人民日报评论：房产乱象为何久而难解
购房6年却拿不到房产证，原来税费被开发商挪用，打赢官司还是拿不到房产证。原因是开发商太牛，还是有关部门不作为？房地产领域乱象为何久而难解？<p> 2010年8月的一天，家住北京市朝阳区美然动力街区的业主晓薇心里的一块大石头终于落了地：在等待了6年之久后，她终于拿到了早该属于她的房产证。</p>
<p> “本来以为一买一卖，交了房款自然就可以拿到房产证，没想到却这么难！”日前，晓薇和她的代理律师、北京市天耀律师事务所律师王福江一起，向记者讲述了她办理房产证的曲折经历。</p>
<p> <strong>契税和公共维修基金被挪用了</strong></p>
<p> 晓薇：我是在2004年“五一”期间买了美然动力街区的房子。开发商北京美晟房地产开发有限责任公司明确要求房主还要交纳一笔钱，说是契税和公共维修基金，然后才能拿到钥匙。开发商解释，只有给国家交了契税和公共维修基金，房管部门才会给办理房产证。因为小区里人多，一个一个去办房管部门忙不过来，所以业主一般都委托开发商集体去办。负责收钱的工作人员一边开收据一边说：“一般半年就能拿到房产证。您瞧，我们还收了您300块的产权代办费呢，不会给您拖的。”</p>
<p> 听了这话我就踏实了，从此就一直老老实实地等着开发商尽快帮我把证给办下来。</p>
<p> 王福江：晓薇的房产证在办理过程中，第一个误区就是把契税和公共维修基金交错了人。根据国家的规定，契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。这笔钱应当交给税务部门，而不是开发商。</p>
<p> 而房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。”售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。北京自1998年起就开始征收公共维修基金，这笔钱应交到北京市公共维修基金管理中心。</p>
<p> 在我代理的几十起被告为北京美晟房地产开发有限责任公司的房产证官司中，开发商迟迟没有为业主办理房产证的一个主要原因，是开发商利用代办房产证的名义在交房时通过代收契税和公共维修基金筹集了一笔资金，却没有按时将钱交到相关部门，而是挪用到了其他房地产开发项目上去。</p>
<p> 这其实是目前房地产行业很普遍的一个现象，说到底是体制问题造成的。目前国家对开发商的监管主要是在前期的拿地、开工、预售许可证等方面，一旦开发商拿到了地，“杨白劳就成了黄世仁”，谁也管不着了。事实上，税法对代收代缴的主体是应进行严格的资格审查的，而开发商代收甚至截留契税和公维的行为无人授权，也无人监管，这给业主的利益造成了极大的损害。政府主管部门应重视这一问题，取消开发商的代收权，督促业主在购房后直接将契税和公维交给国家，这么做既维护了业主的利益，也防止了国家税款的流失。</p>
<p> <strong>开发商重复抵押了我的房子</strong></p>
<p> 晓薇：我等啊等，一直等不到开发商给我办理房产证。多次找工作人员交涉也没有结果。其间开发商还曾经让我们重新交材料，我也都按时交了。根据购房合同，在商品房交付使用的180日内开发商不能办理房产证的，应承担已付房款2%的违约金。于是，我将开发商北京美晟房地产开发有限责任公司告上了法庭。</p>
<p> 2007年9月，我拿到了判决书，胜诉了！北京市朝阳区人民法院判处开发商在判决生效后60日内为我办理房产证，并支付我违约金。当时我高兴坏了，终于可以拿到房产证了！</p>
<p> 可代理律师告诉我一个坏消息：原来我的房子办不了房产证的另一个原因是，开发商在把房子出售之后，需先办理整栋楼的产权证(俗称大产权证)，然后依大产权证再办理每一位业主的产权证。但开发商将房子卖给我之后，又将大产权证做了银行抵押。只要开发商没有进行抵押的注销，我这房子就不能办理产权证。不仅如此，如果开发商恶意不还贷，银行甚至有权将我的房子拍卖用于偿还开发商的欠债！</p>
<p> 这真是个五雷轰顶的消息！</p>
<p> 王福江：在司法实践中，开发商重复抵押、一房多卖等恶意获利的行为时有发生。从理论上来说，一旦签订了房屋买卖合同，所有权人即发生了转移，开发商已经无权再处置这套房屋。但由于监管的缺失，开发商为牟取利益采取的不法行为却得不到惩治。以北京美晟房地产开发有限责任公司为例，该开发商2004年5月已经与晓薇签订了房屋买卖合同，却在后者不知情的情况下又将房屋做了抵押，直至2008年10月才注销抵押。这一做法侵犯了我的当事人的房屋所有权。同时，接受房屋重复抵押的银行工作人员也负有渎职甚至滥用权力的过错，其在审查开发商抵押物的过程中没有尽到责任，导致了重复抵押、循环贷款的发生，其行为也给银行本身带来了风险隐患。对于这一现象，目前只能依靠银行本身的自律，缺少相关部门的监管，应当引起有关部门的关注。</p>
<p> <strong>赢了官司也执行不了</strong></p>
