关于山西晋城市区城中村改造的调查与思考 经验做法
<p><font face="宋体"> 积极实施旧城和城中村改造，是加快现代化宜居城市建设进程，打造现代靓丽城市名片的有效途径。那么，晋城市区城中村改造目前进展的如何呢？带着这一问题，我们对市区18个城中村改造情况进行了调查了解。现将有关情况报告如下：<br/><br/> 一、城中村改造的现状<br/><br/> 1、基本情况<br/><br/> 一是改造范围。市区城中村改造包括城区、开发区和泽州县南村、金村镇等范围。其中，城区共有81个村（居）委、93片城中村在改造范围。东至与开发区的自然分界线，南至长晋高速公路以北，西北至陵沁一级路沿线和北石店城市规划区域。据了解，目前市区范围内共申报城中村改造项目27个，市政府常务会正式批准的18个，即：白水、苗孟庄、中后河、太平仙、前书院、东关、花园头、圪塔、钟家庄、连川、文峰、北石店、司徒、东王台、南石店、郝匠、杨洼、东吕匠等村（居）委。此外，晓庄和古书院居委为采煤沉陷治理项目，小张村、牛山村与城中村改造同步规划实施。<br/><br/> 二是改造进程。从调查了解的18个城中村来看，郝匠、东关、白水、中后河等村居委实施改造项目进展比较顺利。尤其是郝匠居委，不仅自筹资金七亿多元，重要的是从北京引来了清华大学毕业的研究生，负责城中村改造的筹划和管理工作。截止目前，市区有17个村（居）委已完成了城中村改造的立项、土地、规划等相关手续，有16个改造项目全面铺开，有11个村（居）委已正式实施改造。白水、郝匠、东关、中后河4个居委已办完了各种审批手续，苗孟庄居委已基本办完审批手续，其它13个村（居）委仍在办理中。总开工楼座91栋，其中高层40栋、多层51栋。已累计完成建筑面积90.2万m2。有7个一期回迁楼项目正在实施室内外装修配套工程，年底前，有部分居民有望实现回迁。截止目前，共交付使用回迁房940多套。<br/><br/> 三是项目建设投资情况。据调查，城区申报的项目和郝匠居委的城中村改造项目总投资达198.5亿元，总建筑面积达934万平方米。在调查的18个城中村中，其中的16个项目总占地面积为4018.154亩，总投资达1447955.7万元，预计到年底将累计完成投资14.26亿元。<br/><br/> 二、存在问题及原因<br/><br/> 目前，城中村改造存在的问题和原因是多方面的，概括起来主要有以下四个方面：<br/><br/> 1、办理审批手续比较慢。大家普遍反映，办理城中村改造的各种审批手续比较难，比较慢。大部分项目，各种审批手续已经办了三至五年都没有办完。据一居委会主任反映，他自2005年上任以来，就开始跑城中村改造的各种审批手续，并且该项目还是国家、省、市批准改造的采煤沉陷治理项目，但直至今年8月份才全部办理完各种审批手续，时间长达五年之久。针对存在的问题，城区政府于2009年专门成立了“城改办”，其目的是进一步加强与市直有关职能部门的沟通协调，加快办理各种审批手续的进度。但是，审批手续办理慢的问题仍然没有从根本上得到解决，仍然制约着城中村改造顺利推进的步伐。其原因，一是办理审批手续比较繁琐，程序复杂。据了解，目前办理城中村改造审批手续有15道程序，需经过村（居）委、镇（办）政府、县级政府、市政府以及市发改委、城建、国土、规划、环保、消防、拆迁办等职能部门审批。办理审批手续即繁琐，拖的时间又比较长。办理各种审批手续大约需盖18个公章。二是机关行政效能低，服务意识淡薄。据了解，办理审批手续比较慢的另一个原因是少数机关工作人员办事拖拉，服务意识淡薄，尤其是仍存在吃拿卡要的不良现象。三是业务不熟，易走弯路。据反映，具体去办理城中村改造手续的大都是村（居）委的两委成员，由于文化素质，社会交往能力等因素的存在，在办理审批手续工作中走了许多弯路，延误了一些时间，这也是影响市区城中村改造快速推进的主要原因。<br/><br/> 2、拆迁难度大。