意见汇报如下，供领导们参考。
一、基本情况
**总面积***平方公里，其中农村面积***平方公里，农业人口约占总人口的**%，是城乡并存区。近年来，我老秘网区牢牢抓住***、***建设全面启动等机遇，围绕市委、市政府提出的“******”的奋斗目标，确立了“****”的发展战略，在全区抛起了新一轮大规模城市建设热潮。从2001年至今，全区共有省、市、区重点工程建设项目**个，共投入资金***亿元。全区**个街道、乡、镇均有城建开发任务，共开发征用土地***多亩，累计拆除房屋约**万平方米，拆迁群众**户，其中农民**户***人，农村拆迁安置量大任务重。我老秘网区拆迁安置工作在各级各部门的高度重视下，在广大拆迁户的理解支持下，总的来说进展顺利，并创造了、“****”和“****”这样的好典型。
二、我老秘网区开展拆迁安置工作中主要经验
拆迁安置工作情况复杂、矛盾突出、任务繁重。在工作中，我老秘网区克服种种困难，冲破重重阻挠，取得了一些成绩，积累了一些经验。
1、领导重视是搞好拆迁安置工作的保证。拆迁安置工作牵涉面广，情况错综复杂，没有强有力的领导组织作保障，工作很难开展，为加强领导力量，强化保障措施，一是建立了领导联系项目制。按照“一个项目、一位领导、一套班子、一种模式”的工作思路，由一位区级领导联系一个具体项目、一在严格执行政策的前提下，对该项目的拆迁安置全权负责，形成了对拆迁安置工作齐抓共管的领导格局。二是建立了领导联系街道制。由于街道的拆迁安置任务较重，压力较大，矛盾较多，为减轻街道的压力，区委向每个街道派出了2至3名区级领导协调指导拆迁安置工作，及时化解矛盾，解决问题，收到了很好的效果。三是成立了处理拆迁安置遗留问题领导小组。区委、区政府成立了拆迁安置遗留问题领导小组，负责对全区拆迁安置遗留问题进行全面处理，并明确了责任领导、责任人，提出了处理意见，确定了交办时间。我老秘网区大部分拆迁安置遗留问题的处理都有了较大的进展，为以后的开发建设和拆迁安置工作扫清了障碍，夯实了基础。
2、
3、宣传到位是搞好拆迁安置工作的基础。拆迁安置工作是一项政策性很强的工作，加大有关法律、法规和政策的宣传力度，引导群众正确认识和掌握拆迁安置工作有关政策，正确对待拆迁安置中的矛盾和问题十分必要。在工作中，我老秘网区注重多途径、多形式、多方位做好有关政策法律和宣传工作和拆迁户的思想工作。
4、依法办事是搞好拆迁安置工作的关键。拆迁安置工作事关每一位拆迁群众的切身利益，稍有不慎，就会引起矛盾，造成不稳定因素，只有严格依法律办事，才能将矛盾消除在萌萌芽状态。一是严格按政策补偿，二是严格坚持“三公开”原则三是严格坚持“三带三包”政策，即带感情、带政策、带拆迁方案，包协议签订、包过渡、包稳定。
5、妥善安置是搞好拆迁安置工作的重点。我老秘网区积极主动与相关部门衔接，全力促进农民安置用地的落实和农民安置房的落实。全区共核定“两安”用地总指标18255亩，已办理红线的安置用地**亩，另有***亩正在办理之中，目前，已搬进拆迁户的农民安置小区达**个，正在建设的农民安置小区的**个。
在几年的拆迁安置工作中，我老秘网区创造了地“***”和“***”等成功的安置模式，存在的主要问题：
（一）在我老秘网区实际拆迁过程中存在几个突出问题，主要表现在以下几个方面：1、少数干部群众对拆迁安置的政策了解不够、理解不透，或者误解了拆迁安置政策。由于缺乏拆迁主体和被拆迁人之间的对话交流的渠道，作为拆迁主体一方的干部对群众的疑问不能正确解答，甚至有的干部对群众反映的问题敷衍塞责，上推下压，引起群众的不满。2、在拆迁调查工作中，对补偿标准的尺度掌握出现偏差。尽管政府部门按照拆迁政策，制定了统一补偿标准，但由于对同类房屋的结构、装修、价格等问题的认同上存在差异；对居民建在集体土地上与国有土地上的房屋估价混同；甚至存在个别讲人情、论亲疏，对拆迁地面积的丈量、拆迁标的物的估价不统一，出现个别超面积丈量、超值估价等现象，致使被拆迁人之间相互攀比，引发矛盾。3、由于现行的有关拆迁安置法律规定的原则性强，实际可操作性较差，有些村组制定的村规民约，有部分违反现行法律政策的规定，且在发放拆迁安置补偿过程中缺乏透明度，侵犯了被拆迁群众的合法权益。
