房地产市场调控“新八条”是在控房价吗？

宁泰秘书 发表于 2011-1-28 08:42:03

前几天，国务院开会对房地产提出的要求是：坚定不移地搞好房地产市场调控。
大概意思是：各级政府要增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度。进一步落实和完善房地产市场调控政策，增加市场有效供给，特别要增加中小套型、中低价位普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，落实好差别化信贷、税收政策，支持居民合理住房消费，抑制投机投资性购房；加强房地产市场监测和市场行为监管，严厉查处各类违法违规行为。
今天，通过人民网《今日关注》，我们看到，围绕上述精神的“新八条”已经隆重推出。又一轮“史上最严厉的调控”又开始了。
众所周知，2010年，在“史上最严厉调控政策”之下，全国楼市出人意料地出现量价齐飞的局面。在三十年这场豪赌中输了个精光并且因为数年来财政空转而入不敷出的各级政府绝不能够停止卖地而存活下来。没有土地财政支持的政府就是一个破产政府。而只要政府卖地一天，高房价就得维持一天。任志强们所说的“除非中国政府不想让GDP上升，不想解决两千万就业问题，不想解决中国人民要更加富起来问题。”都是拉大旗，根本架不住推敲，唯有“土地财政”才是任志强们抓在手里的贴身法宝。
高房价之所以敢于对国家调控政策不屑一顾，原因就是无数次的所谓调控打到他的身上都成了挠痒痒的粉拳，所有的政策几乎没有一样是让高房价感到有份量的，有痛感的。这完全包括去年出台的一系列所谓的“史无前例”的“组合拳”。比如各地出台的“限购令”，只会满足开发商囤房的需求，而不会解决百姓要求房价下降的需求。
既然目前的调控政策仍然等于挠痒痒，那么，任志强们傲慢地断定政策“短命”又有什么好意外的呢？他们料定了土地财政改不了，料定了国家银行兜不住，料定了执政者拿他们没办法，所以，调戏调戏“调控政策”又有什么好惧怕的呢？由此可见，高房价不是自己“铁”出来的，而是国家调控政策“温馨”地培育出来的。可以如实地说，此次国务院工作会议上提出的“坚定不移的调控”措施，依旧“温馨”有余，力度有限。如果照这个所谓的增加“保障房供应”“二套房首付60%”的路子来调控，到2011年底，人们可能会发现，房价依旧如日中天，因为地方政府可以在这些“弹性”政策上玩的猫腻实在是太多了。
我赞成一种观点，调控高房价，方法可能是多种多样的，但无论是什么样的方法，都应该有一个基本原则，那就是这个方法要能够有效降低市场对今后房价的上涨预期。
预期是房价一路走高的直接原因，为什么全国住房竣工面积都超过人均30平米了，社会对于今后房价上涨还有如此强烈的预期呢？这要从中国式房地产的实质说起。用一套政策，把人全部赶到沙漠里，让你饥渴难耐，然后再向你兜售面包和水。要想活着，面包一万块一个你也得买。人家赚足之后，还可以高喊是你们这些人如此旺盛的购买力推高了面包的价格。吃了你，还让你心甘情愿，还让你有口难辩有苦难言。这就是权力吃人的“最高境界”，就是政策导演出来的“刚性需求”。中国的房地产“刚性需求”，就是这种逼上梁山式的典型。开着权力的战车，打着“政策”的旗号，明目张胆大鸣大放地吃人，就是中国房地产目前的真实现状。几万块钱一亩从农民手里强征来的土地，一转手就能卖几十万几百万。宪法规定中华人民共和国的每一寸土地属于人民，任何机构和个人都无权出售土地，但现在各地都在卖了，并且卖地的收入不知去了哪里，而地价的负担却实实在在全落到了买房的民众头上。土地财政，房地产商把政府绑架了；官商勾结，把官员绑架了；房地产泡沫，又把银行绑架了。而银行绑架的则是千百万储户的存款。在这个以官商腐败为主要特色的吃人行当里，坑、蒙、拐、骗、霸道、黑道手段无所不用其极。房改政策规定了企业单位自己不能盖房给职工分配，居民个人更没权力自盖房屋，剩下的出路只有租房或买房。租房，政府不造，或嘴上讲造廉租房，实质是玩画饼充饥，只见忽悠不见房。买房，买经济适用房，价格也不低，权势们还在里面穷搅和，让想买的买不到，买到的转手卖。剩下的出路只有一条，就是买高价商品房。什么支柱产业，什么拉动经济，什么刚性需求，说穿了就是能用房子吃人！据报道，住房已掠夺居民10万亿财富。
在所谓的拉动经济的幌子下，这些年，地方政府都做了些什么？卖国家的地，分国企的利，刮国民的钱。目标只是一个，就是为了用土地出让金弥补若干年来财政空转造成的巨大资金黑洞，为了达到这一目的，不得已成为房地产商的现实傀儡。为了确保卖地收入，只好对开发商的种种恶行听之任之，甚至不惜暗中成为他们的帮凶。而造成政府财政空转的核心原因则是积重难返的执政腐败。有网友认为中国的房改政策出现了前所未有的重大失误，这样的表述是不准确的。这不是什么失误不失误的问题，而是政府管理现实路线发展的必然选择。这就好比一个赌徒，当他输光了所有钱财的时候，卖房子、卖地、卖老婆卖孩子都是顺理成章。
房地产政策如果得不到改变，那么，百姓就永远走不出住房消费的沙漠，就永远改变不了房价继续上涨的预期。投机者因为不愁在沙漠中面包的销路，所以，有一定能赚钱的预期。购房者因为总觉得沙漠中的供应非常不保险，说不定什么时候就没了，所以越早把房子买到手，心里越踏实。这就是“无法打消市场的预期”，是中国式房地产消费的“特色沙漠”！
目前各地所谓的“调控政策”包括“新八条”，让我们想起前些年南京房地产市场出过的一个笑话。管理部门发现某家房地产公司囤房惜售，扬言要严肃处理。最后处理的结果是该房地产项目半年内不准上市，半年后根据表现再准许出售。这样的“处理”对就想囤房惜售的开发商来说，简直是“雪中送炭”，对这样的“处理”，开发商不请客烧高香才怪呢？如此“调控政策”的实质无非只是告诉人们投资炒房成本增加了而已，这将让投机人将来将房子卖得更贵。
真的要想打击炒房投机，很重要的一项调控措施应该是房产的限时销售。无论是开发商手中的现房，还是民间投资者手中的现房，一律在规定时间内出售，规定时间结束后（这个时间以两个月为宜），来个“保障性住房禁租禁售，新购商品房10年后才准上市交易，上市出租和交易的住房必须先出租售给政府房管部门，新房价格按买入价减去50-70年限折旧计算” ，这样调控的效果才真的会立竿见影，把那些炒房者打得一个不剩。这才是有效地控制投机预期。
如果政府立即调整卖地政策，如果房屋开发严格按比例进行（竣工面积80%为保障性住房，政府廉租房又占保障房的80%以上），如果停发高价商品房贷款，如果保障性住房禁租禁售，如果新购商品房10年后才准上市交易，那么，房价还会控制不住吗？预期还会像现在这么高吗？现在各政府衙门又在闹哄哄要出台“更严厉调控政策”，任何调控措施，避开这几条，都可以认为是大忽悠，是拿百姓当傻瓜！其实质还是要把百姓放在“沙漠”里。请政府干点真事，别像去年搞“国十一条”似的乱发画饼了。