拆迁问题始终是制约城中村改造的焦点和难点问题。其主要根源：一是房租价格高。近年来，随着房价的上涨，市区租房的价格也在大幅提升。区位好的单元楼每套每月租金达1000至1500元左右。而城中村改造拆迁过渡期每年每平方米只补5元钱，有一部分村（居）民感到不合算。二是部分群众担心不能按时回迁。由于城中村改造是一项复杂的工程，村民担心村（居）委干部的承诺难以对现，担心不能按时回迁。三是拆迁补偿标准不规范不统一，造成拆迁户相互攀比。之前，在城中村改造实施 “一村一策”原则的进程中，造成了由实行拆迁补偿的1:1到1:1.5的不均等现象，严重影响了市区城中村改造的拆迁工作。例如：有两个社区仅一墙之隔，拆迁补偿分别为1:1.3和 1:1.5，前者社区的拆迁工作非常困难。有的社区手续办了几年，但在今年实施拆迁时，许多居民否定了本社区原来制定的拆迁补偿方案，外地开发商在该社区已运作了好几年时间，由于居民欲望猛增，改造成本加大，测算下来不挣钱，只好退出。该社区只能重新招纳开发商。<br/><br/> 3、回迁楼严重超期。因拆迁遇阻，办理各种审批手续时间过长等方面的原因，造成许多回迁项目不能按时交付使用。已开工的回迁楼项目，普遍存在超期现象，有的已超期两年多。这些问题的存在，即增加了投资成本，又造成拆迁户不能按时回迁，给许多拆迁户造成了很多困难。例如：连川居委有70户居民于2007年拆迁，由于部分居民不同意拆迁，已停止手续办理，工程未开工，造成严重超期现象。某居委共有450户，1500多口人，于2007年开始实行城中村改造工作，目前第一期回迁房最早到2011年底才能回迁。因实施城中村改造，搬出去的老人已有20多人逝世，因不能按时回迁，造成这些老人活着返不回新家，死后回不去村。郝匠居委新建的二期12楼回迁楼，目前已完成施工任务的70%，按正常施工，今年底即可回迁，因有7户居民因拆迁补偿问题不拆迁，造成许多配套项目无法进行，严重影响着回迁房的施工进度，许多居民不能按时回迁。<br/><br/> 4、平衡有难度。一是用地指标不够用。我市城中村改造实行人均用地指标不超过120m2的标准，这一指标已远远不能适应城市化发展进程的需要。例如，苗孟匠居委因改造旧村，景西路等拓宽将无偿征去城中村改造的30亩土地，人均用地指标仅剩89 m2，因此，只能规划设计高层住宅回迁楼，这样就造成各种物业费用将居增，回迁居民无法接受。二是土地价格存在很大的差异。市区内地理位置好的土地价格每亩达400多万元，城郊结合部土地价格每亩仅100万元左右。如前书院，每亩地价按150万元计算，29亩出让用地的土地收益不足4500万元，而回迁楼建设需要投资近9000万元，出现了严重的不平衡现象，与此同时，仍有可能造成改造项目搁浅和半拉子工程，造成居民无法按时回迁和群体上访的严重后果。三是城市基础设施配套不平衡。一部分城中村改造项目由于城市设施配套滞后，回迁在即，只好增加投资，高代价实现配套。如：苗孟庄社区回迁楼项目已有近两年的时间，配套工程正在紧张施工，原计划景西路北段开通后，将该小区接入城网得以配套，如今，景西路北段未列入市政府近两年的投资计划，社区只好增加投资，实施临时配套。前书院、后书院两社区地理位置比较偏僻，水、暖、气均未纳入城网之内，实施城中村改造，必将增加投资成本。四是治理采空区和沉陷区费用高，投资大。五是办理各种审批手续收取费用不合理不规范。据反映，办理城中村改造的各种审批手续没有一项不收费，尤其是有些收费项目不合理不规范。例如：在实施城中村改造规划过程中，市园林局要办理绿化意见书，并按绿化总投资的5%缴纳绿化保证金，数额巨大，造成资金沉淀，老百姓很有意见。<br/><br/> 三、全力推进城中村改造的对策建议<br/><br/> 为推动城中村改造顺利开展，尽快解决城中村改造目前存在的问题，提出五点建议：<br/><br/> 1、充分认识城中村改造的现实意义。