对我市城中村改造的思考
一、我市城中村现状及改造的必然性目前，我市城区64平方公里范围内共有122个自然村，总用地面积7231.18亩，总户数12591户，总人口为32782人。已完成42个自然村改造，安置村民3422户，形成14个集中安置点，还有80个城中村未改造，总占地面积5928.06亩，拆除建筑面积303万平方米，涉及拆迁居民9169户，人口24426人。从我市来看，城中村主要是九十年代后期城市化加速后逐步产生的，大致可分为三类：一是完全没有农用地，且已被城市建成区所包围的“城中村”；二是尚有少量农用地，与城市建成区毗邻的“城边村”；三是仍有较多农用地，但已列入城区长期发展框架的“城郊村”。
二、我市城中村改造工作中存在的主要问题
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三、我市城中村改造工作的思路和对策
(一)要确立科学的改造观。城中村是以血缘关系和地缘关系等初级关系为纽带形成的，具有封闭性、独立性和排他性，而现代城市是以契约关系和业缘关系等次级关系为纽带形成的社会共同体，这是现代社会的重要特点。进行城中村改造，不仅要改造城中村房屋，更重要的是要打破现有的地缘、血缘结构，既实现村民居住形态的变革，也实现社会形态的变革。这是进行城中村改造，实现城中村与城市整体有机融合最科学、最理想的目标模式。否则，虽然改造了城中村杂乱的建筑，但城中村落后的社会形态、生活形态则可能依然如故，城中村存在的人员混杂、治安差、管理混乱的情况将可能难以根本改变。
(二)要强化规划引导。规划是城中村建设和发展的“蓝图”，是改造和管理城中村的基本依据。建设好城中村，首先要把城中村改造的规划编制好，充分发挥规划的先导作用，加强规划的事先控制和管理，合理规划土地用途，最大社会效益和最大经济效益地使用土地。要转变观念，创新新理念，按照开发商业小区的要求，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、有序推进、综合开发、配套建设”的原则，对安置小区进行高品位、高起点规划，可以单个村庄进行规划，也可几个村庄合并一起进行规划，做到规划切合实际、切实可行。另一方面在容积率、配套用房、绿地、基础设施项目等规划技术指标也要严格控制，并在建设中严格按规划要求执行，避免在规划建设上出现“生天不足”，确保安置小区象商业开发小区一样配套完善，功能齐全。
(三)要创新改造模式。城中村改造面大量广，单靠政府难以完成，需要动员社会力量共同实施，积极探索“政府引导，市场运作”的路子。根据规划对需要改造的城中村进行土地集体征收，除安置房用地外，其它集体土地依法转为国有土地储备，通过“招、拍、挂”方式供应，选择信誉好、责任感强、有实力的开发商。开发商不得转让改造项目，交纳一定的违约金，如果有严重违约的可中途取消其参与改造资格。“城中村”改造中的土地收益扣除土地招拍挂的工作费用后，全额拨给市“城中村”改造工作领导小组办公室，专项用于“城中村”改造中的村民安置和公用设施建设。同时，要按照“先安置后拆迁，先拆迁后出让”的原则，规范改造拆迁程序。这种先建房后拆迁的程序安排，有利于消除住户疑虑，加快改造进度。
（四）要完善拆迁补偿政策。坚持充分体现农村宅基地公平分配原则，对因规划控制、人户增加、无力建房等原因造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。涉及的拆迁、补偿，按照每户2套的标准进行补偿，超过部分按我市集体土地拆迁补偿办法执行，同时，对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应及时予以征用补偿。