（二）拆迁安置工作较为滞后，超期过渡现象严重。1、拆迁安置工作体制理顺不畅。街道、乡（镇）对拆迁安置工作重视不够，思想不够统一;相当多的干部对政策理解不透彻，执行政策存在较大的偏差；部分项目管理人员责任心欠佳，导致很多项目前期工作难以落实；部分拆迁单位及拆迁户对拆迁工作不配合，漫天要价，导致有些项目的拆迁工作难以推进。2、农民安置工作落实欠佳，超期过渡现象严重。由于近年来大开发、大建设，特别是一些省、市重点工程建设的需要，农民拆迁大多是先拆迁后安置或边拆迁边安置的情况下开展的，加之部分安置用地、安置资金难以到位，导致大批拆迁农民住户安置难以到位，长期处于过渡状态。目前全区尚有3892户12739人在外过渡，占总拆迁人数的60。22%，且大部分是超期过渡。
（三）失地农民的生活出路问题难以解决。被拆迁后，农民失去了赖以生存的土地，且绝大部分农民除农活外无别的一技之长，较难找到工作，安置补偿费又十分有限，缺乏足够的资本开展经营活动，社会保障、子女入学等一系列问题得不到妥善解决，必然给社会带来不稳定因素。
三、对策和建议
1、加大拆迁安置法律政策宣传的力度
在多年来的拆迁安置工作中，我们积累了一些成功的经验，其中重要的一点就是对拆迁安置法律政策的宣传。在每项重点工程建设的拆迁征用地之前，首先召开动员大会，向被拆迁村组和拆迁户发放大量的宣传资料，是一项有益的必不可少的工作。但是，从调查了解的情况看，主要存在的问题是对相关法律政策宣传的广度和深度不够。为此，在进行重点工程拆迁工作的时候，我们除了开好动员会外，要加强相关法律政策宣传工作。对参与拆迁安置工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次安置补偿法律政策的学习和宣传，利用他们的幅射作用，教育和提高全体被拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真负责地解释和说明。如*****乡镇（街道）拆迁户两年两次搬迁，安置无着落，其反映强烈。据了解，该安置地已在规划建设中，政府巳按时足额发放了过渡费，这是政府拆迁安置工作中的一项政策规定，通过政策宣传，这些拆迁户很快消除了怨愤。实践证明，只要我们及时做好拆迁安置相关法律政策的宣传工作，就能够得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可得到预防和解决。
2、坚持拆迁调查、安置中公开、公平、公正原则
由于当前重点工程的拆迁工作任务繁重，特别是拆迁安置工作时间紧，且工作量大，为了追求工作效率，政府在拆迁调查工作中实行大兵团作战，这往往是要以牺牲公正为代价的，也成为产生安置拆迁纠纷的原因之一。为此建议主管部门，要切实把握好公正与效率的关系，坚持公开、公平、公正的原则，以公开促公正，以公平保稳定。在拆迁安置补偿过程中，主管部门对土地征用要公开进行，把征用地批准机关、批准文号和征用土地用途、范围、面积、补偿依据以及农业人员安置办法、办理征地补偿登记地点、期限等，在被征用拆迁地予以公告；对拆迁补偿要公开进行，把征用地拆迁数量、补偿依据、补偿费数额、被安置农业人员数量、农业人员安置方式、房屋安置方式、征地补偿安置方案及其具体实施的步骤等，在被征用拆迁地予以公布，接受被拆迁地群众的监督，防止被拆迁人的合法利益受到侵犯。特别是安置对象和房屋拆迁等补偿安置到人到户的，更要十分注重公开、公平、公正的原则。同时成立核查组，掌握统一补偿标准，对群众提出的异议进行复核调查，对存在的问题进行纠正，确保重点工程拆迁安置工作在公平、公正、公开的原则下进行，最大限度地减少因拆迁安置不公而引发矛盾。
3、完善拆迁安置工作中可操作性的法律规范
目前，我老秘网区安置拆迁补偿依据主要是《**市征地补偿安置条例》，但该条例原则性强，在实际操作中仍有许多困难，由此引发的各类矛盾纠纷较多。在我国法制不断健全的今天，人民群众的法律素质不断提高，依法维权意识不断增强。为了进一步规范我老秘网区安置拆迁补偿工作，使安置拆迁补偿工作做到有法可依，制定相应的操作性较强的《安置拆迁补偿办法》已经迫在眉睫。根据宪法精神和民法通则、婚姻法、妇女儿童权益保护法、计划生育法以及《**市征地补偿安置条例》的有关规定，结合工作实际，现提出以下具体意见：
（一）农业人口数的统计应严守政府通告之日的底线，对前不溯及，对后不顺延。
（二）服义务兵役（含超期服役的）的现役军人应参与安置分配；未随军迁出、其户口在拆迁地的军人家属（包括其配偶和子女），应同等参与安置补偿分配。