宁泰秘书 发表于 2011-1-28 08:42:59

国务院总理温家宝２６日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了具体的八条政策措施（简称“新‘国八条’”）（详见1月27日人民网—《人民日报》）
纵观新“国八条”，有新意，比如，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的新政，再次加强了对投资及投机购房者的控制，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，也为提升二套房贷款利率留下了空间，从而进一步抑制投机购房。
也有亮点，其中首次提出要求地方政府“制定房价调控目标”则是最大的亮点。政策规定：进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
笔者以为，这个要求地方政府“制定房价调控目标”最为引人注目和值得期盼。
一是进一步强化了地方政府在“促进房地产市场平稳健康发展”过程中所承担的责任。刚刚过去的2010年，中央政府在一年内先后3次出台调控措施，直接剑指部分城市的房价过高、上涨过快。但从实际情况看，虽然“调控取得一定效果”，但也不乏陷入“越调越高”的怪圈。究其原因，对政策打折执行，“地方政府以高房价换GDP阻碍调控成效”“截至目前，人们还没有看到有地方政府在楼市调控中被追究责任。”（1月4日人民网《今日关注》）
怎样才能做到“进一步落实地方政府责任”？“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。”
——从约谈“一把手”到政府“报告”并进行问责，对政府的责任追究“即将实施”。对此，民众拭目以待。
二是进一步规范了地方政府在“制定房价调控目标”的实际步骤——“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”
笔者理解，让地方政府自己确定房价调控目标的方式，一方面合情：与当地经济发展状况相结合——让老百姓“住得起”；另一方面合理：与人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力相匹配——让老百姓“买得起”；再一方面公开：新建住房价格控制目标一季度向社会公布——尊重群众的知情权，给百姓一个“我心有主”的合理定位，同时便于群众监督，也便于中央根据实际与目标的实施情况，对地方政府进行“奖惩”。
正如业内人士所表示的那样：这样做的好处可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。
早在年末岁初，相关部门的高官和媒体纷纷表示，2011年，针对住宅的房地产调控会更加严厉，更多的细化政策措施将会出台，一些调控的死角将被得到格外的“关注”，甚至有人大胆预计房价“2011年很难上涨，不少地区可能小幅下跌，市场天平将开始向买方倾斜。”（京华时报）
或许，这些表示和预计，并非空穴来风，至少在兔年新春佳节来临之际，新“国八条”的出台就是一新例证。但笔者想多言一句的是：作为地方政府，新“国八条”，能否让房价“调”而有“控”？

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