（五）要推进配套改革。“城中村”改造不能单项突进，应当采取配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村村民向现代城市居民演变。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。在拆迁改造之前，村级应当对集体资产全面进行清产核资和产权登记，处理不良资产和债权债务，明确集体资产的享受对象人和享受份额。有较多集体资产或集体土地收益的，本着“群众自愿，利益均沾，风险共担，按股分红″的原则，按《公司法》和有关法律精神，将原有集体资产转股份制公司，把股份量化到每一位村民，使村民变股民。村民既可把股份卖给集体，也可持有股份，每年进行收益分红。在“城中村”改造后已经没有土地、基本没有集体资产的，可以按照法定程序在处理剩余资产后集体经济组织可以终止。二是要加快推进撤村改社区工作。在迁居安置小区后，村民委员会向城市社区转换，一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。社区管理服务费用由政府承担。三是要推进原村民与城市居民的保障一体化。城中村改造后，村民实行户籍性质转换，享受市民待遇。允许没有工作单位的农转非人员以城镇自谋职业人员身份参加城镇养老保险，对于男45周岁、女35周岁以上人员，应合理制定补缴参保办法，已经参加被征地人员养老保险的，可以进行资金转户补缴转为城镇养老保险。
（六）要制订优惠政策。一是简化审批手续。城中村改造过程中，特别是建设工程项目面临审批手续繁琐、审批时间周期长，直接增加了建设主体的工作量，也影响了改造项目的进度，要在合法依规的前提下，进一步简化审批手续，减少环节，缩短时间，加快工程建设进度，使群众尽早享受优美的居住环境。二是“城中村”改造项目中村民安置房及公用设施建设报建规费参照我市廉租房建设的优惠政策予以减免。三是适当兼顾开发商利益。对于前期投入较大，为城中村开发做出前期贡献的开发商给予金融支持，帮助开发商完善抵押登记手续，在规划已经确定了的项目上，开发商土地使用权手续尚在审批途中而又需要抵押贷款的，可以考虑用其它土地办理第三方担保抵押，帮助开发商获得开发资金。(下转44页)
(上接42页)（七）要加强组织领导。推进“城中村”改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户巨大经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。首要的是要形成各级各部门职责分工明确、协同配合的城中村改造推进机制。可以借鉴深圳、杭州等市的做法，建立市、区两级城中村改造领导协调组织，由政府主要领导牵头，计委、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农业、劳动、民政、公安等部门参与，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确市与区的职责分工。市级负责安置用地规划、拆迁改造进度计划、拆迁安置政策协调等，并对工作进行督促检查。有关部门各司其职，为城中村改造工作提供指导、帮助和服务。渝水区负责具体项目的组织实施，有关乡镇(街道)、村(社区)承担和落实各项具体工作任务，形成市、区、乡镇、村上下协调、相互配合的工作网络，确保城中村改造工作平稳有序推进。 （作者单位：市住建委）
目前，我老秘网市城区64平方公里范围内共有122个自然村，总用地面积7231.18亩，总户数12591户，总人口为32782人。已完成42个自然村改造，安置村民3422户，形成14个集中安置点，还有80个城中村未改造，总占地面积5928.06亩，拆除建筑面积303万平方米，涉及拆迁居民9169户，人口24426人。从我老秘网市来看，城中村主要是九十年代后期城市化加速后逐步产生的，大致可分为三类：一是完全没有农用地，且已被城市建成区所包围的“城中村”；二是尚有少量农用地，与城市建成区毗邻的“城边村”；三是仍有较多农用地，但已列入城区长期发展框架的“城郊村”。 、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农业、劳动、民政、公安等部门参与，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确市与区的职责分工。市级负责安置用地规划、拆迁改造进度计划、拆迁安置政策协调等，并对工作进 以“净化、文化、绿化、美化、硬化”为主要内容的城中村市容环境提升整治行动，对城中村存在的市容和环境卫生问题进行了深度治理 城中村的改建关系到城市的均衡发展，关系群众的切身利益，要真正使城中村居民由农民向市民转变 值得学些的文章，对我从事相关工作很有帮助 城中村改造利在当代，功在千秋 很好的帖子，以后多学习 学习学习学习学习学习学习学习学习学习学习