（三）拆迁地的在校大、中专学生，其户口虽已迁出，但未分配安排正式工作的，凭在读学校证明和学生证，应同等参与安置补偿分配。
（四）具有拆迁地户口，正在劳改劳教的人员，应同等参与安置补偿分配。
（五）享受五保优待的人员，应同等参与安置补偿分配，其补偿费由村组代管。
（六）拆迁地已出嫁妇女，离婚后因生活无着落而回迁的人员（含已回村落户、法定抚养的小孩，）和婚嫁到拆迁地妇女而离婚后其户口仍在拆迁地的人员（含再婚随迁、法定抚养的小孩），应当同等参与安置补偿分配；婚嫁农村的出嫁女，其户口未迁出的人员，只能一次性享受一方安置补偿，已在男方参与安置补偿的人员，不参与本地安置补偿分配；未参与男方所在地安置的人员，应当参加户口所在地的安置补偿分配。如户口回迁或者未迁出的上述人员与村组另有书面协议的，可按协议执行。男到女方落户的可参照执行。
（七）婚嫁城镇、未随迁的拆迁地半边户及其子女，应同等参与安置分配；但一方已享有国家福利分房的，可不考虑宅基地和住房的政策性优待。
（八）原籍在拆迁地，因生活所迫或历史上的政治原因被迫外迁，后其户口又回迁原籍，并分有责任田土的人员，应同等参与安置补偿分配，外地回迁户与村组另有协议的，可按协议执行。
（九）返乡居住的离退休人员，不参与安置补偿分配。其配偶系再婚的农村户口，经村组集体研究和村民会议通过，准许其迁入的，应当给予安置补偿，但与村组有协议的，可按协议执行。
（十）违反计划生育政策法律，未处罚到位的计划外生育子女，不参与安置补偿分配。农村独生子女可享受安置补偿有关政策性优待，按相关政策执行。
（十一）无正当理由迁入的农业人口（含空挂户），不参与安置补偿分配。
（十二）欠有国家税费、集体公益事业折价款以及其他集体欠款的人员，其安置补偿可以折扣欠款后按实发放。
4、转变工作作风，树立政府良好形象
重点工程建设利国富民，对加速经济发展和加快城市化进程意义重大。同时，拆迁安置补偿费的发放到位，涉及到被拆迁群众的直接利益，也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题，这些都对政府工作提出了很高的要求。重点工程建设中的拆迁安置工作，从一个侧面体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安置补偿过程中，政府转变工作作风在一定程度上促使工作水平的提高。我们保持优良的工作作风，就会得到广大被拆迁群众的理解和支持，使重点工程的建设有序推进；反之就会遭到部分拆迁群众的抵触，使重点工程建设受到阻滞。为此我们要牢记五心，转变作风，打造诚信政府形象。即在拆迁安置工作中，接待群众咨询要热心；调查补偿情况要细心；听取群众意见要耐心；核实安置补偿标准要公心；善后安置要关心。此外，要保持拆迁安置工作的延续性，切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，真正做好被拆迁群众的公仆，从而树立起人民政府的良好形象，获得广大人民群众的支持和拥护。
5、统筹项目建设与拆迁安置，促进安置小区建设社区化。一是要坚持先安置后拆迁的原则。坚持对所有工程严格实行“先安置后拆迁”的原则，采用“项目+安置”的办法，将农民安置地与建设项目一并办理手续，一同报建。二是要实行集中留地，统一安置，积极推行“咸嘉模式”的成功经验。即：一是集中统一重建安置。坚持统一规划设计、统一报建、统一建设、统一质监、统一物业管理，利用有限的土地资源、科学、合理地安置好农民，做到高标准规划、高质量建设、高水平管理，使农民安置小区联体成片功能完善、设施齐备、适宜居住。二是因地制宜，发展产业。充分利用农民生产安置用地，采用土地入股、自主开发等方式，大力发展后勤服务业和商贸业，使农民变股民，从经营中分红获利，建立稳定的收入来源。三是多途径安排农民就业。安排拆迁农民从事物业管理和后勤服务；积极与征地建设单位协调，在用工上优先考虑当地农民，鼓励失地农民从事个体经营和兴办企业，并提供一定的优惠。
