三明市房地产业发展现状及对策（2005年第6期）
<p id="zoom" style="TEXT-INDENT: 26px; LINE-HEIGHT: 150%"> 今年以来，在国家出台一系列房地产宏观调控政策的新形势下，三明市房地产业总体保持稳定发展态势。房地产开发投资快速增长，商品房销售良好。但由于供需矛盾突出，商品房价格持续上涨。<br> 一、房地产业快速发展<br>
1. 房地产开发投资快速增长。全市1-10月房地产完成开发投资11.71亿元，同比增长36.6%；全市城镇以上固定资产投资96.55亿元，同比增长14.8%；房地产开发投资占城镇以上固定资产投资的12.1%。房地产开发投资中商品房建设完成投资7.51亿元，同比增长22.1%；土地购置费3.35亿元，同比增长72.9%；土地开发投资0.44 亿元。<br>
2. 商品房销售良好。1-10月，全市房屋竣工面积、商品房销售面积分别为50.46万平方米和39.33万平方米，分别增长2.2倍和57.4%，其中商品房住宅销售面积33.90万平方米，比去年同期增长56.0%。全市商品房屋预售面积44.30万平方米，比去年同期增长14.1%；其中商品房住宅预售销售面积40.58万平方米，比去年同期增长10.2%。全市商品房屋销售额7.08亿元，同比增长1.3倍，其中商品房住宅销售额4.94亿元，同比增长1.1倍。<br>
3. 商品房价格居全省中下水平。1-10月，全市商品房价格1802元/平方米，比全省商品房平均价格2807元/平方米低1005元，居全省第七位。其余各设区市价格分别为：厦门4251元、福州2821元、泉州2471元、漳州1866元、宁德1841元、莆田1810元、龙岩1795元、南平1434元。<br>
二、商品房价格快速上涨<br>
1. 商品房价格全面上涨。从全市范围看，2004年全市商品房价格1298元/平方米，其中商品房住宅价格1143元/平方米，今年1-10月全市商品房价格1802元/平方米，比去年底上涨了504元，其中商品房住宅价格上涨了392元。从市区范围看，2004年商品房价格1802元/平方米，今年1-10月商品房价格2465元/平方米，比去年同期增长了22.6%，其中商品房住宅价格2006元/平方米，比去年同期上涨了512元。目前，龙腾胜盛花园商品房住宅均价达到3780元/平方米，最高每平方米达4288元。<br>
2. 商品房价格涨幅高于全省平均水平。今年7-9月,全市商品房价格涨幅居全省首位，10月份比9月份回落4.2个百分点,居全省第二位，增幅仍保持在43%以上，处于高速增长。<br>
3. 商品房价格涨幅大大高于经济增长速度。1-10月，全市GDP增速为9.4%，城市居民人均可支配收入实际增长8.4%，商品房价格涨幅高于GDP涨幅33.6百分点、高于城市居民人均可支配收入增幅34.7百分点。国际公认的收入房价比(住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比)是3∶1到6∶1、租售比(年租金与房价的比例)是1：20，三明市2004年收入房价比和租售比分别为10:1和1:30。<br>
三、商品房价格上涨主要原因<br>
1. 房地产业发展滞后，比重过低。2003年全市房地产投资8.98亿元，占城镇以上固定资产投资比重为11.8%,比全省低34.1个百分点；2004年全市房地产投资12.34亿元，占城镇以上固定资产投资比重为11.8%，比全省低18.1个百分点；2005年1-10月，全市房地产投资占城镇以上固定资产投资比重为12.1%，比全省低15.3个百分点。<br>
2. 市区土地少，造成土地价格快速上涨。2004年三明市区建成区面积仅18.94平方公里，近几年市区进行了相当规模的城市建设、道路建设、旧城改造，造成市区可供的新土地较少，再加上国家对耕地和林地的保护更加严格，可出让的土地越来越少，房地产建设用地投放量与市场需求仍有较大的差距。1-9月，土地拍卖挂牌成交27宗地，面积873亩，成交金额3.2亿，平均每亩36.6万元。6.26林业贸易洽谈会当天成交9个地块（含3个县城的5个地块）合计7.16万平方米，成交价合计8887万元，每平方米平均成交价1240.46元，而市区四个地块每平方米平均成交价高达1.87万元。土地价格的上涨成为我市房价上涨的重要推动因素。<br>
3. 经济适用房投资不足，住房供给结构不合理。2003年，商品住宅投资占全部房地产开发投资的比重为57.7%，经济适用房投资所占比重为3.3%。到2004年底，商品住宅投资占全部房地产开发投资的51.7%，比重下降了6个百分点，虽然经济适用房所占比重增加到5.8%，但今年1-10月经济适用房所占比重又降至2.9%，有效供给不足的矛盾仍得不到缓解。<br>