<p> 晓薇：2008年10月，律师告诉我，我的房子已经被注销抵押了，可以办理房产证了！不久，我的案子被交到了朝阳区人民法院的执行庭，负责执行的法官告诉我，他手上压着好多起美晟的房产证官司，到现在都还没执行下来。“办证是一个行为，不像财产那么容易执行，必须要开发商的配合。”这位法官解释说。同时他也承诺，会尽快与开发商交涉，尽快让我们拿到房产证。</p>
<p> 这已经距离判决书所说的判决生效60日过去了一年之久！我的房产证依然没有着落。我这才意识到，原来赢了官司是一回事，执行又是另一回事！</p>
<p> 负责执行我案子的这位法官每周二的上午接待当事人。我记不清到底跑了多少次执行庭，只记得每次去，走廊里永远排着长长的队伍，每个人都像在医院等待看病一样，耐心而又无助地站在谈话室门外等着里面的人出来，然后进去重复上次已经说了的情况，听着法官重复上次答复的话：“已经在和开发商交涉了，他们不配合，我也没办法啊！”</p>
<p> <strong>无奈，真是无奈！</strong> </p>
<p> 王福江：业主之所以拿不到房产证，原因之一就是办理房产证必须要有开发商的配合。目前根据规定，交纳公共维修基金时需要开发商出示一个条形码，否则业主本人无法自行交纳。到房管局办理房产证时，也必须开发商到场。这就给开发商以充分的主动权，使其有资本要挟业主，业主权益容易受到侵害。建议国家有关部门在规定办理房产证时应更多考虑业主的利益，一旦房屋买卖合同生效，业主可直接向有关部门交纳契税和公维，并自行去房管部门进行产权登记，不再受开发商的制约。</p>
<p> 此外，晓薇早在2004年就已经交了契税和公维，而开发商到2010年才把这笔钱交纳给有关部门，这种行为属于挪用。根据有关规定，挪用税款应当由税务部门进行立案追缴，但对挪用公维的执法主体，目前我国还没有明确规定，希望有关部门能尽快出台相关政策。从2004年到2010年，北京的房价已经翻了好几番，如果晓薇按时拿到房产证，在2009年房价涨到2万多每平方米时抛售，与现在房价回落时出卖的价格相差很大，她也可以就此向开发商提出诉讼，要求追偿损失。</p>
<p> 在我代理的美晟为被告的房产证案件中，大兴区美利<span id="stock_sh600628"><a class="keyword" href="http://finance.sina.com.cn/realstock/company/sh600628/nc.shtml" target="_blank">新世界</a></span><span id="quote_sh600628">(<font color="red">13.92</font>,<font color="red">0.18</font>,<font color="red">1.31%</font>)</span>的30多起案件执行比较顺利，开发商在法院判决后不久陆续为业主办理了房产证。但美然动力街区这40多户业主，却没有一起是通过法院执行判决得到房产证的。这让我本人感到很意外，为什么同样的案件，在不同的区法院执行庭，差别这么大？如果法律仅仅因地域、因个人就产生如此大的差异，实在令人心寒。</p>
<p> <strong>要拿证，再向开发商交5000元</strong></p>
<p> 晓薇：情况发生转变是在2009年底，这位法官告诉我，开发商承诺，只要交5000块钱，就可以优先给我办理房产证。</p>
<p> 这真是“猪八戒倒打一耙”！本来开发商不给我办房产证应该支付违约金，现在却要求我付钱给他们！而且交房的时候已经交了300元的代办费，这5000元算哪门子事儿？</p>
<p> 但是胳膊拧不过大腿。律师告诉我，前面已经有交钱的业主办到了证。如果着急就交钱办，如果不着急只有干耗着。</p>
<p> 今年春节过后，我在向其他几位交了5000块钱办到了证的业主求证之后，也给开发商交了钱。之后又被通知补交了几次材料。一直到8月初，开发商终于通知我去领房产证了！</p>
<p> 我终于在开发商处领到了久违了的小红本。上面赫然写着办证日期：2010年8月×日。契税和公维的发票也同时拿到了，也都是在2010年8月才交上。领房产证时，开发商还专门让我在一份“本人不再就房产证有关事宜对美晟进行任何诉讼要求”的声明上签了字，让我觉得很不舒服。</p>
<p> 王福江：目前，美然动力街区胜诉的40多户业主，已有部分业主通过交5000元钱的方式向开发商妥协，拿到了房产证。作为一个司法工作者，我感觉这是对法院判决的侮辱和讽刺，但出于保护当事人利益的考虑，我没有阻拦他们的做法。同时，我也深深敬佩那些还坚持相信法律、还没有给开发商交钱的业主，希望他们的努力能推动中国司法改革的步伐，推动有关房地产政策法规的出台，让今后更多的业主们办理房产证不用再这么难。</p><!-- news_keyword_pub,stock,sh600628 -->
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