6、加强农民安置小区的统一规划，尽快制定好全区农民安置整体规划。一是规划要统一。与市、区总体规划统一协调，农民安置小区建成后直接成为现代化城区的组成部分。二是规划要先行。制定科学合理的全区土地利用规划和年度供地计划，统筹安排城乡建设用地，强化规划约束力，明确失地农民的生活安置一律按居民小区规划建设。三是规划要科学。按照有利于土地综合利用、有利于社区管理和物业管理的“三个有利于”标准，科学规划农民安置小区。四是规划要实用。按照农民生产安置一律作二、三产业规划建设的要求，高起点规划好、预留好生产用地。把规划、预留生产用地与项目开发、市场建设结合起来，使生产用地成为失地农民获得长久收益的主要来源。
7、创新劳动就业服务，促进失地农民就业市场化。一是要加强对失地农民的培训工作。培训重点主要是引导性培训和职业技能培训两个方面。引导性培训主要是对失地农民开展基地权益保护、法律知识、城市生活常识、寻找就业岗位等方面的培训。职业技能培训主要是在充分尊重失地农民意愿的基础上，开展家政服务、餐饮、保健、制造、建筑等行业和知识的技能培训。二是结合项目解决失地农民的就业问题。加强项目建设的协调与合作，在建设进从建筑工程中找岗位，建设后中牧业管理和卫生保洁中找岗位。三是完善劳动力市场。加强街道劳动保障管理服务站的建设，进一步完善市场化的就业机制。将失地农民就业与下岗工作再就业统筹考虑，打破城乡“藩篱”，变“户籍门槛”为“素质门槛”。
（三）改革社会保障制度，促进失地农民养老社会化。一是实现失地农民身份的转换。在子女就学、劳动就业、社会保险、计划生育等方面与城市居民同样的政策待遇。二是坚持“低门槛进入、低标准享受”的原则。参照职工基本养老保险的“新人”办法进行，根据区域经济发展水平和个人收入水平确定个人帐户养老金标准。降低门槛，因地制宜、秩序渐进。三是采取“个人责任和社会互济相结合”的办法。失地农民个人帐户养老金的资金来源坚持以个人和村集体为主，政府支持为辅。考虑有昨于鼓励失地农民劳动就业和与城镇社保体系相对接。
关于赴河南省山东省考察城市拆迁工作的报告
作者：小孟
为了进一步拓展华山旅游的发展空间，根据渭南市政府关于华山旅游发展的总体工作要求，决定实施华麓景区五村整体搬迁，近期，我们受市委、市政府委托，本着“学习经验、借鉴吸收、结合实际、和谐搬迁”的思路，先后对洛阳市洛龙区、登封市嵩山风景名胜区、山东省青州市和青岛市城阳区进行了实地考察。通过广泛与景区和当地政府座谈，我们基本了解景区拆迁和城市拆迁的具体工作思路和方法，外地成功的景区和城市拆迁模式对我们很有启示和借鉴意义。河南省、山东省部分景区和城市拆迁工作汇报如下：
一、洛阳洛龙区城市拆迁工作情况
（一）基本区情
2003年初，洛阳市全面实施“跨过洛河建新区”，工程涉及洛龙区古城乡、关林镇的28个行政村，总动迁群众近5万人，占洛龙区农村人口的1/5。目前，已经搬迁 22 村。
（二）组织机构
洛龙区在搬迁开始，就成立了由区长担任组长、四大班子分管领导担任副组长，抽调20多个相关部门为成员的组织机构。在工作开始后，又先后成立了由区级其他领导担任拆迁组、安置组、赔偿组、信访组等分组组长。基本做到了集全区之力，领导之智打人民战争。
（三）工作措施
1、制定方案。制定了《洛龙区洛南新区开发建设征迁村民居住安置方案》、《洛龙区洛南新区开发建设征地拆迁安置补偿暂行办法》等 多个规范性文件。
2、安置标准。
安置对象。拆迁村在公安机关户口册在册的农业人口和在校大中专学生、现役义务兵、“两劳”人员。
安置面积。60平方米、90平方米、120平方米、150平方米。
安置标准。农业人口每人按建筑面积30平方米进行安置并享受安置价，超出30平方米部分按成本价和市场价计算，但每人最多不得超出10平方米。安置价平均为每平方米300元，成本价每平方米730元左右。非农业人口住房办法。整体搬迁村庄内非农业人口的住房，“一头沉”按成本价每人30平方米解决住房，超出部分按市场价计算；原籍有宅基房产（两证齐全）的全非农户按一证一套的原则，以成本价解决90平方米左右住房一套，超出部分按市场价计算。
（四）后期保障办法
1、在安置小区优先为符合条件的拆迁群众提供就业岗位。如小区保安、保洁员、绿化管理员等
2、就业培训。对有劳动能力的拆迁户进行就业岗前培训，在城市建设、服务、企业等招工时优先考虑，并建立就业档案，每人提供二次就业机会。
3、村民利用补偿资金与入驻新区企业融资合股。创办超市、餐饮、浴池、宾馆等第三产业。
二、青州市城市拆迁情况
（一）基本区情