4. 拆迁工作难度大。近年来，国家、省、市为纠正城镇拆迁中侵害居民利益问题，先后出台了多种措施，规范了拆迁市场，保护了被拆迁人的合法权益。但是在实际拆迁工作中，部分被拆迁人却借此漫天要价，而强制拆迁在实际操作中又困难较大，如市区下洋花园、逸居花园等项目因拆迁问题影响了开发进度；市区华宏公寓、华友商厦等项目因拆迁问题无法动工建设，对房地产开发和市场土地供给造成很大的影响。<br>
5. 股市下跌，大量资金转向房地产。从2001年7月以来，股市从2245点开始高台跳水，连年大幅下跌了1000多点，银行存款实际上是负利率，在房地产价格频频上涨的情况下，大量资金通过各种渠道投资房地产，部分居民也通过以租养房或者通过买进期房赚取差价。据统计调查资料显示，市区居民拥有第二套以上住房的居民不断增加，2004年有11%的市区居民拥有第二套以上住房，比2002年增加6个百分点。<br>
6. 市场需求旺盛。近年来，由于三明城市人口持续增加、旧城改造和居民改善自身居住条件意愿的强烈，特别是房屋拆迁等被动性和投资性需求膨胀，以及供需双方过分乐观预期等因素，使得房地产市场需求继续保持旺盛。从全市情况来看，1-10月，实际销售商品房屋建筑面积39.32万平方米，同比增长57.4%，商品房屋预售面积44.30万平方米，比去年底商品房屋预售面积增加了1.33万平方米。其中，实际销售给个人的商品房建筑面积34.87万平方米，所占比重为88.7%，说明居民个人购房已占市场消费主体。2004年全市城镇居民人均可支配收入9886元，按照汇率折合1203美元。根据历史经验，居民收入超过1000美元时期的国家和地区，房地产需求都曾处于一个相对旺盛的时期。当前，居民消费需求和消费结构均出现明显变化，住房需求已经成为居民主要消费热点和重点，在“攀比”效应下，大部分居民住房需求不断升温，部分人对住房的需求已发展到脱离实际、盲目跟风的程度，使房地产需求处于一个相对旺盛时期，推动房价持续上涨。<br>
四、房地产业发展对策<br>
针对我市房地产业发展中存在的问题，应加大宏观调控力度，采取积极措施促进房地产业健康有序发展。<br>
1. 继续大力发展房地产业。房地产业能拉动经济增长，把商品房住宅建设作为新的经济增长点，是最具发展潜力的一个新兴产业。我们要抓住机遇，利用房地产业的资源优势，加大投资力度，为经济发展增加后劲。地方政府应该创造良好的房地产业投资环境，为保证投资活动持续和稳定增长创造更好的条件。<br>
2. 加大房地产开发用地投放量。今年全市先后开工建设三明市区碧口小区、阳光嘉园、盛景嘉园，永安市文体中心、五洲花园，将乐县日照东门等大中型房地产项目，使本来稀缺的土地资源更加紧张。要按照市政府“退二进三”的产业政策，加大市区厂房搬迁力度，抓紧制定和实施三胶厂、新型建材总厂、三明重机厂搬迁计划。按照做大中心城市，开展市县一体化区域整合的要求，房地产开发建设向沙县方向转移。<br>
3. 改善住房供应结构，增加普通商品房供应量，加大经济适用房的建设力度。市政府已推出省安经济适用房、富文、富岗新村改造、明辉花园经济适用房等三个项目总建筑面积近10万平方米，希望今后每年竣工交付的经济适用住房占当年住宅竣工总量比例不低于10%。县（市）要将经济适用住房的建设纳入计划，加大经济适用住房的建设力度。要逐步建立最低收入房租补贴制度，保证资金来源，启动房租补贴工作。<br>
4. 积极发展房地产中介。房地产中介服务是联结开发生产和消费的桥梁，对扩大住宅消费具有举足轻重的作用，对消化空置房地产也有较大作用。要大力发展中介服务市场，组建大中型中介企业，组建“连锁式”中介服务企业，开展网络经营。<br>
5. 加强房地产市场运行监测和市场信息引导。要加快房地产市场信息系统建设，加强市场监测，定期分析房地产市场特别是住房价格情况，全面把握房地产市场的运行态势。各新闻单位要坚持正确的舆论导向，既要避免误导消费者心理预期，也要避免挫伤市场信心。各有关部门要适时向社会公布土地供应及价格、住房供求及价格等相关信息，增加房地产市场的透明度，正确引导理性投资和消费。<br>
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作者简介：廖加泽,三明市统计局投资科科员。<br>
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