解读2011年房地产调控细则新策如何落实
盘点2010年的房地产发展，调控是无法绕过的关键词。从4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。<p> 从政有经，令行为上。截至11月底，已有十五个城市陆续出台了落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。日前，本报记者采访了北京、上海、广州、三亚、南京、杭州、温州、厦门等八个城市，了解各个城市在“新国五条”出台后落实国家调控政策的情况。</p>
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<p> 9月29日出台的“新国五条”，第一条就明确要求各地“立即研究制定贯彻落实国发10号文件的实施细则”。同时，“对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，从“立即”、“细则”、“约谈”中，中央督办地方政府尽快落实新政策的力度和决心可见一斑。</p>
<p> 9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等15个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面铺开。</p>
<p> 这一轮调控是对“国十条”政策的延续和落实，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受采访时表示，此次各地出台的楼市政策表现出三个特点：一是通过完善差别化信贷，控制投资性需求；二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管，完善市场交易秩序；三是政府加大了住房供给和保障的力度。</p>
<p> 相较以往的调控政策，有专家认为这一次更具有全面性和针对性，各地纷纷“组合出拳”，采用土地手段、财政手段和必要的行政手段等多种方式，有具体的可操作性标准，利于政策落实，效力强大。</p>
<p> 长期以来，房地产市场高位运行，投机炒作泛滥，买房者只能望楼兴叹。楼市高烧，阻碍了经济的健康可持续发展，也影响了社会民生和稳定。二次调控下，各地楼市政策可谓给高烧的楼市开出一服猛药。</p>
<p> 对症药——</p>
<p> 相机决策，调整市场供求关系</p>
<p> 限购、差别化信贷是这次调控中的“眼球明星”，最受关注。根据“新国五条”规定：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。截至11月底已有多个城市出台限购令。但各地在“限购套数”、“针对存量还是增量”、“是否明确时限”上有所差异，多数城市要求新购买一套，对增量作出限制，也没有明确的执行实现，南京规定限制购买第三套，被称作“最严厉版限购令”。</p>
<p> “这主要是各地政府结合当地实际，依据供求关系和房地产市场情况作出的判断，并无优劣之分。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。</p>
<p> 而在信贷政策上，全国实行统一的差别化信贷。同时，多个城市也出台了差别化公积金贷款，弥补了炒房者利用公积金进行投资、投机的漏洞。相比商业信贷政策，公积金政策更细化、更严格。“这些政策都是依时依势而定的，针对不同的市场形势相机决策，主要是遏制投资性需求，使市场达到合理的供需状态。”秦虹表示。</p>
<p> 常备药——</p>
<p> 增加住房有效供给，强化住房保障</p>
<p> 细观各地政策，在增加住房供给、强化住房保障上，步调基本一致。各地都制定了较为完备的用地计划，加大住房用地供应，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看，未来一两年的市场供应十分充足。加上购房者观望、限购等措施的实施，楼市供求关系正在发生逆转，供求紧张的矛盾将得以缓解。</p>
<p> “调控的目标应该是住有所居，是让中低收入家庭、夹心层也能住上房子。调控不应仅是房价，更应是结构调整，要将重心放在保障房的建设上，加大保障性住房供应，改变保障性住房与商品房之间的比例。让不同收入的家庭都能拥有相应类型的房子。”顾云昌说。</p>
<p> 顾云昌认为，各地应根据当地中低收入家庭和外来人口的实际情况，因地制宜的确定廉租房、公共租赁房、经济适用房等保障性住房的比例。特别是要大力发展覆盖范围更广的公共租赁房，解决“夹心层”住房困难。</p>
<p> <img src="http://paper.people.com.cn/rmrb/res/1/20101214/1292266197171_1.jpg"/></p>
<p>长效药——</p>
<p> 继续强化调控、深化改革</p>
<p> 据国家统计局12月10日公布的数据显示，11月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，“虽然上涨，但涨幅缩小，11月份的环比涨幅低于同期通货膨胀率的环比上涨幅度，可以看出调控政策还是取得初步成效的。”对此，顾云昌也认为，“评价调控政策，关键要看对调控的目标定位如何，我们现在缺乏一个共识，如果目标是遏制房价过快上涨，那么调控已很有成效，如果是降低房价，那么显然还有待努力。”</p>
<p> 不可否认，在当前流动性过剩、通胀压力大的情况下，楼市调控考验着各地政府的能力和决心。实际上，地方政府在楼市调控中也处于两难的境地，既要遏制房价、保障民生，又要稳定市场，促进经济发展。</p>
<p> “地方进行保障房建设的资金主要来自土地出让金，而且许多城市的财政收入也主要来自土地，因此要考虑通过开征土地税、改革土地出让制度等改变土地财政的发展模式。”顾云昌说道。</p>
<p> 秦虹表示，调控楼市既要有地方政府长期的制度建设，也需要从国家层面进行相应的制度改革。如改革完善现有的土地和住房供应制度，加快推进房产税试点，进一步加强市场秩序监管和规范等。长期来看，房地产市场要实现平稳健康发展，仍需继续进行调控。</p>
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