青州市位于山东省潍坊市，人口90多万，其中城镇人口30万。2007年，青州市完成拆迁1.2万户、200多万平方米，成功拍卖出让土地20宗、2000余亩，实现土地经营收入8.03亿元，32.6万平方米的安置房建成交付使用。
(二）组织机构
建立以政府为主导的房屋拆迁工作机制。建立书记、市长抓“总”、市委常委包 “片”、副市长管“线”、人大政协领导靠“点”的运行机制。成立了城市建设投资开城市建设投资开发有限公司作为投资人和拆迁人，对每一项工程均成立工程建设领导小组，设立指挥部，有市级领导任组长。
（三）工作措施
1、制定方案。制定了《青州市城市房屋拆迁补偿安置方案》等多个文件。
2、补偿安置标准。拆迁补偿政策。拆迁合法住宅实行房屋产权调换，也可以货币补偿。实行货币补偿的，新建普通商品房指导价1700元平方米。实行产权置换的，被拆迁房屋合法建筑面积部分按每平方米1600—1700元价格结算。
拆迁安置政策。（1）拆迁安置住宅房屋建筑面积中，“拆一还一”合法建筑面积部分按照新建商品房每平方米1600—1700元结算。（2）临时安置补助费按合法建筑每月每平方米4元付给3个月。拆迁人自己安置住处的，按合法建筑每月每平方米5元付给搬迁临时补助费。（3）搬迁补助费按被拆迁合法房屋每户（院）500元给予补助。
青州实行“一区一策”，基本作到了大部分户“拆一还一”，合法建筑面积不用拿钱，确保了建设工程的顺利进行。
（四）后期保障办法
制定了《青州市被拆迁社区居民基本生活养老保障办法》，资金来源：1、原社区（村）集体资产积累和个人交纳。2、土地补偿费和土地安置补助费收益。3、市财政补助，并列入每年预算。4、保障资金产生的收益。保障资金分担比例原则上按集体资产积累、市财政、个人5：3：2的比例分担。
保障标准：基本生活养老保障标准起点确定为每人每年1200员。
三、青岛市城阳区城市拆情况
（一）基本情况
全区总面积553.2平方公里，辖8个街道、243个社区（村庄），户籍人口49万，其中农村社区（村庄）230个，居（村）民13.3万户。截止目前，全区已有37个社区完成整村改造任务，共拆迁民房2.8万处，拆迁总面积约430万平方米，建设安置楼约465万平方米，3.4万居民入住现代新居。
(二）组织机构
成立了由区长担任组长、各大班子分管领导担任副组长，抽调法院、公安局、街道办事处等20多个相关部门为成员的组织机构。
（三）工作思路及措施
1、制定了《关于加快推进以旧村改造为重点的农村城市化的意见》等多个拆迁文件。
2、严格旧村改造程序
（1）严格审定本个基础。即对计划实施改造的旧村首迁审查其社区班子基础；审查群众基础，是否和谐稳定；审查经济基础，是否具有实施旧村改造的资金来源。
（2）严格落实审批程序。第一步，社区必须旧村改造的基本条件上报街道办事处和区政府审查；第二步，旧村改造方案必须广泛征求意见；第三步，必须具备由街道统一组织编制的修建详细规划，并报区政府审查批准；第四步，社区、街道、区三级必须层层签订目标责任书；第五步，必须依法履行建设报建程序。
（3）坚持公开公正透明。在旧村改造过程中，确保群众做到六个清楚：一是对操作程序清楚。将旧村改造实施步骤和程序装订成册，发放到群众手中；二是对安置面积清楚；三是对拆迁补偿标准清楚。四是对居住环境清楚。五是对发展前景清楚。六是对实施方案清楚。
（4）坚持多模式推进旧村改造。一是自主改造模式。二是贷款改造模式。三是联合改造模式。四是政府主导推动改造的模式。
3、后期保障办法
（1）完善社会保障体系。采取区、街道两级财政扶持、社会集体补助、个人投入相结合的方式，推行农村新型社会基本养老保险，区、街道两级财政每年投入8000多万元，使适龄群众全部参保，2007年领取保险金标准达到每人每月186元。采取区、街道、个人三方出资的方式，大力实施农村新型合作医疗保险，按照每人每年105元的标准投保，参保率达到97.9%；实施城乡统一的就业政策，每年培训转移农村劳动力7000余人，全区从事二、三产业的农村劳动力达到17.3万人，占总数的87%。
（2）用活拆迁腾出土地。把旧村改造后腾出的土地用于发展二、三产业，为群众创造就业岗位，促进农村集体经济持续发展。
四、嵩山景区拆迁情况
（一）基本情况
嵩山古建筑群申报世界文化遗产，对相关区域内的建筑物依法实施拆迁。登封拆迁涉及三个街道办事处和一个镇、拆迁1200-1300户（学校、企事业单位除外）、4000余口人，占市区总人口的5%。