城中村改造是进一步改善群众居住环境，解决城乡并存的二元结构，拓展城市发展空间，推进城市化进程，增强中心城市的承载力、凝聚力和辐射带动力，以及全面提升城市品味的必由之路。是建设文明、生态、自然、和谐、现代、宜居城市的重要前提。是以人为本、科学发展、构建和谐社会，使广大群众同享城市改革发展和文明进步成果的强力举措。省委书记袁纯清同志在晋城调研时要求晋城要围绕建设现代宜居城市，着力打造富有太行水灵气，彰显江南园林特色的生态、自然、现代、新型城市。尤其是面对新的城市总体规划，构建“六区联动，组团发展”，形成“6688”城市架构的发展战略，实施旧城和城中村改造的任务还十分艰巨与繁重，希望有关职能部门和广大群众要充分认识城中村改造的重大意义，要举全市之力，形成合力，上下携手并进，共同努力，将为民利民的城中村改造项目建成民心工程、德政工程和千秋工程，力争为我市“三市”联创，努力建设现代宜居城市，山西省通向中原的门户城市，晋豫区域中心城市，中西部地区最具发展潜力、最具市场竞争力、最富有人文魅力的现代宜居城市做出新贡献。<br/><br/> 2、进一步完善城中村改造的政策措施。一是调整人均用地指标。目前，城中村改造人均用地指标已不适应当前现代城市化发展进程的需要，建议市区城中村改造按地级差重新确定用地基数。也可参照长治市城中村改造人均用地150m2和太原市城中村改造人均用地133 m2的用地基数，适当提高人均用地标准。对于人均用地不达标准的村（居）委，政府可从城中村收回土地或收益中酌情解决。二是尽快规范拆迁补偿规定。面对目前城中村改造补偿标准不统一的问题，建议市政府尽快出台城中村改造房屋拆迁安置补偿的指导性意见，对拆迁补偿相互攀比和无限扩大的现象加以限制，有效解决当前城中村改造遇到的拆迁难，平衡难等问题，以此促进城中村改造顺利推进。三是合理解决利益分配问题。城中村改造多余的建设用地是城中村集体用地，其土地收益应该取之于民用之于民。个别项目多余土地的收益应建立城中村改造基金，统筹用于需要配套或难以平衡的项目。四是明确拆迁责任主题。据调查，城中村改造是一项复杂的工程。当前，面临的突出矛盾之一是拆迁补偿问题。建议各级政府和有关职能部门，要进一步明确村（居）委和乡（镇、办）是拆迁的责任主题，市（县、区）政府积极引导和协助做好城中村改造的拆迁补偿工作。通过进一步明确拆迁责任主题，全面推进城中村改造的实施进程。<br/><br/> 3、实施联合审批办公制度。创造良好的发展环境，构建精简、统一、高效的服务型政府，建立公开、透明、规范的管理机制，是实现转型跨越发展的有效保障。针对目前城中村改造行政审批程序繁、环节多、周期长、难度大等问题，建议市委、市政府成立城中村改造重点工程项目进度督查小组。实行“月通报”制度，并把城中村改造列为重点进行督查。要出台城中村改造工作流程，对每个环节明确责任单位，确定办理日期，限时办结。区（县）要成立专门机构，按照流程实施催办。各级政府要尽快将城中村改造的有关审批事宜全部纳入“市、县”两级联合审批大厅集中审批，为城中村改造构建绿色通道，保证城中村改造有序推进。<br/><br/> 4、实施城中村改造要稳步推进。城中村改造是一项复杂的工作，尽管大多数群众都希望改造自己的居住环境和生存条件，但仍存在少数群众始终将个人利益放在高于一切的位置，不能服从和尊重各级政府和各级基层组织制定的拆迁补偿标准，总是相互攀比和满天要价。有些拆迁补偿问题已形成许多遗留问题，曾一度形成上访的主要问题，给创建和谐社会带来了不稳定因素，也为城中村改造的拆迁工作造成很多困难。由于方方面面问题的存在，使许多回迁工程不能按时交付使用，造成很多老百姓不能如期回迁，给社会稳定工作带来许多麻烦。因此，对市区城中村改造要进行专题规划，梯次推进。根据市区城中村改造的实际，建议分为东北、东南、西南、西北和市中心等五个部分实施规划改造，尤其要在市区总体规划的前提下按块进行长远规划，并列出改造名单。