（二）补偿办法
1、房屋装饰装修部分适当补偿。
2、拆迁后，土地所有权还归集体所有。树木按保留补偿价格补偿后，一律不准砍伐。
3、群众原由耕地性质不变，还可种植农作物或按照要求进行绿化。
（三）居住安置办法
1、城镇规划区内一律不再安排宅基地，统一规划，建设居民安置小区，实行就近统一安置。城镇规划区外被拆迁户，结合实际相对安置。安置区内公用配套设施由政府统一规划建设，所需有关证件政府统一免费办理。拆迁一户，安置一户，保证被拆迁户得到妥善安置。
2、被拆迁居民安置房均价为每平方米500元以内。
3、拆迁安置结束后，景区内用工、商业摊点经营权招标等对被拆迁居民在同等条件下实行优先优惠。
通过考察学习，我们认为，四个城市、景区拆迁工作各有特点，均有可借鉴之处。
一、洛龙区、青州市、城阳区在搬迁群众的后期扶持中，在安置小区、企业为群众提供就业岗位，解决群众的生活保障办法，可以借鉴。
二、嵩山景区采取市级领导包联，部门包户的全民参与的工作办法以及群众土地属性不变，只改变宅基地性质的办法，我们可以借鉴。
三、青州市、城阳区对拆迁群众制定养老保障办法，结合我老秘网市实际，可以学习借鉴。
成都市坚持阳光拆迁、惠民拆迁
——成都市危旧房拆迁情况调研报告
（住房城乡建设部房地产市场监管司调研组）
住房和城乡建设部办公厅编印《建设工作简报》第32期(总第74期)
2009年9月3日
成都市在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：一是群众满意度明显提高。目前成都市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80 平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。成都市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74％。三是拆迁纠纷明显减少。成都市受理拆迁来信来访数量，2007年比2006年下降53%，2008年比2007年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。
一、增加公众参与，推行模拟拆迁。成都市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证；如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，不再对该片区实施拆迁。成都市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。
二、帮扶弱势群体，解决实际困难。针对经济与住房都困难的“双困户”，成都市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45 平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45 平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60 平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算；超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾；持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20％的奖励。三是廉租补贴，优先申请。对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经成都市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，成都市住房置业担保公司可为其提供申请住房贷款抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入（转）学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。
三、关注改善民生，让群众得实惠。一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产权调换按套内建筑面积结算差价，免收被拆迁人应交公摊面积补差款。二是适当提高补助标准。对于选择货币补偿安置的，一次性发放的临时安置补助费由1.5个月增至6个月，对50 平方米以下的被拆迁房屋面积均按50 平方米来计算；对一次性发放的停产停业经济损失补助费由1.5个月增至3个月。搬家补助费由原有的每户300元增至1200元。三是增设物管费补贴。针对拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因缴纳物管费而使生活成本增高的事实，要求对被拆迂人按90 平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。四是鼓励选择货币补偿安置，满足多元化居住需求。对于选择货币补偿的被拆迁户，住宅在被拆迁房屋评估价基础上给予30％的购房补贴，非住宅给予20％的购房补贴。
四、完善拆迁法规，规范拆迁评估。为解决成都市中心城区各区房屋拆迁补偿标准不统一、住户相互攀比等问题，成都市先后制定了《成都市城市房屋拆迁估价操作规则》、《成都市城市房屋拆迁估价机构备选库管理办法》、《成都市城市房屋拆迂估价机构抽签程序规定》、《成都市城市房屋拆迂阳光操作规程》等12个配套文件，从拆迁安置、评估异议处理、评估机构抽签、评标专家管理、阳光操作等方面，统一拆迁补偿相关政策，规范拆迁评估管理，从政策和制度层面，避免同一工程前后标准不一致，杜绝“前紧后松”现象，堵塞了拆迁补偿暗箱操作的漏洞，增加了工作透明度，遏制了少数钉子户“多闹多得”不良倾向的漫延。
五、创新改造方式，坚持多轮驱动。成都市在危旧房改造中，坚持多措并举，多轮驱动。一是整体拆迁改造。对于按照城市规划要求需要拆除改造，且具有一定开发价值的危旧房，由区政府通过市场化招商引资方式实施整体拆迁改造。二是原址改造重建。对于具有一定历史文化保护价值的房屋，按照城市规划要求，采取部分拆迁的方式，实施原地改造重建，打造具有成都特色的历史文化旅游景观或街区景点，传承历史文化。三是自主搬迁。对于需要改造的企事业单位房屋及零星地块，由房屋产权人或土地使用权人自筹资金对其合法取得的土地使用权范围内及其整合相邻地块内危旧房一并实施拆迁改造，或由单位房屋产权人与开发企业联合投资实施原址重建。
六、突出科学规划，坚持六个结合。成都市在危旧房改造过程中，按照可持续发展的要求，坚持促进城市土地科学利用和优化城市空间布局，着力于增强城市功能，提升城市形象，加强配套设施建设，注重“六个结合”。即：与重要干道两侧及重要接点的功能提升相结合；与市政基础设施及公共服务设施建设相结合；与房地产开发及综合整治相结合；与政府组织成片企业生活区改造和单位自行实施改造相结合；与文化保护和街区特色景点打造相结合；与妥善处理危旧房改造遗留问题相结合。通过拆迁改造，成都市先后腾退出价值13.39亿元、近500亩土地用于城市公建配套设施建设，为城区实施可持续发展战略创造了良好条件。
园博会项目拆迁工作情况汇报
（2008年4月16日）
姚市长：
在市委、市政府高度重视和关心、支持下，园博会项目拆迁从3月8日召开动员大会以来，通过精心组织、周密安排、扎实推进，整个工作正有条不紊地展开，取得了一些突破。现将有关情况汇报如下：
一、项目基本概况
本次园博会项目拆迁涉及开发区寺巷镇军甫村和高港区野徐镇陈家庄两个村的310户拆迁户。现在实施拆迁的地块属于寺巷镇军甫村，是这个拆迁项目的重头，涉及拆迁户255户，其中，企业5户，住家和企业合在一起的连家户有8户。由于这地方大多数拆迁户没有领取房屋产权证等合法手续，从人性化操作出发，参照市国土局2007航拍图确认该地块房屋面积。航拍图上能够反映的面积有7.2万平方米，这其中约有1.3万平方米属于未确认的违章建筑，2007年航拍图上没有，即2007年1月以后突击的违章建筑有4.77万平方米，平均每户违章建筑超过200平方米。依照政策规定初步估算，需要安置的面积有7.8 万平方米，需要拆迁资金1.8亿元。
二、已完成的前期工作