要坚持把城市发展、人口增长、市场需求等因素，合理纳入科学的总体规划中，要把中心区域和边缘区域进行功能定位。此外，实施城中村改造不能急于求成，要循序渐进，稳步推进。要坚持典型引路，逐步展开，做到成熟一个，改造一个，尤其要将回迁安置工作作为民生工作的重中之重，切实抓紧抓细抓好抓出成效，从而实现稳妥有序地推进城中村改造工作。<br/><br/> 5、逐步理顺市县两级的体制机制。</font><font face="宋体"></font> </p><p><font face="宋体"> </p></font>**** Hidden Message ***** 课题负责人 执笔人：赵积伦<br/> 参与单位：城区政研室 晋向东等<br/> 市委政研室 卫 璇<br/> 实施城中村改造要稳步推进。城中村改造是一项复杂的工作，尽管大多数群众都希望改造自己的居住环境和生存条件，但仍存在少数群众始终将个人利益放在高于一切的位置，不能服从和尊重各级政府和各级基层组织制定的拆迁补偿标准，总是相互攀比和满天要价。有些拆迁补偿问题已形成许多遗留问题，曾一度形成信访的主要问题，给创建和谐社会带来了不稳定因素，也为城中村改造的拆迁工作造成很多困难。由于方方面面问题的存在，使许多回迁工程不能按时交付使用，造成很多老百姓不能如期回迁，给社会稳定工作带来许多麻烦。因此，对市区城中村改造要进行专题规划，梯次推进。根据市区城中村改造的实际，建议分为东北、东南、西南、西北和市中心等五个部分实施规划改造，尤其要在市区总体规划的前提下按块进行长远规划，并列出改造名单。要坚持把城市发展、人口增长、市场需求等因素，合理纳入科学的总体规划中，要把中心区域和边缘区域进行功能定位。此外，实施城中村改造不能急于求成，要循序渐进，稳步推进。要坚持典型引路，逐步展开，做到成熟一个，改造一个，尤其要将回迁安置工作作为民生工作的重中之重，切实抓紧抓细抓好抓出成效，从而实现稳妥有序地推进城中村改造工作。
尤其要在市区总体规划的前提下按块进行长远规划，并列出改造名单。要坚持把城市发展、人口增长、市场需求等因素，合理纳入科学的总体规划中，要把中心区域和边缘区域进行功能定位。此外，实施城中村改造不能急于求成，要循序渐进，稳步推进。要坚持典型引路，逐步展开，做到成熟一个，改造一个，尤其要将回迁安置工作作为民生工作的重中之重，切实抓紧抓细抓好抓出成效，从而实现稳妥有序地推进城中村改造工作。 尤其要在市区总体规划的前提下按块进行长远规划，并列出改造名单。要坚持把城市发展、人口增长、市场需求等因素，合理纳入科学的总体规划中，要把中心区域和边缘区域进行功能定位。此外，实施城中村改造不能急于求成，要循序渐进，稳步推进。要坚持典型引路，逐步展开，做到成熟一个，改造一个，尤其要将回迁安置工作作为民生工作的重中 征地拆迁、重点项目推进是政府，特别是镇（办）的大事，但文中涉及的数据过少，如征拆村集体土地面积、宅基地面积、签约与未签约住户，这些才是单位，尤其是领导所关注的问题。 城中村拆迁改造是个大课题、大难题，本文调查报告写得很真实，学习借鉴了。 实施联合审批办公制度。创造良好的发展环境，构建精简、统一 11111111111111111111111111111111111111111111 学习学习，推进城中村改造难度大、但势在必行 写的不错 很管用 正在写老城改造的调研文章 正在写一篇城中村改造的调查报告~~~ 城中村改造势在必行，老秘文章不看不行。。。。 HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH 欣赏 好文章 有借鉴意义 城中村改造势在必行啊... 急需此类材料，要看一看 学习啦啦啦啦啦学习啦啦啦啦啦
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