3月12日工作人员正式进场后，拆迁指挥部及时制定了调查丈量登记、评估及协议签订、腾空交房三个阶段的实施步骤和要求,下发了“双比一包”竞赛通知，明确了工作纪律，组织了系列宣传，向拆迁户发送宣传提纲和拆迁资料，核对住户名单。至3月21日，按时序和步骤全面完成第一阶段调查丈量登记工作；从3月22日起开始评估作业，至4月5日，评估机构完成各户评估并交各组对接；从4月7日起进入第二阶段的签订协议阶段，指挥部按周下达指标任务，至昨晚10时，已完成协议签订户。这期间，指挥部根据调查丈量反映出的实际情况，综合开发区集体土地拆迁的做法，依照已制定的拆迁政策，出台了两份有关拆迁具体问题的会议纪要和1份政策答复意见，对第一阶段工作完成情况进行了总结和奖励。为了宣传和推动拆迁，指挥部适时编印了6期工作简报，并向广大拆迁户发送了以拆迁政策“亮点”为主要内容的公开信。
三、组织工作机制
这次园博会项目拆迁，市政府专门成立了领导小组，并组建了园博会项目拆迁指挥部，孔德平秘书长为总指挥，开发区霍雨霞书记、市房管局陈松林局长、市纪委监察室刘亚明主任、周山河管委会张涛主任担任副总指挥，指挥部下设办公室、拆迁实施、矛盾协调、资金保障、产权确认、督查监察等9个工作机构。明确寺巷镇人民政府为这个项目拆迁责任主体，并从市建设局、房管局、开发区、寺巷镇抽调了60多人员，再加上拆迁实施单位、评估机构的工作人员，计100多人，分成4个实施大组、13人实施小组，其中三个大组负责人由寺巷镇负责人担任，另一大组负责人为开发区拆迁办负责人，13个小组负责人也都以寺巷镇的镇、村干部为主，市建设系统及其他抽调人员分编到各个小组。同时，将255户按户落实到4个大组、13个小组中，实行任务明确到组，责任落实到人。形成指挥部总协调、寺巷镇总落实、各方协同合作的机制。每晚有指挥部领导带班、工作人员值班，并安排专人每晚10点对工作人员进行考勤。
四、主要政策依据
这次项目拆迁依据的是市政府2007年制定的4号令，即《泰州市征地房屋拆迁补偿安置管理办法》，并参照经济开发区征用集体土地房屋拆迁补偿的已有做法，制定了《江苏省第六届园博会征收集体土地房屋拆迁补偿实施意见》。在此基础上，指挥部又进一步细化了房屋面积认定、补偿安置标准等相关问题，更加突出人性化操作，更加突出对广大拆迁户利益的保护。首先，面积确认以寺巷镇人民政府颁发的房屋产权证或其它合法批准手续为依据，无合法批准手续，参照市国土局2007年航拍图并结合人口等因素进行合法面积认定。其次，在安置时对家庭人口进行了全盘考虑，2－4人户安置216㎡／户，5人以上（含5人）安置250㎡／户，并对户口未迁、仍在该村常年居住的外嫁女在安置方面给予了一定照顾。再次，对人口标准内合法面积的装潢，明确了保底补偿380元／㎡。第四，在周山河北侧、泰高路东侧临近市区的地方正着手建设高标准的安置小区，无论是眼前还是将来，该安置小区的区位优势都非常突出。这样做，除了为了更好地推动拆迁，也是为了把政府对民生的关注落到实处，更多地体现市委、市政府对广大拆迁户的深切关怀，
五、下一步工作安排
下一步工作，将继续按照已制定的工作实施步骤和要求，强化责任主体意识、目标意识，突出工作重点，狠抓措施落实。
1、明确激励措施。指挥部拟拿出安置区一期工程中位置较好的3幢楼，优先提供给4月25日前签订协议、5月5日前腾空交房的拆迁户选择，以此来激励拆迁户按时签订协议。
2、突出重点户。把党员干部、社会知名人士作为下一步协议签订的重点对象，加大做工作的力度。同时，把违章建筑面积较大的10户作为做工作的重点对象，做深入细致的工作，如果按时签订协议，将按政策对违章建筑给予成本补贴，如果不按时签订协议，将对这10户违章建筑实施重点打击。
3、做好启动拆除违章建筑的准备。违章建筑已成为这个项目拆迁中的一大难题，户均200多平方米，考虑到这样一个实际，将对违章给予80－200元／㎡的成本补贴，即便是这样，多数拆迁户对违章建筑的处理方式仍有非常大的抵触情绪。一方面，如果对违章建筑处理过紧，将不利于尽快推动拆迁。另一方面，如果失之以宽，又会增加拆迁成本，并对今后拆迁产生不良影响。我们将主动固定证据，必要时建议市政府责成寺巷镇或其他有关部门对违章建筑实施打击，先拆违再拆迁。
完成园博会项目拆迁任务是举办园博会、建设园博园的前提条件，我们深知这项任务的重要性，尽管任务十分艰巨复杂，我们有信心在市委、市政府高度重视和关心、支持下，依靠各方面的共同努力，完成这一光荣而艰巨的任务，为园博园建设作出应有贡献。
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